Инфляция в России составляет 15,6% (на июль 2022 года), и в базовом сценарии Банк России ожидает, что к концу 2022 года годовая инфляция снизится до 12,0–15,0%.
Как же защитить свои кровно заработанные средства от обесценивания? Идти на биржу после февральского обвала и заморозки активов крайне рискованно. Налог на физическое золото отменили, но перестали выдавать слитки на руки. Неужели остается опять недвижимость, старые, добрые стены и бетон?
В материале ниже речь пойдет о жилой инвестиционной недвижимости с целью сохранения сбережений от инфляции или для сдачи в аренду (когда вам есть, где жить). Приведенные выводы НЕ являются индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Как изменился рынок недвижимости в России за последний год
- С июля 2021 года по июль 2022 года цены на квартиры выросли на 20% в среднем по России.
- Цены в Москве на жилую недвижимость за последний год выросли на 26%.
- В 2021 года вторичное (готовое) жилье в России подорожало более чем на 19%.
- В апреле 2022 года (с началом известных событий) цены на вторичную недвижимость упали на 1,5%, что безусловно навело панику в разрезе: недвижимость дешевеет, обвал цен, ценовой пузырь на рынке недвижимости.
- По итогам 1 квартала 2022 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках в городах-миллионниках выросла на 7%.
- Наибольший рост цен на новостройки в 1 квартале 2022 года наблюдался в Калининграде и составил 23%.
По данным Центробанка, с 2013 по 2020 годы цена жилой недвижимости выросла на 33%, а с начала пандемии - на 39%.
Что будет дальше? Неужели опять рост? Если вспомнить, как вели себя цены на недвижимость в кризис 2008 и 2014 годов, что так все просто: цены падали год (до 2009 и 2015 годов), а затем - начинали расти.
Что происходит на рынке недвижимости в 2022 году и что ожидать далее
Динамика потребительской активности в первой половине 2022 года, как и предложение на рынке недвижимости - отрицательные. Одновременно с этим, цены на недвижимости растут непрерывно в России с 2017 года.
Напрашивается закономерный вопрос: разве могут цены расти и далее, если они уже и так растут последние 5 лет? Ответ: нет, цены должны остановиться (на готовое жилье) в 2022 году, как минимум в городах-миллионниках.
Москва, Санкт-Петербург, Сочи: объемы рынка разные. Где будет рост?
Как правило, аналитики и эксперты недвижимости ориентируются на московский рынок, когда делают прогнозы. В 2022-ом году аналитики ожидают все-таки падения цены.
В Санкт-Петербурге же динамика цен наблюдается только положительная, как и в ряде других крупных городов России. Концентрация проектов строительства в Петербурге тоже иная, чем в Москве. В 2022-ом году в Северной столице ожидается рост цен, как при обычной сезонности.
Недвижимость в Сочи - это отдельный рынок, функционирующий по своим законам.
В разрезе 10-ти лет недвижимость всегда отыгрывала инфляционный фон, который складывается
Анализ последних 30-ти лет показывает, что при высокой инфляции готовое жилье в России либо НЕ дорожает, либо снижается. Цепочка выглядит примерно так:
- инфляция растет;
- Центробанк повышает ключевую ставку;
- ипотека дорожает;
- квартиры становятся недоступными для людей.
Как правило, на волне массовой паники высокая инфляция дает рынку недвижимости на фоне ожидания роста цен рост спроса и цен. Однако всего на 2-3 месяца, как это и случилось в марте-мае 2022 года, когда продажи были рекордными.
По среднесрочному прогнозу Центробанка в апреле 2022 года, среднегодовая инфляция в России составит 18-23%, а проинфляционные риски остаются высокими. Как следует из слов председателя ЦБ РФ 23 июля 2022 года, среднегодовая инфляция в России снизилась до 15%.
"Проинфляционное влияние может оказать дальнейшее усиление внешних торговых и финансовых ограничений, которое приведет к ослаблению рубля и большему, чем ожидается в базовом сценарии, снижению потенциала российской экономики", что вряд может гарантировать быстрое снижение инфляции до целевого значения 4% или близкого к нему.
Будет ли расти спрос на недвижимость? Ложные индикаторы застройщикам
Застройщики готовы запускать новые проекты, если видят потенциал рынка. Будут ли люди покупать жилье?
Люди покупают недвижимость в страхе и панике потерять деньги, боятся дефолта, боятся, что накопленные рубли девальвируют - и семьи останутся ни с чем, как когда-то после дефолта 1994-1998 годах и деноминации в 1998 году.
Каждый 1% снижения ипотечной ставки приводит к росту объема рынка на 500 тысяч новых заемщиков, а значит, и росту цен на недвижимость.
Другими словами, если мы наблюдаем дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ РФ, то следует ожидать рост спроса и рост цен. Все, громкие лозунги о том, что недвижимость падает в цене, теряют аргументы.
Рынок недвижимости меняет структуру: время молодых капиталистов уходит.
Если раньше (до ДДУ 2008 года) прежде чем купить квартиру, надо было какую-то старую квартиру продать, то с приходом 2008 года и взрослением поколения молодых капиталистов, квартиры в ипотеку покупались просто так, без продажи другого жилья.
Теперь с ростом цен рынок как будто возвращается к прошлой схеме: денег покупать просто в ипотеку третью-четвертую квартиру нет, будем продавать старое жилье сначала. Так вот, чтобы рынок недвижимости не остановился, надо чтобы вторичное жилье тоже продавалось.
Другими словами, нам по-прежнему нужна доступная ипотека на вторичку, а значит, - низкая ключевая ставка Центробанка и (желательно) какая-то госпрограмма поддержки не только первичного жилья, но и уже построенного. Иных условий для снижения ипотечной ставки на вторичку нет.
Госпрограмму на вторичку придумать сложно, значит, надежда на Центральных банкиров: пока снижается ключевая ставка, снижается ставка по ипотеке и цены на недвижимость только растут.
Так выгодно ли покупать жилую недвижимость для инвестиций? И если да, то какую: новостройку или вторичку?
Имеет ли смысл вкладывать в недвижимость для перепродажи или сдачи в аренду
Новостройка или новая вторичка
- Раньше было выгодно ждать, пока жилье достроится, так как дельта между строящимся и готовым жилье составляла до 50%.
- Сегодня разницы в цене между котлованом и готовым жильем нет, так что выгоднее купить готовое жилье.
- Вариант покупки новостройки для перепродажи исчезает как явление.
Для сдачи в аренду важны следующие факторы:
- локация (близость общественного транспорта или метро);
- инфраструктура (магазины, парковки, развлечения, есть поесть, попить, распечатать);
- наличие отделки от застройщика или недорогого ремонта.
Сроки строительства увеличились
- 2-3 года на строительство дома, если покупаем новостройку
- отделка для жизни или сдачи в аренду - 2-6 месяцев
- ванная, туалет, кухня, мокрые зоны - подключение коммуникаций 2-3 месяца
- регистрация прав собственности - 3-6 месяцев.
ВЫВОДЫ
- Инвестиционный вариант: купить готовую, достроенную квартиру в эконом- или среднем комфорт-классе с отделкой от застройщика и сразу сдавать ее в аренду.
- Срок окупаемости (с учетом роста арендной платы) составляет около 20-ти лет. Например, сдаем квартиру в Москве за 48000 руб, за год - это 576000 руб, доходность 5,2% годовых.
- Если покупать квартиру в ипотеку для проживания, то только в субсидированную застройщиком ипотеку (под 0,1%).
- При доходности недвижимости при сдаче в арену 5,2% годовых и средней инфляции 10% за три ближайших года (по данным среднесрочного прогноза ЦБ РФ, когда таргет инфляции планируют достигнуть к 2024-ому году), вложения в недвижимость только наполовину защищают от инфляции.
- В то же время, средний рост на недвижимость в те же ближайшие три года может составить около 12-15%. Если будет именно так, то за минусом инфляции и учетом доходности, можно даже в плюсе остаться. (Это если цены будут продолжать постепенно расти).
