18 октября 2018 г. Правительство г. Москвы приняло Постановление № 1285-ПП «О порядке предоставления из жилищного фонда города Москвы освободившихся комнат в коммунальных квартирах, доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящейся в собственности города Москвы».
Целью этой программы является уменьшение количества коммунальных квартир в городе Москве. В соответствии с этой программой жители города Москвы вправе претендовать на социальный найм, выкуп по льготной или рыночной стоимости свободных комнат, принадлежащих городу Москве.
С начала 2019 года Департамент городского имущества города Москвы (далее – ДГИ) начал направлять гражданам уведомления об освобождении комнат в коммунальных квартирах и порядке их присоединения. В последствии ДГИ неоднократно отказывались от выполнения вышеназванной жилищной программы.
В практике, о которой пойдет речь ниже, ДГИ выступает ответчиком.
В соответствии со ст. 59 ЖК РФ, ст. 37 и 38 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» и в соответствии с вышеуказанной программой существует всего четыре категории граждан, которые могут присоединить комнаты в коммунальной квартире:
1 - Наниматели/ собственники, проживающие в квартире, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях,
2 - Наниматели/собственники, занимающие жилые помещения менее установленной нормы представления на каждого члена семьи, проживающие в городе Москве 10 лет и не ухудшавшие жилищные условия 5 лет,
3 - Собственники комнат в этой квартире, проживающие в квартире, зарегистрированные по месту жительства и не имеющие задолженности по коммунальным услугам за 3 месяца (в текущей редакции программы, действующей с августа 2021 г., такие собственники должны проживать в квартире не менее трех лет до подачи заявления на выкуп),
4 - Иные граждане, проживающие в этой квартире.
У этих категорий разные права.
1-я и 2-я категории вправе претендовать на социальный найм жилья и выкуп сверх нормы представления жилья.
При отсутствии в квартире 1-й и 2-й категории, жители 3-й категории вправе выкупить жилье по льготной стоимости.
При отсутствии 1-й, 2-й и 3-й категории – иные граждане могут приобрести жилье у города по рыночной цене.
С 2019 года по вопросу о приобретении жилья по льготной стоимости складывается противоречивая судебная практика. Ее можно разделить на два крупных направления:
Первое направление
Суды встают на защиту граждан и удовлетворяют требования о покупке жилья по льготной стоимости, руководствуясь исключительно условиями, установленными в жилищной программе (Приложение № 6 к Постановлению Правительства № 1285-ПП, далее – Жилищная программа).
Изначально в программе имелись только три условия для возникновения права на выкуп по льготной стоимости: право собственности на соседнюю комнату, регистрация по месту жительства, отсутствие задолженности за коммунальные услуги за три месяца.
*В текущей редакции, с августа 2021 г. добавилось условие о том, чтобы заявитель проживал в квартире три года.
Второе направление
Суды отказывают в удовлетворении таких требований, и помимо условий, названных в самой жилищной программе, применяют условия на свое усмотрение, в программе не установленные.
Рассмотрим эту практику подробнее:
Первое направление (практика в пользу заявителей):
1. Апелляционное определение Мосгорсуда по делу № 33-8736/2020 от 28 февраля 2020 г. (им поддержано решение Лефортовского районного суда).
Суды применили только следующие критерии, определяющие право на покупку комнат по льготной цене, а именно заявитель должен быть собственником соседней комнаты, не иметь задолженности по оплате коммунальных услуг за последние три месяца, быть зарегистрированным по данному месту жительства. В 2019 году ДГИ сами полагали, что только три названных критерия позволяют выкупить комнаты по льготной цене, и писали об этом гражданам в уведомлениях.
В своих возражения суду ДГИ не ссылались на то, что истец получит больше площади чем норма представления, и не ссылались и на то, что он не является нуждающейся в улучшении жилищных условий.
2. Апелляционное определение Мосгорсуда по делу № 33-24214/2020 от 10 июля 2020 г. (им поддержано решение Мещанского районного суда).
Мосгорсуд пояснил, что истица не имеет задолженности по оплате коммунальных услуг, является собственницей комнаты в коммунальной квартире, зарегистрирована в ней по месту жительства, и эти условия являются необходимыми и достаточными для выкупа комнат по льготной цене.
ДГИ отказал гражданам в выкупе комнат, ссылаясь на то, что комнаты не являются формально свободными (они не перешли в некий фонд свободного жилья, не считаются освободившимися). Суды отклонили аргументы ДГИ.
3. Апелляционное определение Мосгорсуда по делу № 33-23191/2021 от 8 июля 2021 г. (им поддержано решение Гагаринского районного суда).
Суды определили права истца на выкуп комнаты по льготной стоимости, руководствуясь исключительно тремя условиями, установленными в Жилищной программе.
ДГИ требовал выселения истца и ссылался на то, что истица обеспечена жильем более нормы представления. Суды отклонили эти аргументы ответчика.
4. Апелляционное определение Мосгорсуда по делу № 33-34239/2021 от 24 августа 2021 г. (им поддержано решение Гагаринского районного суда).
ДГИ направил гражданке уведомление о том, что комната свободна и может быть продана по льготной цене. Гражданка комнату заняла, и ДГИ подал иск о ее выселении. Она обратилась к ДГИ с заявлением о выкупе комнаты по льготной цене. ДГИ ответил ей, что в отношении комнаты идет судебное разбирательство (спор о выселении), и отказал в выкупе.
В суде ДГИ ссылался на то, что комната находится не в коммунальной квартире, а в доме коридорного типа. ДГИ также ссылался на то, что суммарная площадь всех жилых помещений, занимаемых истцом, превышает норму предоставления площади жилого помещения (18 кв.м. на человека).
Суды отклонили доводы ДГИ о том, что квартира не является коммунальной, отклонили доводы о том, что суммарная площадь всех жилых помещений, занимаемых истцом, превышает норму предоставления площади жилого помещения.
Суды определили права истца на выкуп комнаты по льготной стоимости, руководствуясь исключительно тремя условиями, установленными в Жилищной программе.
5. Апелляционное определение Мосгорсуда по делу № 33-43346/2021 от 28 октября 2021 г. (им отменено ошибочное решение Тверского районного суда)
Суд определил право истцов на выкуп комнаты по льготной стоимости, руководствуясь исключительно тремя условиями, установленными в Жилищной программе.
Суд также отметил, что расчет выкупной стоимости жилого помещения осуществляется ДГИ на дату подачи заявления в соответствии с Методикой расчета выкупной льготной стоимости (прилагается к Постановлению Правительства Москвы № 1285-ПП).
Второе направление (практика против заявителей):
1. Апелляционные определения Мосгорсуда по делам № 33-29737/21 и № 33-29740/21от 26 июля 2021 г. (поддержаны решения Измайловского районного суда)
ДГИ отказали заявителю в выкупе комнат, поскольку дом включен в Программу реновации и подлежит сносу, семья истца в установленном порядке не признана малоимущей и нуждающейся в жилых помещениях, документы, подтверждающие основания для обеспечения по другим основаниям, указанным в ст. 59 ЖК РФ, не представлены. Суды поддержали эти аргументы ДГИ и отказали истцу в выкупе комнат по льготной цене.
*здесь сделаем отдельную пометку, что нам встречались решения судов, в которых суд высказался о том, что включение дома в программу реновации не должно быть препятствием для реализации жилищных программ.
2. Апелляционное определение Мосгорсуда по делу № 33-5640/2022 от 17 февраля 2022 г. (поддержано решение Измайловского районного суда)
ДГИ сначала уведомил истца об освобождении комнаты и разъяснил порядок ее присоединения. Истец направил заявление на выкуп комнаты по льготной стоимости. ДГИ отказал истцу в этом праве, так как передали комнату в ГУП «Центр управления городским имуществом» на праве хозяйственного ведения.
Затем и суды отказали истцу в праве на выкуп, руководствуясь тем, что комната закреплена на праве хозяйственного ведения у ГУП «ЦУГИ» и истец не признан нуждающимся в улучшении жилищных условий.
3. Апелляционное определение Мосгорсуда по делу № 33-10651/22 от 29 марта 2022 г. (поддержано решение Измайловского районного суда).
В этом деле тоже возникает ГУП «ЦУГИ», которому ДГИ передает жилищный фонд, начиная с 2022 года.
Суды рассудили, что ДГИ вправе отдавать в ГУП «ЦУГИ» жилищный фонд, а граждане могут решать свои вопросы о покупке по льготной цене с ГУП «ЦУГИ» напрямую (это не так).
Кроме того, истцу надо было для подтверждения нарушения своих прав предоставить акты о согласовании совершения сделок ГУП "ЦУГИ" по продаже спорного жилого помещения, или распоряжение ДГИ о согласовании сделки.
Также суды сослались на то, что истец не признан нуждающимся в улучшении жилищных условий.
4. Апелляционное определение Мосгорсуда по делу № 33-13870 от 20 июня 2022 г. (поддержано решение Кузьминского районного суда).
В этом деле также ДГИ сначала разъяснили истцам порядок присоединения освободившихся комнат, а затем в период рассмотрения заявления истцов о выкупе комнат передали объекты в ГУП «ЦУГИ» на праве хозяйственного ведения.
Истцы обжаловали отказ ДГИ в выкупе комнат по льготной цене в Кузьминский районный суд. Суд отказал истцам, ссылаясь на то, что истцам надо было отдельным требованием обжаловать распоряжение ДГИ по передаче комнат в ГУП «ЦУГИ», а затем сослался на то, что истцы не признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.
К этим аргументам Мосгорсуд добавил, что истцы были зарегистрированы в квартире после того, как комнаты попали в «фонд свободного жилья ДГИ», т.е. после того, как они признаны ответчиком освободившимся, и для истцов эти комнаты были свободными, а не освободившимися с точки зрения ст. 59 ЖК РФ.
Таким образом, судебная практика по вопросу о выкупе жилья в Москве по льготной стоимости, начиная с 2022 года кардинально изменилась.
С начала 2019 года по конец 2021 года суды вставали на защиту граждан и применяли исключительно те условия, которые указаны в Жилищной программе. В пользу того, что должны применяться только эти условия, говорит то, что в Постановлении Правительства Москвы № 1285-ПП имеется шесть порядков для каждой категории граждан, и в каждом порядке установлен свой собственный перечень документов, направленный на подтверждение его условий.
В 2021 году в Жилищную программу добавлены условия, усложняющие ее реализацию (например, условие о сроке проживания в квартире не менее трех лет).
С начала 2022 года суды стали принимать решения против граждан, используя самые разнообразные аргументы, не относящиеся к условиям Жилищной программы, основанные на очень широком толковании Постановления Правительства Москвы № 1285-ПП и ЖК РФ в пользу ДГИ. Интересно, что ГУП «ЦУГИ» в этих судебных спорах также появляется с начала 2022 года.
Таким образом, исходя из той картины, которая сейчас имеется в судах, Постановление Правительства г. Москвы № 1285-ПП от 18 октября 2018 г. «О порядке предоставления из жилищного фонда города Москвы освободившихся комнат в коммунальных квартирах, доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящейся в собственности города Москвы» (в части Приложения № 6 о порядке выкупе комнат по льготной цене) не выполняется.
Вместо того, чтобы расселять коммунальные квартиры, Правительство города Москвы, по всей видимости, выселяет граждан-очередников в более дешевое жилье, а освободившиеся комнаты передает в ГУП «ЦУГИ» для продажи на открытом рынке. Московские суды с начала 2022 года эту практику поддерживают.
Если у Вас имеются иные судебные примеры, направляйте в комментариях. Будем рады добавить для объективной картины.
В Телеграм можно подписаться на канал «Недвижимость: право и суд», посвященный спорам с Правительством Москвы: https://t.me/realestatedisputes
Источник фото: <a href='https://ru.freepik.com/photos/social'>Social фото создан(а) freepik - ru.freepik.com</a>
