Почему стоит продать инвестиционные квартиры ПРЯМО СЕЙЧАС, чтобы успеть заработать на инвестициях? Как выгодно вложить 5 миллионов рублей вместо инвестиционной недвижимости в 2022 году? Что выгоднее - инвестиции в недвижимость или в акции?
Друзья, я тут наткнулся на интересную статистику, которая служила иллюстрацией к статье "Недвижимость всегда растет!". И я решил снять собственное видео, сделав расчеты и проанализировав: так ли это?
Итак, в статье приводилась статистика по доходности российского фондового рынка, московской недвижимости и другим классам активов за 10 и 20 лет. Но по какой-то причине и была затронута тема самого главного класса активов - ВАЛЮТНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ!
Ну да, легко можно видеть, что на дистанции в 20 лет недвижимость в Москве обогнала все активы - включая даже индекс Мосбиржи. А на дистанции в 10 лет уже отстала даже от облигаций. Но что с зарубежными инвестициями?
Возьмем в качестве примера инвестиции в 5 миллионов рублей (это хорошая стоимость недвижимости в городах среднего размера и достаточно высокий ценовой сегмент в городах поменьше вроде Кирова). Так как мы ведем речь о долларовом эквиваленте, то 5000000₽ это:
- в 2002 году: 158 450$
- в 2012 году: 153 097$
- в 2022 году: 83 333$
И давайте посмотрим на цифры доходности. С 2002 года инвестиции в индекс S&P500 принесли бы почти 8% среднегодовой доходности в долларах. Инвестиции в первоклассные акции "Рост и дивиденды" по разработанной мной стратегии принесли бы более 18% доходности в долларах.
А что в рублях?
Результаты получаются интересными - здесь мы используем формулу XIRR, задавая рублевые и валютные значения, а также даты и результаты доходности. Получается, что в рублях индекс S&P500 заметно отстал и от цен на недвижимость, и от индекса Мосбиржи. С другой стороны, портфель из качественных акций США показал бы себя просто феноменально! Изначальные инвестиции в 5 000 000 рублей превратились бы почти в 300 миллионов рублей! Неплохую квартирку теперь можно прикупить за такие деньги!
Результаты на дистанции в 10 лет показывают, что тут даже индекс S&P500 обогнал бы и акции российских компаний, и недвижимость, и вообще все подряд. А акции "Рост и дивиденды" сохранили бы свое преимущество и превратили бы 5 миллионов рублей в 73 миллиона!
Но это - все результаты прошлого. Зачем сейчас продавать инвестиционные квартиры, чтобы инвестировать в "рискованный фондовый рынок"?!
1) Сейчас очень выгодный курс доллара! Обратите внимание, что мы используем в оценке доходности текущий курс, который даже НИЖЕ курса на начало года. Если бы курс был близок к прежним уровням, то даже индекс S&P500 на дистанции в 20 лет обогнал бы и недвижимость, и акции РФ. А курс доллара обязательно дойдет до этих значений. И, возможно, уже совсем скоро.
2) Сейчас сильно скорректировался рынок акций США - акции даже первоклассных компаний предлагаются с огромным дисконтом. А рынок недвижимости напротив перегрет и чрезвычайно опасен. Спрос балансирует на хрупкой грани, а все усилия властей направлены на спасение первичного рынка жилья. Никто не будет спасать вторичный рынок - то есть ту самую "инвестиционную недвижимость".
3) Комбинация этих факторов позволяет зафиксировать очень высокую дивидендную доходность "в моменте" (скажем, 7% после налогов по CEF - то есть на те самые 5 000 000 рублей или 83 333$ можно получать почти 30 000 рублей в месяц и в твердой валюте!), а также низкие цены входа. Это значит, что при переходе рынка к бурному росту будет также и бурный рост капитализации портфеля.
В условиях практически гарантированной девальвации, дутого рынка недвижимости и чрезвычайно высоких рисков российской экономики покупка "инвестиционной недвижимости" - одна из худший идей, которые могут прийти в голову.
И напротив, возможность выскочить из уже имеющихся объектов на пока еще имеющемся спросе и высоких ценах, чтобы переложиться в надежные активы с хорошим дисконтом может быть лучшей идеей. Это может стать настоящим твердым фундаментом будущего благосостояния и принести десятки процентов доходности за короткий период времени!
Удачи в инвестициях!
#недвижимость #инвестиции #акции #фондовыйрынок #финансы
