Ответ на этот вопрос можно дать очень простой — никакого положительного влияния. На сегодняшний день нет желающих брать ипотеку по ставкам от 11% и выше. И это не наши измышления, а статистика.
В статье Ипотечные ставки до 1,5% — В ЧЕМ ПОДВОХ? мы писали о том, что застройщики не верят в эффективность льготной ставки по ипотеке даже в 9% и пытаются реанимировать спрос субсидированной ставкой в 0,6%-1%-1,5%.
В конце июня мы узнаем, даст ли стратегия застройщиков какой-либо эффект — тогда будет обработана статистика за май. Ну а сегодня предлагаем поговорить о том, почему ключевая ставка в 11% не приведёт ни к какому эффекту.
Факты и статистика
Начнем с того, что простое снижение ипотечных ставок в период кризиса всегда показывает свою полною несостоятельность. 22 мая на портале «Известия» вышла статья с обзором статистики по продажам застройщиков в апреле 2022 (то есть в тот период, когда действовала ипотечная ставка в 12%).
Согласно статистике, в некоторых городах миллионниках продажи упали на 90% и выше, в Москве и Санкт-Петербурге продажи снизились примерно в 2 раза. Без спроса: продажи девелоперов в России рухнули до 99% | Статьи | Известия (iz.ru).
Мы не видим смысла заниматься разбором конкретных причин в каждом городе. Мы уже писали о том, почему низкие ставки по ипотеке не позволят спасти рынок недвижимости Спасут ли низкие ставки по ипотеке без уверенности в завтрашнем дне?
Вторичный рынок тоже переживает сложные времена
17 мая 2022 на портале «Коммерсант» вышла статья о том, что в апреле продажи на вторичном рынке в Москве упали на 37,5%. Продажи вторичного жилья в Москве в апреле упали на 37,5% - Новости – Потребительский рынок – Коммерсантъ (kommersant.ru). Майские показатели гарантированно будут намного хуже.
Мы это ощущаем в своей работе. Ежемесячно продавая квартиры, мы видим, что чем дальше — тем сильнее приходится увеличивать рекламные активности. Увеличивать для того, чтобы собрать достаточное для продажи количество покупателей. В мае добиться результата уже было намного сложнее, чем в апреле — не говоря уже о предыдущих месяцах.
Нельзя добиться оживления рынка простым снижением ипотечных ставок
Восстановить спрос на рынке могут только низкие ипотечные ставки вместе с возвращением у населения уверенности в завтрашнем дне. Ипотечное кредитование хорошо работает только тогда, когда ипотечный заемщик может хоть как-то прогнозировать будущее.
Какое будущее можно прогнозировать, когда курс национальной валюты в течение двух недель падает на 20%, а затем за два дня поднимается на 20%?
При чем здесь ипотека и курс валюты? Нестабильность национальной валюты, волатильность которой приблизилась к фантикам вроде «биткойна», влияет на всё вокруг нас.
19 мая сенатор Клишас заявил о том, что программа импортозамещения в стране полностью провалена Клишас заявил о провале программы импортозамещения в России — РБК (rbc.ru). Провал с импортозамещением означает одно – без импорта не обойтись.
Именно поэтому в магазинах всё так подорожало — несмотря на то, что курс валюты упал
Учитывая политику недружественных государств, за импорт приходится переплачивать. За то, что раньше стоило доллар, компания импортер теперь платит 1,5. Но эта переплата — половина беды.
Волатильность национальной валюты заставляет импортёров закладывать в цену продажи премию в 30-40% от цены, которая поможет им компенсировать непредсказуемые колебания курса, чтобы можно было делать оборот.
Рост расходов крайне значительный — а доходы большинства населения за это время не выросли
Поэтому значительно сократились те средства, которые оставались у каждого из нас после оплаты еды, одежды, налогов и т.п. Опубликованной статистики по этим данным мы не смогли найти. Но каждый, именно каждый, может посмотреть на свои расходы и сравнить их с расходами трехмесячной давности.
Количество тех средств, которые остаются у семьи после обязательных, необходимых расходов — это единственный ресурс для совершения покупок в кредит
Этот фактор принимают во внимание во всех экономических расчётах. Банкиры прекрасно понимают, что наивно рассчитывать на отказ от покупки мяса или молока ради «недорогой ипотеки» или «дешевого автокредита».
Именно поэтому так важны сбывающиеся прогнозы, в рамках которых правила игры понятны хотя бы на ближайший год. Долгосрочное планирование без этого невозможно.
И наивно предполагать, что обычные люди этого не понимают.
Вопрос «что же будет дальше?» задают себе большинство потенциальных покупателей, откладывая получение кредита на потом
Безусловно, такой вектор поведения свойственен не всем. Есть те, у кого доходы наоборот растут. Есть другие, кому срочно нужно решить вопрос с жильём, и нет вариантов его отложить на потом. Есть третьи, чья оценка ситуации отлична от большинства и т.п. и т.д.
Именно благодаря этому меньшинству спрос не сокращается до «0» ни в какие времена ни в каких странах.
Большинство участников рынка будут ждать возвращения хоть какой-то финансовой стабильности и появления надежды, что в будущем будет лучше, чем сегодня. Это фундаментальный фактор, без устранения которого невозможно преодолеть кризис на рынке недвижимости.
Поэтому вторичны все остальные факторы, например:
- сезонность с непременным ожиданием оживления рынка к осени
- невозможность рефинансирования льготной ипотеки
- отсутствие льготного кредитования вторичного жилья и т.п.
Мы уже несколько раз написали про уверенность в завтрашнем дне — придется снова повторить
За финансовую стабильность у нас в стране отвечает ЦБ РФ. Эльвира Набиуллина считает, что с выполнением этой задачи у ЦБ РФ всё хорошо Набиуллина заявила, что ЦБ удалось защитить финансовую стабильность, но "выдыхать" рано - Экономика и бизнес - ТАСС (tass.ru). Наших знаний не хватает понять, как это можно утверждать 26 мая, когда в этот день национальная валюта обесценилась почти на 20%.
Уже второй месяц идет тяжелейший по последствиям кризис на рынке недвижимости. Он не прекратится по мановению волшебной палочки, простым изменением ставок. Нас всех ещё ждёт неминуемое падение цен на недвижимость и многое другое, что сегодня прогнозировать сложно.
Также невозможно предсказать, когда кризис перейдёт в фазу депрессии — потому что не только от политики Центробанка зависит появление уверенности в завтрашнем дне. В любом случае, трезвая оценка настоящего помогает принимать правильные решения. Чего мы и желаем вам.
И да, мы считаем, что несмотря на все обстоятельства продать недвижимость можно в любое время. Просто это становится труднее.
Что думаете по поводу новой ключевой ставки 11% и её влияния на рынок недвижимости?
