Недвижимость - один из самых популярных вариантов инвестиций. Многие выбирают его, потому что он понятный и имеет простую бизнес-модель: купи и сдавай. Недвижимость уже относится к инвестиционным инструментам, так как, сдавая ее в аренду, вы тем самым формируете бизнес-процесс, в ходе которого генерируется выручка ,и вдобавок появляется курсовая стоимость. Считается, что недвижимость - это консервативный инструмент. Однако, как показывает практика и опыт исследований, то в периоды кризисов она снижается также, как и другие активы на рынке (те же акции). Ее безусловный плюс перед акциями состоит в том, что с большой вероятностью, какой бы кризис не был, она будет способна генерировать денежный поток, ну и, конечно, не может обанкротиться. Поэтому большинство людей предпочитают именно этот актив.
Однако, в большей степени для обычного розничного инвестора недвижимость выступает скорее, как средство сохранения капитала и получения некоторого денежного потока. Для того, чтобы действительно эффективно инвестировать в недвижимость, необходимо быть специалистом на этом рынке, понимать, что и как устроено. В противном случае это будет лишь вредить вашим личным финансам, так как доходность от обычной покупки недвижимости и сдачи ее в аренду на данный момент не покрывает даже размер инфляции. Давайте посмотрим.
Начнем со стоимости жилья.
Как видно из графиков цен, за 10 лет цена выросла всего на 16%, а инфляция в среднем составляла 8,98% в год. Думаю, каждый увидит, что рост цен уступил инфляции.
Если говорить о стоимости недвижимости в валюте, то цены упали почти на 50%.
Далее рассмотрим стоимость аренды квартир на примере Москвы:
найма квартир (однокомнатных, двухкомнатных, трехкомнатных), а также отдельных комнат.
Собственно видим, что стоимость аренды жилья практически не меняется. И сейчас средняя стоимость аренды в Москве составляет 800 руб./кв.м.
Давайте теперь посчитаем.
Учитывая текущий уровень цен на недвижимость, стоимость квартиры, скажем в 50 кв.м., обойдется где-то в 8 млн. рублей. Естественно, прежде чем сдавать объект в аренду, необходимо сделать ремонт, который обойдется нам еще где-то в 1 млн. рублей. Итого: 9 млн.руб.
Стоимость аренды составляет 800 руб./м.кв. Итого с аренды: 40 тыс.руб./мес. или 480 тыс.руб./год. Отсюда необходимо вычесть коммунальные услуги и тогда получиться где-то 420 тыс. руб./год.
Соответственно, при текущих условиях, получаем доходность в 5,2% годовых, что только в текущей ситуации выше инфляции. И в данном случае не учитывались затраты на риэлтора, время на поиск и прочие косвенные издержки. Выходит, что окупаемость данной инвестиции составляет 20 лет.
Приблизительно также дела обстоят и на рынке коммерческой недвижимости.
Средняя стоимость аренды по состоянию на 2016 год составляла 18 тыс. руб./кв.м. (согласно исследованиям RRG). А стоимость недвижимости колеблется в районе от 250 до 360 тыс.руб./кв.м.
Теперь посчитаем.
Для простоты расчетов не будем учитывать размеры покупаемого помещения, его расположение и прочее. Просто возьмем стоимость и умножим его на интересующее количество квадратов.
Итого: 50м.кв. по 250 тыс.руб. – 12млн. 500 тыс.руб.
Стоимость аренды составляет 18 000 руб./кв.м. Итого: 900 000 руб./год. Далее стоит вычесть стоимость налога на недвижимость. Возьмем его равным 2% и кадастровая стоимость будет равна стоимости покупки. В расчет не будем брать стоимость услуг управляющей компании.
Итого получаем: 650 тыс.руб./год или 5,2% в год.
Здесь приведены грубые расчеты, которые не учитывают расположение, тип и прочие характеристики недвижимости, но суть прекрасно передают. То есть, чтобы заработать выше рынка (выше того, что здесь указано), требуются специальные навыки поиска, оценки и подбора объекта недвижимости. И обычный инвестор, конечно же, ими не обладает.
То есть даже, если вы получили квартиру по наследству от бабушки, то ее разумнее будет попытаться продать, как можно дороже и разместить средства в другие инвестиционные инструменты.
Когда следует прибегать к покупке инвестиционной недвижимости:
1. Когда размер вашего портфеля достаточно большой и покупка инвестиционной недвижимости не будет занимать больше 10-15% от общего портфеля.
2. Когда вы уже находитесь в предпенсионном или пенсионном возрасте и нуждаетесь в постоянном доходе. Однако, лучше, чтобы доля реальной недвижимости была также не выше 10-15% от общего портфеля.
3. Отдавайте предпочтение коммерческой недвижимости, так как доходность по этим объектам зачастую выше, чем по жилой. Более того, там ценятся долгосрочные контракты.
Некоторые рекомендации по инвестициям в недвижимость:
1. Старайтесь диверсифицировать ваш портфель недвижимости, не покупая все объекты в одном городе. А также старайтесь диверсифицировать объекты по странам.
2. Старайтесь искать тот объект, который будет интересен с точки зрения инвестиций. Если чистая доходность по нему будет ниже, чем по бумагам с гарантированной доходностью, то брать его не стоит.
3. Не размещайте капитал, который может вам понадобиться, в недвижимость. Так как из-за низкой ликвидности вы не сможете быстро вынуть деньги из этого объекта без потери стоимости.
4. Недвижимость для обычного инвестора стоит рассматривать только как долгосрочное вложение от 7 и выше лет.
5. В случае, если вы хотите улучшить свои инвестиции в недвижимость, я бы рекомендовал пройти курсы по отбору и подбору этих объектов. Там вы узнаете все нюансы о том, где ее лучше брать, на что нужно обращать внимание, как работать с документами и т.д.
6. Старайтесь приобретать недвижимость во время локальных или глобальных кризисов. Тогда вы можете зафиксировать себе повышенную доходность. Все остальное время капитал лучше копить и формировать в более ликвидных инструментах.
Урок 5. REIT
REIT - это Real Estate Investment Trust или простым языком - это фонд недвижимости. Акции данных фондов свободно торгуются на бирже и вы можете купить или продать их в любой момент времени. Большинство из них довольно ликвидны, поэтому переживать по поводу того, а не потеряете ли вы в цене при продаже, не придется. Более того, с вами никто не будет торговаться на тему, что дорого и не могли бы вы скинуть пару сотен, так как цена уже будет рыночной. А всю работу по управлению и обслуживанию недвижимости на себя берут управляющие компании. Зная реалии российской экономики, это может испугать, однако, в случае с REIT бояться не стоит, так как эти фонды жестко регулируются законодательством США и находятся под жестким контролем различных регуляторных органов, в том числе и SEC комиссии по ценным бумагам, а это значит, что вести темную деятельность они не могут.
Итак, существует три типа REIT:
1. Долевые (Equity REIT). К ним относится примерно 90 % всех фондов недвижимости. Они приобретают объекты недвижимости и выступают управляющей компанией. Главный источник дохода — арендная плата от сдачи внаем принадлежащих им объектов. Основное отличие долевых REIT от обычных застройщиков — в том, что фонды владеют и управляют недвижимостью как частью своего портфеля, а не перепродают ее после завершения строительства.
2. Ипотечные (Mortgage REIT). Они составляют 8 % от общего количества фондов недвижимости. Этот вид REIT специализируется на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость. Их доходы складываются из процентов, получаемых в рамках ипотечного кредитования.
3. Гибридные (Hybrid REIT). Представляют собой комбинацию долевых и ипотечных REIT. Гибридные REIT инвестируют активы как в недвижимость, так и в ипотечное кредитование. К этой группе относятся около 2 % фондов недвижимости.
США стали первым государством, правительство которого задумалось над превращением имущественных прав на недвижимость в ценные бумаги. После Второй мировой войны резко возрос спрос на фонды недвижимости, и в сентябре 1960 года президент Эйзенхауэр подписал «Положение о налогообложении инвестиционных трастов». Оно вводило специальный налоговый режим для REIT, устраняя двойное налогообложение.
Сегодня, чтобы американская компания могла квалифицироваться как REIT и получить освобождение от налогообложения на корпоративном уровне, она должна удовлетворять следующим требованиям Кодекса внутренних доходов (Internal Revenue Code):
- форма организации — корпорация, траст или ассоциация;
- управление должно осуществляться Советом директоров или доверительных собственников;
- акции должны находиться в свободном обращении;
- организация не должна представлять собой финансовое учреждение или страховую компанию;
- минимальное число акционеров — 100;
- не менее 90 % налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов;
- в собственности 5 лиц может быть не более 50 % акций компании в течение последних 6 месяцев каждого налогового года;
- в объекты недвижимости должно быть вложено не менее 75 % совокупных инвестиционных активов;
- не менее 75 % общего дохода компании должно извлекаться из арендной платы или процентов по закладным в рамках ипотечного кредитования;
- не более 20 % активов может состоять из долей налогооблагаемых дочерних структур.
Среди крупнейших фондов недвижимости США следует отметить Simon Property Group, рыночная капитализация которой достигает 19 миллиардов долларов, а также General Growth Properties с капиталом в 12 миллиардов долларов и Kimco Realty с капитализацией свыше 9 миллиардов долларов. Все эти компании активно работают на рынке коммерческой недвижимости, а Simon Property является лидером не только данной индустрии, но и рынка коллективных инвестиций в целом.
Как было замечено выше, акции данных фондов свободно торгуются на бирже и вы в любой момент можете купить или продать их. Более того, они также, как и любые публичные общества публикуют свою финансовую отчетность, которую можно посмотреть, оценить и принять решение. Помимо отчетности вы также можете оценить сам портфель недвижимости, так как он подробно описывается у них на сайте.
Для того, чтобы найти и отобрать REIT рекомендую пользоваться специальным скринером:
https://www.dividend.com/divid...
Там вы можете отсортировать компании по капитализации, дивидендной доходности и прочим параметрам, которые вас интересуют.
И если вы внимательно посмотрите, то увидите, что с легкостью можно найти такой фонд, который платит дивидендами около 6-8% годовых в валюте. И сравните ее с доходностью 6-8% в рублях. Что лучше? Только при этом вам не нужно замораживать целую кучу денег, как в случае с покупкой квартиры, а достаточно 20-100$. Более того, никакой бумажной волокиты, поиска арендаторов и т.д.
Если поискать, то можно найти REIT, которые специализируются на DATA центрах и сдают свои мощности в аренду. Или фонд, который специализируется на помещениях для аутлетов, или инфраструктурный фонд. Или REIT, специализирующийся на домах престарелых. Как вы понимаете, то вариантов очень много, собственно, как и самих фондов. Каких-то уникальных навыков при отборе REIT особо не требуется. Все логично - покупаете то, во что верите. Ниже мы рассмотрим ключевые моменты при отборе REIT.
Как мы помним, существует 3 типа REIT. Рекомендую в своих портфелях бо́льшее предпочтение отдавать именно долевым (рентным), так как они непосредственно владеют недвижимостью и вы будете делать это вместе с ними!
При отборе отдельных REIT обязательно смотрите долговую нагрузку фонда. Важно, чтобы она была невысокой или лучше вовсе отсутствовала. Это именно привлеченные кредиты. Так как по-хорошему REIT покупает и строит объекты недвижимости в основном за счет акционерного капитала, то соответственно наличие крупных кредитов - это плохой признак.
Старайтесь набирать REIT из разных областей. Например: отельный сектор, офисные здания, инфраструктура, склады, магазины, жилая недвижимость, дома престарелых, медицина, инфраструктура и т.д.
Для этих фондов действуют условия, как и для дивидендных бумаг.
Основная задача REIT генерировать для своих инвесторов постоянный денежный поток. Поэтому при отборе бумаг обязательно посмотрите, как стабильно и какие дивиденды выплачивает компания. Важно, чтобы не нарушалась периодичность и прогнозируемость выплат. Это можно сделать на ресурсе https://finance.yahoo.com/quot... , нажав Full screen.
После этого там можно будет увидеть на графике букву D, что будет означать выплату дивидендов и, нажав на нее, увидите размер выплаты.
Или же можно избежать всей этой волокиты с оценкой перспектив компании и сэкономить себе кучу времени, воспользовавшись уже готовыми аналитическими обзорами, где в полной мере узнаете об этом фонде и его перспективах. Благо, их много и, прочитав несколько, уже можно будет сложить общую картинку. ВАЖНО! Не останавливайтесь на одном обзоре, а лучше прочесть несколько!
К сожалению, все будет на английском языке, так как инструменты зарубежные и аналитики соответственно тоже.
Итог: REIT - это отличная альтернатива обычной покупке недвижимости, приобретая акции которого вы становитесь владельцем портфеля недвижимости, которым владеет выбранный вами фонд и будете получать ежеквартальные дивиденды. Благодаря низкой стоимости можно собрать широко диверсифицированный портфель и не бояться, что они куда-то денутся. Для увеличения доходности небольшую часть доли REIT можно разместить в ипотечные фонды, но это лучше делать в периоды роста рынка и экономики. Тогда вероятность их банкротства существенно ниже. Обычно доходность по ипотечным REIT в 1,5-2 раза выше.
Соотношение долевые/ипотечные не должно превышать 80/20. Однако в период роста рынка можно увеличить его до уровня 65/35. Курсовая динамика стоимости данных фондов зачастую совпадает с рыночной динамикой, поэтому в периоды кризисов и снижения на фондовом рынке будьте готовы, что стоимость REIT будет также снижаться и в такие моменты лучше наращивать долю, если вам нужен постоянный денежный поток. Таким образом вы сможете зафиксировать для себя более высокую дивидендную доходность в будущем. Общая доля REIT в портфеле зависит от целевого назначения капитала, срока инвестирования и задач. Это будет обсуждаться на уроке распределения капитала.
