Объявления о продаже апартаментов в последнее время можно увидеть все чаще – покупателей привлекает комфортное пространство, выгодное расположение и относительно невысокая цена.
Несмотря на растущую популярность для многих участников рынка этот сегмент остается непонятным. Дело в том, что апартаменты до сих пор законодательно не имеют статуса жилого помещения и приравниваются к коммерческой недвижимости, то есть в апартаментах невозможно оформить постоянную регистрацию. Поэтому несмотря на выгодное ценовое предложение, такое жилье подходит далеко не всем.
Что же все-таки лучше – квартира или апартаменты? Какие виды регистрации в апартаментах возможны? Что происходит в этой сфере на законодательном уровне? Попробуем разобраться во всех нюансах в данной статье.
Квартира VS апартаменты. Плюсы и минусы
Апартаменты дешевле
В большинстве случаев апартаменты дешевле аналогичных по классу квартир на 10-20%. Но этот фактор не относится к рынку вторичного жилья – в зависимости от района апартаменты могут быть как дешевле, так и дороже квартир на вторичном рынке.
А вот налоговые платежи выше
Сумма налогов за квартиру всегда будет ниже суммы налога за апартаменты той же площади. Дело в том, что законодательно апартаменты приравниваются к коммерческой недвижимости, а размер налоговой ставки на них в 2022 году составляет от 0,5 до 2% и зависит от:
- региона;
- типа здания и ВРИ (вида разрешенного использования);
- величины кадастровой стоимости.
Ставка налога на квартиры существенно ниже – от 0,1 до 0,3% в зависимости от региона. Исключение составляют любые объекты недвижимости (жилые и коммерческие) стоимостью более 300 млн рублей, для которых установлена налоговая ставка 2%.
В апартаментах можно свободно делать перепланировку
Есть и положительная сторона в том, что апартаменты пока еще не признаны жилой недвижимостью. В отличие от владельцев квартир, собственники апартаментов могут совершенно свободно перепланировать помещение по собственному усмотрению в рамках конструктивных характеристик здания и установленных Градостроительным кодексом мер безопасности.
Коммунальные услуги выше
Расценки на жилищно-коммунальные услуги в апартаментах выше, чем в квартирах за счет включения в стоимость услуг НДС. У некоторых застройщиков есть свои управляющие компании, а стоимость эксплуатации в таком случае будет зависеть от тарифов этой компании и может сравняться со стоимостью платежей за квартиру.
Апартаменты выгодно сдавать в аренду
Для инвесторов апартаменты становятся все более привлекательными объектами. Цена на них ниже, а арендная ставка не уступает стоимости найма квартир, а иногда и превосходит. Апартаменты имеют ряд весомых преимуществ с практической и эстетической точек зрения, поэтому их охотно арендуют жители крупных городов. Таким образом инвестор может быстро «отбить» стоимость вложений.
Регистрация в апартаментах
Согласно действующему законодательству получить постоянную регистрацию в апартаментах нельзя.
Но из-за популярности этого вида недвижимости законодатели разработали ряд правил, допускающих законную регистрацию. С некоторых пор в апартаментах появилась возможность временной регистрации на 5 лет, причем с неограниченным количеством пролонгаций по истечении этого срока.
Такой тип регистрации гарантирует гражданам доступ к системе обязательного медицинского страхования, устройство детей в детсады и школы, получение пенсий и др.
Для того, чтобы сделать временную регистрацию, владельцу необходимо получить документы у застройщика, подтверждающие, что объект недвижимости обладает рядом характеристик и удобств (санузел, все необходимые коммуникации), позволяющих приравнивать его к помещениям гостиничного типа. При наличии указанных документов временная регистрация возможна без каких-либо проблем. В противном случае, у собственника апартаментов остается только одна возможность – попытаться перевести апартаменты из нежилого помещения в жилое. Это сложный и затратный путь, который включает в себя подготовку большого количества документации, а также согласований с органами местного самоуправления.
Как проходит процедура оформления
Процедура регистрации в апартаментах по месту жительства или пребывания ничем не отличается от регистрации в квартирах и жилых домах и курируется Федеральной миграционной службой.
Воспользоваться услугой можно несколькими способами:
- личное обращение в территориальный орган ФМС;
- обращение через портал Госуслуг;
- подача заявления в одном из многофункциональных центров обслуживания населения.
Закон, который ждут все
Утверждение юридического статуса апартаментов, как жилого помещения – один из самых ожидаемых законопроектов в сфере недвижимости.
Вопрос о необходимости регулирования апартаментов стали поднимать еще 10 лет назад. До сих пор рынок находится в ожидании принятия этого закона. В конце 2020 года Владимир Путин поручил определить правовой статус апартаментов до 1 августа 2021 года и в Госдуму был внесен законопроект, но до его рассмотрения дело так и не дошло.
В декабре 2021 года после выступления председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергея Пахомова, в котором он заявил, что закон будет принят в ближайшее время, часть застройщиков подняли цены на апартаменты на 20-30%.
Однако рассмотрение законопроекта отложено. В апреле 2022 группа сенаторов и депутатов внесла в Госдуму законопроект о правовом статусе апартаментов как нового вида недвижимости. Было выдвинуто предложение о вводе нового понятия «многофункциональные здания», то есть здания, состоящие из жилых и нежилых помещений, построенные вне жилой застройки. Новый закон дает право владельцам апартаментов оформить прописку в них после перевода помещения в жилое. Но эти правила не будут распространяться на уже построенные здания с апартаментами.
До сих пор неопределенный статус апартаментов – это основной фактор, который неудобен и девелоперам и покупателям, из-за чего этот тип недвижимости часто называют «темной лошадкой». Но пока закон не принят, у апартаментов остается весомое преимущество – привлекательная цена.
#апартаменты #регистрация в апартаментах #закон об апартаментах #прописка в апартаментах #покупка апартаментов
