Снимаете квартиру или дом, живете себе спокойно, никого не трогаете. И тут вдруг в голову пришла идея: «А что, если сдавать это же жилье посуточно, не разрывая договора аренды? Это ж сколько деньжищ можно заработать!» Но, как всегда, есть миллион нюансов. Финтолк объясняет, как выгодно и совершенно легально оформить субаренду.
Сколько можно заработать на субаренде
Чем не крутая идея? Не надо покупать свое собственное жилье и уж тем более платить ипотеку. Взял в пользование чужие владения и зарабатывай себе на жизнь. Но для начала стоит подсчитать, выгоден ли вообще такой вид бизнеса в 2022 году. Сумма будущего дохода (как и при обычной аренде) зависит от множества факторов:
- количество жилых комнат (студия/многокомнатное жилье);
- в каком населенном пункте находится недвижимость (на море/в крупном городе);
- в каком районе располагается жилье (в центре города/на окраине);
- качество ремонта (убитая хрущевка/новый ремонт);
- наличие мебели и бытовой техники в квартире/доме.
Как можно сдавать помесячно арендуемое жилье?
- Самый простой и менее напряжный вариант — сдавать недвижимость посуточно как есть.
- Если квартира/дом многокомнатные — сдавать как каждую комнату отдельным жильцам.
- Сделать из жилья фотостудию и брать почасовую оплату.
Регистрируем бизнес
Есть несколько вариантов, как вести бизнес законно.
- Вообще не оформляться и платить 13 % налогов с дохода как физлицо.
- Оформиться как индивидуальный предприниматель и выбрать патентный режим налогообложения (6 %).
- Оформиться как ИП и выбрать упрощенный режим налогообложения (6 % или 15 %).
- Оформиться как самозанятый и платить 4 % или 6 % от дохода.
При регистрации бизнеса в налоговой будущему ИПшнику необходимо обязательно указать вид деятельности. В нашем случае подойдет ОКВЭД 68.20 — Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. Далее подается пакет документов в налоговую для регистрации в качестве индивидуального предпринимателя:
Если решили стать ИП, то вдобавок необходимо обязательно встать на учет в Пенсионный фонд и Фонд социального страхования для уплаты пенсионных и страховых взносов.
Заключаем договор субаренды
Пришло время подготовить документ субаренды для будущих постояльцев. И в этом шаблоне этого документа стоит учесть множество нюансов.
- Договор субаренды нельзя заключать на срок, превышающий действие самого договора аренды. И договор субаренды всегда ограничен сроком действия договора аренды. Поэтому даже при заключении договора на неограниченный срок, по сути, этот срок все равно ограничен.
- Субарендатор не может приобрести больше прав и обязанностей, чем первичный арендатор.
- В договоре субаренды нельзя указывать, что субарендатор должен нести ответственность перед владельцем жилья за ее состояние.
- В договоре субаренды порядок пользования недвижимостью должен определяться в соответствии с первоначальным договором аренды.
Эксперты Финтолка также советуют в краткосрочных договорах обязательно предусмотреть:
- точный срок аренды в днях;
- время заезда и выезда;
- комплектность, сохранность бытовых вещей и состояние ремонта;
- оплату коммунальных услуг в случае сверхнормативного потребления;
- сумму посуточной арендной платы.
Минусы субаренды
Денежки, конечно, хорошо считать, но также стоит учесть расходы на ведение бизнеса, а это:
- регистрация в качестве ИП, если решитесь на этот шаг (800 рублей — оплата госпошлины);
- аренда квартиры/дома (в среднем 30 000 рублей в месяц);
- уплата налогов (зависит от процента налогообложения: 4 %, 6 %, 13 %, 15 %, а также фактического дохода);
- реклама бизнеса на специальных площадках (тут каждый устанавливает свой бюджет на продвижение);
- прочие расходы по содержанию жилого помещения (уборка, коммуналка, ремонт, расходные материалы) — 130 000 рублей в год (сумма ориентировочная).
Сколько на это все может уходить денег, конечно же, зависит от квадратуры помещения, места расположения жилья и времени года. Но в среднем затраты составляют около 500 000 рублей.
К другим недостаткам стоит отнести те же минусы, что и при самой обычной сдаче жилья посуточно:
- Жильцы могут испортить имущество. Мало ли, какие маргиналы на сутки снимают жилье.
- Жилье простаивает. Не каждый день могут арендовать квартиру/дом, а это значит, доход вы не получаете в дни «окон».
- Постоянно проверять жилье после постояльцев, убирать и пополнять расходники (менять постельное, покупать туалетную бумагу, мыло и прочее).
Вывод: Такой вид бизнеса можно рассмотреть. В среднем чистая прибыль может равняться 500 000 рублей в год, но это возможно, если каждый день будут проживать постояльцы и не потребуется никакого сверхдорого ремонта. На практике такой бизнес выгоден, если в субаренде несколько квартир.
Эксперты Финтолка также подсказывают: чтобы начать заниматься субарендой жилья, желательно в самом начале обратиться за помощью к юристу, потому что шаблонные договоры из интернетов могут не учесть конкретно ваш случай. В договорах долгосрочной и краткосрочной аренды специалист поможет учесть все тонкости сделки и предотвратить возможные риски.
Друзья, у нас есть полезный телеграм-канал с лайфхаками, советами на каждый день и дружелюбным комьюнити.
Подпишитесь: https://t.me/fintolk_pro
