Под одной из моих недавних статей об инвестиционной недвижимости, меня спросили как я считаю срок окупаемости. Вопрос этот конечно очень интересный, тем более, что эту самую окупаемость можно посчитать очень по-разному. И тут не будет никакого обмана, не надо вспоминать известную поговорку, что «Существуют три вида лжи: ложь, наглая ложь и статистика». Просто вопрос в том, чего хочет получить инвестор и с какой целью.
Зачем считать окупаемость
С одной стороны, можно сказать, что нет смысла считать окупаемость. Я купила квартиру за N рублей, получила актив, который теперь стоит дороже на 50%. Если я продам актив, заплачу налоги, получу минимум сумму вложений, значит инвестиция окупилась. Всё хорошо.
Но есть и другая точка зрения. Кому-то интересно вновь получить свободные деньги на руки, чтобы инвестировать их ещё куда-то. И вот тут можно посчитать варианты.
Считаем тупо в лоб
Если взять самый простой вариант и посчитать тупо в лоб, окупаемость квартиры получается большой, но ещё не космической. Считаем. Вот начальные условия.
- Цена покупки - 5 000 000 рублей.
- Цена мебелировки (пока приблизительная) - 500 000 рублей.
- Размер арендной платы 43 000 рублей/месяц.
- Размер налога с аренды - 1720 рублей/месяц.
- Размер коммунальной платы и налога на имущество - 2000 рублей/месяц
Размер дохода в месяц: 43000-1720-2000=39 280 рублей.
На руки я получу вложенные деньги через 5000000/39280=128 месяцев или 11 лет. И это при условии что у меня не будет простоя в сдаче квартиры и дополнительных не предвиденных трат. А это явно не так.
Я сейчас обставляю свою инвестиционную студию. Когда закончу, выложу более точный расчет.
Усложняем схему
Знаете, что в прошлой схеме не совсем корректно? За те 11 лет, что будет окупаться квартира, у нас в стране будет не нулевая инфляция. Да, я получу обратно свои деньги, но их покупательская способность будет уже значительно меньше. Существуют методы позволяющие оценить и это.
А существует и обратная сторона медали. Есть ведь еще недополученная выгода от инвестиций в недвижимость. Имея на руках деньги 2 года назад, я могла бы положить их на депозит под минимальный процент. Этот процент был бы меньше инфляции, но он был бы. За 13 лет за счет сложного процента набежала бы не плохая сумма. И это все тоже можно аккуратно посчитать.
Я не вижу смысл делать сейчас подобный расчет с учетом инфляции и недополученной прибыли. Основная причина моего не желания - инфляция, которая в этом году зашкаливает, а что будет в следующем можно пока только гадать.
В спокойное время в принципе инфляция и недополученная прибыль должны плюс/минус компенсировать друг друга.
Недвижимость как аналог депозита
Вообще существуют разные методы заработка не инвестиционной недвижимости. Я для себя выбрала покупку квартиры на уровне котлована для ее последующей сдачи в долгосрочную аренду. По сути данный метод можно сравнить с пополнением депозита и отсроченным первым поступление процентов по вкладу. Лично мне важна не окупаемость, а постоянные денежный поток. Именно постоянный денежный потом будет мне подспорьем на пенсии, а не мысль о том, что инвестиция отбилась или нет.
Я уже ранее писала, что моя прогнозируемая доходность 7% годовых от суммы инвестиций. Расчет можно посмотреть вот тут. Расчет выполнен без учета роста цены квартиры. Опять же я верю в то, что рынок недвижимости сейчас не схлопнется, а кто-то не верит.
Много 7% или мало надо смотреть в сравнении. А с чем сравнивать? С инструментами которые дают гарантированную доходность: облигациями и вкладами.
Если говорить про вклады, то сейчас вклад можно открыть под 9,3% если положить большую сумму денег. Но ставки сейчас снижаются. Не факт, что через месяц удастся цепануть депозит со ставкой даже 9%. Следующее заседание ЦБ запланировано на середину сентября, что будет со ставками после него тоже вопрос.
Если говорить про облигации, то сейчас обращаются ценные бумаги с доходностью к погашению более 10%. То есть в принципе сейчас доходность квартиры проигрывает депозиту и облигациям. Но опять же, размер купона зависит от состояния дел на рынке заимствования в целом. Понизят ключевую ставку, цена облигаций с высоким купоном вырастит, новые облигации будут выпускать с меньшим купоном. И уже не факт, что в октябре можно будет купить облигация с такой доходностью, как есть сейчас на рынке.
Но в тот момент, когда я покупала студию, ставки по депозитам и доходность по облигациям были еще ниже. Но тогда и ключевая ставка была 4,25%, а не 8%, как сейчас. Вот и получается, что доходность 7% тогда была бы не плохой, сейчас - маленькая, а завтра .... а кто ж знает что будет завтра?
И именно потому что я не знаю, что будет завтра, инвестиция в недвижимость кажется мне хорошей. И пускай её окупаемость просто адская. Сейчас я безумно рада, что купила студию, а не акции на эти деньги, ведь индекс ММВБ за последние 2 года упал на 27%. Но не факт, что рост стоимости недвижимости будет таким же еще 2 года. И факт, что с вероятностью 99% индекс ММВБ не упадет на 27% за следующие 2 года.
