Статья от эксперта онлайн школы Коммерческой недвижимости КоммерциУм https://commercium.space
Вечер Н.Ф.
Любой собственник коммерческой недвижимости как и любого другого актива сталкивается с необходимостью периодически оценивать эффективность инвестиций в свой актив. Инвестиционный анализ предлагает достаточно большой спектр инструментов для этого, но наиболее распространённым из них является оценка доходности. Рассмотрим этот инструмент подробнее.
Строго говоря, под доходностью недвижимого актива принимается отношение чистого дохода, генерируемого самим активом, некому общему параметру, характеризующему сам объект. То, каков этот параметр, и определяет вид доходности. Как правило, при инвестиционном анализе коммерческой недвижимости используются два вида доходности: внутренняя норма доходности, известная как IRR, и ставка капитализации, известная как показатель CAP RATE. Их значения могут существенно отличаться друг от друга. В аналитических обзорах крупных международных консалтинговых компаний чаще всего используется ставка капитализации, которая показывает отношение чистого операционного дохода, называемого NOI к рыночной стоимости объекта.
Cap Rate = NOI / Market Value
Кстати, как считать рыночную стоимость объекта недвижимости, как и много чему другому, мы учим на нашем курсе Эксперт по коммерческой недвижимости от онлайн школы недвижимости КоммерциУм.
Переходите по ссылке, чтобы узнать подробнее: https://bit.ly/invest_real_estate
Под Показателем NOI понимается разница между действительным валовым доходом, (арендная или операционный выручка), и суммой операционных расходов. Cap Rate чаще используется для оценки общей ситуации на рынке.
Здесь нужно оговорится о том, что гостиничная недвижимость не в полной мере соответствует классической ставке капитализации, применяемой для офисной, торговой, или складской недвижимости. В этих сегментах недвижимость определяется как способная сама по себе приносить доход в виде аренды. При этом само содержание бизнеса арендаторов не имеет значение для анализа.
В отельном бизнесе нельзя отделить «арендный бизнес» от операционного, поэтому приходится говорить не об отдельной функции недвижимости, а бизнесе в целом.
Внутренняя норма доходности показывает уровень процентной ставки, при которой чистый приведённый доход (NPV), равен нулю. Здесь нельзя коснуться понятия дисконтирования как фундаментальной характеристики любой инвестиции. Не вдаваясь в детали, скажем только, что ставка дисконтирования показывает цену денег во времени, то, насколько деньги подешевели. Если NPV равен нулю, то это означает, что дисконтированный поток доходов равен сумме затрат на создание объекта, девелопмент, или приобретение, то есть продисконтированному потоку инвестиций. IRR и NPV являются важнейшим инвестиционными показателями недвижимого актива и, в отличие от Cap Rate, соотношение чистого дохода к объему инвестиций больше отражает конкретные характеристики объекта.
Из сказанного следует, что доходность, как Cap Rate так и IRR, тесно связана с риском создания удержания актива собственником. Говоря короче, доходность - это плата за риск. Из этого вытекает одно очень важное следствие: чем выше уровень риска и неопределённости, тем выше требуемая собственником доходность. При девелопменте уровень рисков намного выше, чем при управлении объектом. Следовательно, и разница в доходности при девелопменте выше, чем при управлении примерно на 4 – 5%.
Как уже было сказано, чем больше рисков, тем выше должна быть доходность.
По этому, предлагаю вам самостоятельно, исходя из текущей ставки капитализации по отраслям, определить какая из них наиболее рискованная, а какая консервативна. О результатах своих заключений, можно поделиться в комментариях.
Итак, мы определили, что доходность это соотношение чистого дохода и объема инвестиций, или рыночной стоимости объекта. Именно тем, что лежит в знаменателе этой дроби, и определяется разница в абсолютных цифрах. Но можем ли мы управлять доходностью?
Да, и не только можем, но и должны. Здесь наше внимание переключается на числитель - рост доходов и сокращения операционных расходов. Это характерно для всех сегментов коммерческой недвижимости. В данном случае, при оценке доходности отеля, на первый план выходит неразрывная связь самого здания гостиницы как возможности генерации дохода и операционного бизнеса по управлению отелем. И кажущееся на первый взгляд разочарование от низкой доходности этого вида деятельности сменяется оптимизмом по причине высокого уровня стабильности доходов. Ведь отель, в отличие от торговых центров или офисов позволяет получать доход своим владельцам как никогда долго.
В странах западной Европы нередки случаи формирование положительного денежного потока в течение нескольких столетий. Это как раз тот случай когда коммерческая недвижимость становится частью того, что европейцы называют Old Money или старые деньги, что составляет значительную часть наследия, доставшиеся от далёких предков.
Отметим что управление доходностью является лишь малой частью обширного объема инвестиционных инструментов позволяющих собственнику эффективно управлять своим недвижимым активом.
Если вы хотите научиться управлять доходностью своих объектов, либо объектов своих клиентов, записывайтесь к нам на курс Эксперт по коммерческой недвижимости от онлайн школы недвижимости КоммерциУм. Переходите по ссылке, чтобы узнать подробнее: https://bit.ly/invest_real_estate
Статья подготовлена экспертом онлайн школы недвижимости Коммерциум https://commercium.space Вечером Николаем, членом IREM и участником RICS.
