Вы не должны платить налог от продажи недвижимого имущества, не предназначенного для предпринимательской деятельности (квартиры, комнаты, доли, жилого или садового дома, земельного участка), если объект был получен вами по наследству или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником или в результате приватизации, а также в результате передачи имущества вам как плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением и находился у вас в собственности в течение трех лет и более или в течение пяти лет и более в остальных случаях.
Начиная с 2021 года, доход от продажи недвижимого имущества в виде жилого помещения (комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома или доли в праве собственности на жилое помещение) освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности продавца если одновременно соблюдаются следующие условия:
- продавец и (или) его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, в возрасте до 18 лет или до 24 лет, если дети являются учащимися очной формы обучения в образовательных учреждениях, или продавец является одним из указанных детей;
- в году, в котором осуществлена продажа, но не позднее 30 апреля следующего календарного года продавцом или членами его семьи приобретено новое жилое помещение (доля):
- общая площадь вновь приобретенного жилого помещения или его кадастровая стоимость, превышает общую площадь или кадастровую стоимость проданного жилого помещения;
- кадастровая стоимость проданного жилого помещения не превышает 50 миллионов рублей;
- продавцу, его супругу (супруге), детям (в том числе усыновленным), не достигшим возраста 18 лет, его родителям (если продавцом является лицо, не достигшее 18 лет (24 лет для учащихся очной формы обучения) не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в вновь приобретенном жилом помещении.
Налогом не облагаются и сделки между членами семьи и близкими родственниками, к которым относятся в соответствии с Семейным кодексом РФ: супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
Также налог к уплате будет равен нулю, если стоимость продажи по договору не превысит кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества и при этом кадастровая стоимость такого имущества не превышает 1 000 000 рублей и вы не пользовались ранее правом на имущественный налоговый вычет по объекту.
В остальных случаях итогом сделки, связанной с продажей недвижимости, будет возникновение необходимости уплаты продавцом 13% от суммы дохода в пользу государства.
Поэтому, когда решаетесь на продажу недвижимого имущества, стоит оценить три ключевых момента:
1. Срок пользования объектом недвижимости.
По налоговому законодательству (ст. 217.1 НК РФ), доходы, полученные от продажи объекта недвижимости не подлежат налогообложению, при условии что такой объект находился в собственности продавца в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимости и больше.
Повторюсь, это 3 года для приватизированного, полученного по наследству от членов семьи или близких родственников, или в результате дарения членами семьи или близкими родственниками, а также переданного по договору ренты с иждивением имущества и 5 лет для остального, например, приобретенного по договорам долевого строительства, полученного в собственность от юридических лиц или физических лиц, не являющихся членами семьи или близкими родственниками.
Законами субъектов Российской Федерации для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества может быть уменьшен.
- Как правило, срок считается с момента и до момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в ЕГРН.
В моей практике был случай, когда продали квартиру (зарегистрировали сделку с покупателем) на месяц раньше срока, освобождающего от уплаты налога. Деньги от покупателя были получены спустя шесть месяцев.
Датой продажи будет считаться не дата оплаты, а дата перехода (регистрации) права собственности на объект недвижимости.
В результате продавец вынужден был оплатить НДФЛ.
Вот так хватило места для улыбки.
- В случае с наследуемым имуществом может получится, что дата начала фактического владения имуществом окажется ранее даты регистрации права собственности. Часто сталкиваемся с такой ситуацией при унаследовании физическим лицом доли умершего супруга.
Статьями 1114 и 1152 Гражданского кодекса РФ установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является дата смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследуемое имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Таким образом, у наследников, вступивших в наследство, право собственности на наследуемое имущество возникнет со дня смерти наследодателя, независимо от даты регистрации этих прав.
- В случае продажи жилого помещения (доли в нем), приобретенного по договорам, связанным с долевым строительством, или договору участия в жилищно-строительном кооперативе минимальный предельный срок владения таким жилым помещением считается с даты полной оплаты стоимости жилого помещения в соответствии с соответствующим договором.
Оцените срок владения имуществом. Может еще не стоит торопится с продажей?
2. Цена продажи (договора).
Цена договора может быть любая.
Но, по нормам налогового законодательства (п. 2 ст. 214.10 НК РФ), налог уплачивается с цены по договору только в том случае, если она выше налоговой базы, определяемой как кадастровая стоимость объекта недвижимости на начало года в котором совершается продажа умноженная на понижающий коэффициент 0,7.
Если недвижимость будет продана по цене ниже кадастровой стоимости объекта с учетом понижающего коэффициента, то уплачивается налог с кадастровой стоимости умноженной на понижающий коэффициент 0,7, а не с цены по договору.
Например: Кадастровая стоимость квартиры 5 000 000 руб.
Налоговая база с учетом понижающего коэффициента (расчетная стоимость) = 5 000 000 * 0,7 = 3 500 000 руб.,
Это означает ,если вы продали недвижимость дороже чем 3 500 000 руб., например, за 6 000 000 руб. - платите налог 13% с 6 000 000 руб. (с цены по договору).
Если же продали дешевле чем 3 500 000 руб., например, за 3 000 000 руб.
- платите налог 13% с 3 500 000 руб. (с расчетной стоимости).
Понижающий коэффициент может быть уменьшен законами субъектов РФ вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимости.
Если в регионе уменьшен понижающий коэффициент, при цене договора ниже кадастровой стоимости, налог может быть уплачен полностью с кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Не забудьте посмотреть действующие региональные законы при планировании цены продажи. Что у вас в регионе с понижающим коэффициентом? Какая выйдет налоговая база?
3. Налоговые вычеты.
Сумму налога к уплате можно сократить, уменьшив налоговую базу на предусмотренные ст. 220 НК РФ налоговые вычеты:
- либо в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение (строительство) объектов недвижимости в Российской Федерации, но не превышающих 2 000 000 руб.
- либо на налоговый вычет в размере 1 000 000 руб.
В первом случае, заплатите налог 13% с разницы между ценой продажи по договору или рассчитанной кадастровой стоимостью с учетом понижающего коэффициента, если цена договора ниже кадастровой стоимости с учетом понижающего коэффициента, и ценой покупки.
С учетом ограничения сэкономите максимум 260 000 руб.
Во втором случае, налог к уплате может уменьшится максимум на 130 000 руб.
- Также вы вправе уменьшить доходы от продажи имущества, приобретенного по договорам целевого займа (кредита), на расходы по уплате процентов в соответствии с договорами займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей.
Это право, как и право на налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. , представляется только по одному объекту недвижимости.
- Если продается недвижимое имущество полученное по договору дарения, вы сможете уменьшить доходы от продажи такого имущества на документально подтвержденных расходы в виде суммы, с которой был исчислен и уплачен налог при получении этого имущества на безвозмездной основе.
Обязательно сравните что выгоднее предъявить: документы, связанные с расходами на приобретение объекта недвижимости, или использовать налоговый вычет.
Но имейте ввиду, что налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. предоставляется один раз, в отношении одного объекта недвижимого имущества.
Помимо имущественных налоговых вычетов, можно для уменьшения налоговой базы использовать и стандартные налоговые вычеты, предоставляемые отдельным категориям граждан, например, инвалидам, участникам ВОВ, ликвидаторам аварии на Чернобыльской АС.
Подробно категории граждан, имеющих право на стандартные налоговые вычеты, можно посмотреть в ст. 218 НК РФ. Суммы здесь не большие, максимум 3000 р. Но может кого заинтересует.
При налоговом планировании используйте все возможности.
И, в случае если возникает обязанность по уплате налога, в том числе 0 руб., не забудьте подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года следующего за годом продажи.
В случае неисполнения обязанности по предоставлению в налоговые органы декларации в установленный срок, налоговый орган, на основании имеющихся у него документов, исчисляет сумму налога, подлежащую уплате самостоятельно, при этом возможны штрафы и пени за неуплату налога.
Возникли вопросы или требуется помощь в составлении декларации? Обращайтесь, бесплатно проконсультирую и помогу с декларацией.
Удачных Вам сделок!
