Чтобы вы точно знали, что делать, — рассказываем, когда нужно, а когда не нужно платить налог с продажи квартиры.
Когда платить налоги не нужно
👉вы стали собственником недвижимости, которую продаёте, до 1 января 2016 года — при продаже можете указывать любую стоимость квартиры.
👉вы стали собственником после 1 января 2016 — для продажи квартиры без налога нужно ждать 5 лет. Если вам квартиру подарили, вы получили её в наследство или в результате приватизации, продать её без уплаты налогов можно через 3 года.
Если нужно платить налог, то сколько?
Продавая квартиру за 10 000 000 ₽, когда ещё не прошло 5 лет после покупки, вы платите 13% не от стоимости квартиры, а от прибыли.
Давайте посмотрим на конкретном примере:
Вы купили квартиру за 10 000 000 ₽, а продаете за 11 000 000 ₽. В таком случае ваша прибыль — 1 000 000 ₽. Именно с него вы платите налог в 13 % = 130 тысяч рублей.
❗ Важный момент — кадастровая стоимость.
С 1 января 2016 года при расчёте налога учитывается и кадастровая стоимость жилья. До этого было проще: если купили квартиру за 10 000 000 ₽ и по документам продали тоже за 10 000 000 ₽ — налог платить не нужно, так как нет прибыли.
Теперь же 70% от кадастровой стоимости — это минимальная стоимость квартиры и налоговая учитывает её, когда решает уклоняетесь вы от уплаты налога или нет.
Разберём 4️ примера
1️⃣ Вы купили квартиру за 10 000 000 ₽, а продаёте за 16 000 000 ₽.
Кадастровая стоимость квартиры — 15 000 000 ₽. 70% от кадастровой стоимости — 10 500 000 ₽.
Если в договоре купли-продажи укажете 10 000 000 ₽, в расчёт в любом случае возьмут сумму не ниже 70% от кадастровой стоимости. Получается прибыль — 500 000 ₽, с них и начислят 13%.
В таком случае нет смысла указывать в договоре стоимость меньше кадастровой стоимости.
2️⃣ Купили квартиру за те же 10 000 000 ₽. Но продаете за 16 000 000 ₽, когда её кадастровая стоимость — 20 000 000 ₽. Считаем 70% от кадастровой — получается 14 000 000 ₽.
Даже если укажете в договоре 10 000 000 ₽, всё равно в расчёт возьмут 14 000 000 ₽ и начислят вам 13% с 4 000 000 ₽ прибыли.
3️⃣ Купили за 10 000 000 ₽, продаёте за 16 000 000 ₽. Кадастровая стоимость — 10 000 000 ₽, 70% от стоимости — 7 000 000 ₽. В этом случае указываете в договоре стоимость квартиры — 10 000 000 ₽ и налог не начисляется.
4️⃣ Купили за 10 000 000 ₽, продаёте за 16 000 000 ₽. Кадастровая стоимость — 25 000 000 ₽, 70% — 17 500 000 ₽ . В этом случае будет считаться налог с 7 500 000 ₽, даже если в договоре укажете реальную стоимость продажи.
