Инвестиции в недвижимость считаются традиционным видом вложения средств и самым надежным способом спасения рублевых накоплений от обесценивания. Этот актив ликвиден в любое время, растет в цене и обеспечивает стабильный пассивный доход. В этой статье рассматриваются популярные способы инвестирования в недвижимость, а также риски и доходность каждого из них.
На сегодняшний день вариантов вложений в недвижимость достаточно много. Прибыль можно получать даже не покупая квартиру, офис или складское помещение. Самое важное – выбрать стратегию инвестирования на начальном этапе и постоянно отслеживать ситуацию на рынке.
Способ 1. Получение дохода от сдачи недвижимости в аренду
Недвижимость под аренду способна генерировать постоянный денежный поток. Однако прежде чем инвестировать немалые деньги в арендный бизнес, нужно рассчитать доходность, примерный срок окупаемости и взвесить возможные риски.
Доходность любых инвестиций (в недвижимость в том числе) — это отношение полученной прибыли к общей сумме вложений, выраженное в процентах.
Срок окупаемости можно рассчитать по следующей простой формуле:
По данным аналитиков Атлант Оценка, средний срок окупаемости столичной квартиры эконом класса составляет примерно 18 лет, а ее доходность варьируется в диапазоне 4-7% годовых.
Универсальную формулу для расчета рисков в арендном бизнесе пока еще не придумали. Однако большинство предпринимателей сталкиваются с одним и тем же:
1. Порча или кража имущества. Поэтому сдаваемую в аренду жилую или коммерческую площадь лучше застраховать, с арендатором – заключить договор;
2. «Неблагополучные» жильцы, которые не платят вовремя или ведут себя неподобающе;
3. Превращение квартиры в общежитие или гостиницу. Ситуация, когда вместо человека, с которым заключался договор, в квартире поселяются 20 разнорабочих из Средней Азии, увы, очень распространена.
Несмотря на все риски, в России сдача недвижимости в аренду стала самым популярным видом частных инвестиций. По данным ВЦИОМ, 18% россиян планируют использовать такой способ инвестирования для обеспечения своей старости. Популярнее оказались только банковские депозиты (так ответило 23% опрошенных) или накопленные наличные средства (21%).
Способ 2. Покупка квартиры в доме на стадии котлована
Квартиры на этапе котлована стоят дешевле готового жилья, а потенциальная выгода от их реализации может быть даже больше.
Существует два способа заработать на строящемся жилье:
1. Дождаться сдачи готового объекта и перепродать квартиру или офис конечному владельцу;
2. Перепродать помещение тому же застройщику по более высокой цене.
За время строительства квартиры в среднем дорожают на 20-25%, и эта разница становится прибылью инвестора. Однако сегодня многие застройщики перешли на эскроу-счета, в результате чего средняя выручка инвестора сокращается до 15-20%.
Главный риск подобных вложений – сдача объекта застройщиком намного позже обещанного срока. Нередки случаи, когда дольщик не дожидается этого момента вовсе. Кроме того в сфере недвижимости распространены многочисленные схемы обмана: фирмы-однодневки, продажа чужого имущества по поддельным документам, некачественное строительство из дешевых материалов и т.д.
Способ 3. Вложиться в ценные бумаги компаний, работающих в сфере недвижимости
Покупая акции застройщиков и строительных компаний, инвесторы приобретают долю в их бизнесе. За это они получают процент с прибыли в виде дивидендов. Некоторые компании дивиденды не платят и вкладывают все деньги в расширение бизнеса. В этом случае можно заработать на росте стоимости ценных бумаг.
На Московской бирже торгуются акции четырех крупных российских застройщиков: «ПИК», «Самолёт», «ЛСР» и «Эталон». По состоянию на 1 июля 2022 года цены за одну акцию этих девелоперов варьируются от 60 руб. до 2175 руб. Так что этот вид вложений доступен практически всем. Акции могут приносить 15% годовых и более. Однако не стоит забывать, что акции считаются высокорискованными инвестиционными инструментами. Застройщик может обанкротиться и тогда вернуть вложенные деньги не получится.
Облигации считаются менее рискованным вложением, при этом на них можно заработать больше, чем на банковском депозите. В России растет число застройщиков, размещающих облигации, а их доходность может достигать 10%, что на порядок меньше, чем при вложении в акции. Кроме того, цена облигаций сильно зависит от ключевой ставки Банка России: растет ставка, снижается цена облигаций и наоборот.
Способ 4. Инвестировать коллективно (ЗПИФН)
Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) создает управляющая компания (УК), когда ей нужны деньги для вложений в какой-то инвестиционный объект. Например, компания решила купить апарт-отель. Деньги на его покупку дают инвесторы и взамен получают паи этого фонда. Чем больше инвестор вложил денег, тем больше у него паев. Доходность по ЗПИФН может достигать 10-15% в год.
Купить паи фонда можно через УК, пока идет сбор определенной суммы на покупку. Стартовая цена пая в среднем для неквалифицированных инвесторов — 300 000 руб., для квалифицированных инвесторов ограничений нет.
Способ 5. Зарубежные REIT
Через REIT (Real Estate Investment Trust — с англ. инвестиционный фонд недвижимости) инвестор может вложиться в зарубежную недвижимость. Принцип работы схож с паевыми фондами в России: управляющая компания фонда собирает деньги с инвесторов и покупает недвижимость, которую затем перепродает или сдает в аренду.
Минимум 90% дохода УК выплачивает своим акционерам в виде дивидендов пропорционально их вложениям. Большая часть доходов любого REIT — арендные платежи, что обеспечивает стабильный денежный поток и возможность платить хорошие дивиденды.
На зарубежном рынке есть долевые, ипотечные и гибридные фонды. Долевые фонды зарабатывают на аренде и продаже недвижимости, ипотечные — на процентах от ипотеки, когда выкупают закладные по ипотеке у банков, а гибридные фонды объединяют в себе несколько активов. Бумаги REIT гораздо ликвиднее, чем физическая недвижимость, продать их по рыночной стоимости можно очень быстро.
Чтобы пробрести акции желаемых REIT напрямую, может понадобиться иностранный брокерский счет. Однако некоторые REIT из состава индекса S&P 500 реально купить через Санкт-Петербургскую биржу с помощью российского брокера.
С января по апрель акции среднестатистического REIT-фонда упали на 8%, а некоторые больше, чем на 20%: Stag Industrial, Medical Properties Trust и Store Capital. Это дает возможность зайти на рынок без больших вложений.
На этом возможности коллективных инвестиций не заканчиваются, напротив, рынок недвижимости сейчас переживает этап активного развития, появляются новые инструменты.
Недвижимость остается одной из самых надежных и наименее рискованных сфер для инвестирования. Вкладываться можно не только в квартиры, но и землю, коммерческие объекты, ценные бумаги компаний – вариантов много. При этом важно понимать, что универсального и стопроцентно высокодоходного инвестиционного инструмента в области недвижимости не существует. Постоянный мониторинг изменений на рынке, изучение новостной повестки и аналитики экспертов значительно повысит шансы заработать на этом рынке.
#инвестиции в недвижимость #зарубежная недвижимость #REIT #куда инвестировать
