Когда получено разрешение на строительство, с этого дня сроки начинают поджимать, ведь данный документ ограничен сроком действия.
Какие сроки ждут застройщика на пути получения проектного финансирования?
Давайте вместе разберем на кейсе, когда РНС уже получено и нужно быстро организовать деньги.
Операции и тайминги будут следующими:
- Подготовка и направление пакета документов по застройщику, проекту, залогу.
Ответственный по задаче - застройщик/клиент.
На практике это занимает 3 рабочих дня если застройщик мотивирован на быструю работу.
- Подготовка акта мониторинга залога земельного участка.
Ответственный по задаче - Банк.
На практике это 5 рабочих дней.
На этом этапе залоговики банка выезжают в местонахождение земельного участка и составляют акт осмотра, который будет в дальнейшем являться основанием в том числе для оценки залога.
- Подготовка заключения залоговой службы (залог долей и залог земельного участка).
Ответственный по задаче - Банк.
На практике это 5 рабочих дней.
На этом этапе определяется ликвидность, прогноз по ликвидационной стоимости залогов и готовится заключение, что залог покроет кредитные средства.
- Подготовка юридического заключения по залогу земельного участка.
Ответственный по задаче - Банк.
На практике это 5 рабочих дней.
На данном этапе проверяется легитимность получения застройщиком земли и оцениваются правовые риски.
- Подготовка нулевого отчета.
Ответственный по задаче - Банк и Клиент
На практике это 7 рабочих дней.
Нулевой отчёт - это тех.аудит документации и объекта строительства.
Отчёт предоставляется строительным аудитором, компания может быть выбрать застройщиком самостоятельно (аккредитованная банком) или силами Банка.
- Согласование нулевого отчета с рисками банка.
Ответственный по задаче - Банк.
На практике это 5 рабочих дней.
- Подготовка отчета об оценке долей компании.
Ответственный по задаче - Банк.
На практике это 10 рабочих дней.
На данном этапе оценщик определяет действительную стоимость долей компании-застройщика (не номинальную по уставу общества) и делается отчет о рыночной и ликвидационной стоимости долей для принятия решения.
- Согласование отчета об оценке долей с рисками банка.
Ответственный по задаче - Банк.
На практике это 5 рабочих дней.
На данном этапе принимается решение о готовности принимать в залог доли конкретного застройщика.
- Подготовка кредитного меморандума
Ответственный по задаче - Банк.
На практике это 10 рабочих дней.
Так называемый банками Term sheet. Предварительные условия кредитования, которые могут измениться после прохождения кредитного комитета и после согласования с застройщиком.
Это еще не конец😁
- Согласование сторонами проекта решения, ковенант, финмодели (мнения банка) и условий кредитования.
Ответственный по задаче - Банк и Клиент
На практике это 2 рабочих дня.
Но 2 дня если все и со всем согласны. Обычно на этом этапе много застройщиков отсеиваются и начинают искать или другой банк или вступают в более активную фазу переговоров предлагая альтернативные решения или замены ковенант или пересчет модели ведут и т.д.
- Отправка материалов и итоговое принятие решение риск-менеджментом банка о готовности кредитовать
Ответственный по задаче - Банк
На практике это 8 рабочих дней.
По сути это финальная позиция корпоративных рисков и если заключение положительное, то в 80% случаев комитет голосует положительно.
- Кредитный комитет
Подготовка, голосование, получение выписки из протокола Кредитного комитета.
Ответственный по задаче - Банк
На практике это 3 рабочих дня.
Если конечно все будут на месте и комитет собран в части кворума принятия решений
Здесь финальная позиция уже банка. Даем или не даем!
- Кредитно-обеспечительная документация
Подготовка, согласование КОД с клиентом и юрдепартаментом, визирование КОД, подписание КОД сторонами сделки.
Ответственный по задаче - Банк и Клиент
На практике это 10 рабочих дней.
Далее получаем первый транш и оформляем залоги (доли в компании, землю и т.д.)
Все! Финансирование открыто, можно вносить изменения в проектную декларацию и открывать продажи😁
Итого у меня получилось в идеальном варианте от момента обращения в банк и до первого транша 78 дней.
Это конечно идеальная картинка мира и на практике бывает и 6 месяцев, но все же это не обычный потреб, от этого механизма зависит жизнь стройки.
