Для многих нижегородцев, планировавших в 2022 году приобрести квартиру или частный дом, настали непростые времена. Новая стоимость на недвижимость складывается сегодня сразу из нескольких факторов: повышение инфляции, несовпадение спроса и предложения, а также рост ипотеки из-за ставки Центрального Банка. PolitBook поинтересовался у Михаила Иванова и Бориса Горелика, каких еще «встрясок» ожидать нижегородцам и к чему готовиться.
Февраль 2022: шок – это по-нашему
Все мы помним, как для стабилизации экономики в период турбулентности Банк России поднял ключевую ставку в конце февраля этого года до 20%. Коммерческие банки среагировали моментально - и подняли ипотечные ставки до соответствующего уровня. В итоге рынок ипотечного кредитования парализовало.
«Естественно, что по таким взвинченным ставкам ипотеку брать никто не хотел и не мог, - комментирует основатель и гендиректор ГК "Триумф" Борис Горелик, - а она, к слову, до кризиса обеспечивала 70% сделок по покупке недвижимости».
Вместе с тем, по словам эксперта, с конца февраля – начала марта начались активные продажи, «спровоцированные известными обстоятельствами» и приведшие к «выметанию» готовых продуктов застройщиков в короткие сроки.
«Народ, видя падение рубля, пытался успеть купить хоть что-то, что не успело подорожать. Тогда же произошло много спонтанных и ошибочных покупок, совершенных в панике. Спустя всего несколько недель на рынке недвижимости воцарился штиль, вызванный несколькими обстоятельствами: с одной стороны, у тех, кто хотел купить недвижимость, - кончились деньги, с другой, – кто инвестировал и у кого была ипотека в процессе одобрения, либо успели эти одобрения дореализовать, либо потеряли такую возможность. Плюс банковская система дала впоследствии великолепные предложения с беспрецедентными ставками по депозитом, -и часть денег была оттянута туда. Все это привело к тому, что спрос утух к началу апреля кратно», - рассказал наш собеседник.
«Ставка возвращается к адекватным показателям»
С 1 мая 2022 года ставка по льготной ипотеке на новостройки снизилась с 12% до 9% годовых. Кредитный лимит по госпрограмме остался прежним: для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей он составил 12 млн рублей, а для остальных регионов, включая Нижегородскую область, - 6 миллионов.
По словам генерального директора ГК «Нижегородская девелоперская компания» (ННДК), председателя постоянной комиссии городской Думы по развитию города, строительству и архитектуре Михаила Иванова, снижение ставки Центробанка было ожидаемо.
«Ставка ЦБ снижается планомерно и поэтапно, - прокомментировал он. - Я считаю, что это положительно повлияет на рынок жилья при условии, если разница ставки по господдержке и ставка ЦБ останется такой же. Если ставка по льготной ипотеке снизится с 9 до 6 процентов, это окажет мощное воздействие на рынок и будет являться стимулом. Если ставка по льготной ипотеке останется на том же уровне, такого эффекта не будет».
Он подчеркнул, что сейчас, когда ставка возвращается к адекватным показателям, может начаться экономический рост. Однако в краткосрочной перспективе не исключается и негативный эффект:
«Многие инвесторы и люди, покупающие квартиры для себя, видя такую системную позицию ЦБ на снижение ключевой ставки, могут отложить покупку недвижимости, чтобы дождаться, когда ставка придет к минимальным значениям. Но если ипотека с господдержкой также снизится на 3 процента, а президент ее продлил до конца года - это станет стимулом для роста ликвидности на рынке первичной недвижимости», - отметил девелопер.
«Период спонтанных покупок закончился»
Эксперты отмечают, что прогноз на 2022 год можно давать только без учета «внешних форс-мажорных обстоятельств», которые приводят к серьезным движениям на рынке – валютным колебаниям и росту ипотечной ставки до запретительных величин.
«С одной стороны, ипотечные ставки ползут вниз, с другой –сказать, как будут себя чувствовать те или иные категории покупателей, арендаторов пока сложно. Вы видите, что мир меняется, и рынок недвижимости так же бурно меняется вслед за ним. Есть две разнонаправленные партии: одна партия считает, что в лучшем случае все не упадет, другая же считает – нет, будет инфляция. Я полагаю, что с учетом падения платежеспособного спроса, скорее всего, произойдет дальнейшая сегментация. И качественная недвижимость в цене не упадет, а может быть, и вырастет.
Какие-то скороспелые ошибочные покупки могут дорого обойтись тем, кто принимал, принимает или завтра примет поспешные решения. Сейчас период этих спонтанных покупок закончился, хотя «встряски» еще возможны. Вслед за той бурной волной конца февраля-марта, на рынок недвижимости могут прийти такие же волны, такие же денежные цунами», - резюмирует Борис Горелик.
Во всех ситуациях нестабильности (падение фондового рынка, снижение курса рубля) на рынок недвижимости приходят дополнительные деньги. При любых серьезных колебаниях, происходящих на валютном рынке, высвобождается рублевая масса, а альтернативных способов вложения рублей мало.
«Тихой гаванью» или каналом для инвестиций для нижегородцев по-прежнему является недвижимость, подчеркивают девелоперы.
Анастасия Шохина
Материал опубликован в PolitBook 17.06.2022
