Как зарегистрировать в собственность частный жилой дом в Москве и Московской области

ПРАКТИКА ОТ НАЧАЛА СТРОИТЕЛЬСТВА ДО ВЫПИСКИ ЕГРН

Участок купили в СНТ Московской области

Оформить загородный дом в собственность не сложно, если знать последовательность действий и не нарушать нормы и правила застройки земельного участка. На примере построенного дома площадью 165 кв.м. я опишу все этапы от стройки до регистрации права собственности.

После регистрации загородного жилого дома в собственность вы можете обратиться за снижением тарифа на электроэнергию, подать заявку на социальную газификацию и оформить налоговый вычет.

В этой статье я расскажу про оформление дома в Уведомительном порядке и по Дачной амнистии.

На что обратить внимание перед началом строительства

Перед началом строительства обязательно убедитесь в том, что граница забора совпадает с данными в ЕГРН тоесть нет сдвижек или наложений границ по кадастру на соседние земельные участки. Так же обязательно учитывайте отступ от границы земельного участка, который должен быть не менее 3 метров от забора.

Если границы забора не будут совпадать с данными ЕГРН, то могут возникнуть проблемы при регистрации дома в собственность

Ещё важный момент - это то, что вы должны знать и учитывать максимально разрешённый процент застройки земельного участка. Например, если участок площадью 8 соток и разрешено 40%, тогда вы можете построить дом не более 240 кв.м. Если построите дом большей площади, тогда будут проблемы с регистрацией права собственности так как будут нарушены нормы и правила застройки участка.

Ситуация, когда построили дом, а границу не проверили

Ещё индивидуальный жилой дом не должен быть выше 3х надземных этажей + 1 подземный и высота не более 20 метров.

СОВЕТ: Закажите ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), чтобы точно знать разрешённые параметры застройки вашего земельного участка, а так же какие есть ограничения в виде охранных зон или иных обременений и с кем потребуется согласовывать. ГПЗУ вы можете заказать на сайте госуслуг или через МФЦ. Срок подготовки 12 рабочих дней.

Проверьте свой земельный участок на наличие охранных зон, чтобы не столкнуться с проблемой оформления дома в связи с наличием не согласуемых обременений

Что значит зарегистрировать частный жилой дом в собственность

Оформление загородного индивидуального жилого дома в собственность можно разделить на два основных этапа:

1. Обращение в местные органы власти с целью согласования Уведомлений о начале и об окончании строительства, чтобы законно построить и оформить дом в собственность.
2. Обращение к кадастровому инженеру, который подготовит технический план на дом с включением сведений о координатах контура дома, внутренней планировкой и общей площадью дома. Технический план подготавливается в xml формате и заверяется ЭЦП кадастрового инженера. Данный технический план проверяют в Росреестре и если всё правильно, тогда данные вносятся в базу ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

В результате регистрации права собственности заявитель получает на руки выписку из ЕГРН. До 2016 года выдавали свидетельство о праве собственности, но после 15 июля 2016 года стали выдавать выписку из ЕГРН.

После оформления дома в собственность он должен появится на публичной кадастровой карте.

Важно знать, что жилой дом вы можете построить на земельном участке вид разрешённого использования у которого: ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНТ. Если участок под огородничество, то вы построить дом сможете, а вот оформить его в собственность не получится. Тоже самое может быть, если участок ЛПХ и категория земли "земли сельхозназначения".

Когда необходимо регистрировать дом в собственность

В принципе можно дом и не оформлять в собственность и сэкономить на налоге, однако вы не сможете:

1. Продать, подарить, указать в наследственной массе
2. Застраховать дом
3. Оформить прописку в доме
4. Использовать дом в качестве залога
5. Участвовать в программе газификации домов
6. Получить налоговый вычет
7. Получить более выгодный тариф на электричество

Так же вы рискуете быть оштрафованными за то, что не зарегистрировали объект недвижимости! Сумма налоге = 20% от суммы не оплаченного налога за 3 года. Сумма налога на оформленный в собственность дом зависит от его кадастровой стоимости и рассчитывается, как кадастровая стоимость *0,3% (это максимальный %, который зависит от региона в котором расположен дом).

В настоящее время не оформленные в собственность объекты недвижимости выявляют путём проведения аэрофотосъёмки. Этим занимаются местные органы власти. После выявления факта нарушения налоговая направляет собственнику земельного участка письмо в котором сообщает, что на участке есть не оформленный объект недвижимости, который следует узаконить. Если проигнорировать предупреждение налоговой последняя в праве применить меры согласно налоговому кодексу.

Что такое Дачная амнистия и стоит ли ей воспользоваться

Раньше под Дачную амнистию попадали садовые дома и их регистрировали на основании одной только декларации. Сейчас же любой индивидуальный жилой дом, садовый или дачный дом можно оформлять по Дачной амнистии аж до 1 марта 2026 года.

Наша рекомендация - регистрировать построенный дом путём согласования Уведомлений. Как показывает многолетняя практика, когда документы оформлены правильно не будет проблем в будущем.

Да, Дачная амнистия это быстрее и даже дешевле, но:

• если дом построен ближе 3 метров от границы участка и оформлен в собственность по Дачной амнистии сосед всё равно имеет право пожаловаться на вас и довести дело до суда и даже реконструкции или сноса дома
• вам не дадут возможность использовать материнский капитал на строительство дома
• вам может отказать банк в использовании дома в качестве залога
• и ещё что-нибудь, чего вы не ожидали или о чём не думали, когда оформляли дом в упрощённом порядке

Если у вас дом построен давно, тогда можете воспользоваться Дачной амнистией, но если дом толко построен или вы собираетесь его строить, тогда рекомендуем оформлять Уведомления. Согласование Уведомлений займёт 7 рабочих дней на первое уведомление "О начале строительства" и 7 рабочих дней на второе уведомление "Об окончании строительства". Могут быть ещё согласования с охранными зонами, но это уже по каждому участку индивидуально.

Чтобы оформить дом в собственность земельный участок на котором он расположен должен быть или в собственности или в аренде, если участок без оформленного права собственности, тогда дом не зарегистрируют.

Работа кадастрового инженера

Кадастровый инженер ОБЯЗАТЕЛЬНО должен состоять в СРО и иметь действующий аттестат в ином случае он не может заниматься кадастровой деятельностью и технический план, который он подготовит не будет принят регистратором в Росреестре.

Работы, которые выполняются инженерами с целью подготовки технического плана:

1. Геодезические работы с целью обмера контура дома и привязки его к земельному участку
2. Внутренние обмеры дома с дальнейшей отрисовкой поэтажных планов с подсчётом общей площади дома, которая будет внесена в техплан
3. Подготовка технического плана в xml формате и подписанный ЭЦП кадастрового инженера

Когда дом можно оформлять в собственность

Основное правило - это закрытый контур, а именно: стены, окна, двери и крыша. Подключённые коммуникации и внутренняя отделка не важны. Если оформлять дом раньше, тогда это уже объект не завершённого строительства.

Не достроенный дом можно оформить, как объект незавершённого строительства

Присвоить адрес дому

Адрес присваивается или в процессе оформления дома собственность, когда идёте путём согласования уведомлений или же после регистрации права собственности, если дом оформляли по Дачной амнистии. Адрес присваивается или через МФЦ или через сайт госуслуг.

Что в итоге

Общий срок регистрации дома по Дачной амнистии составляет примерно 25 рабочих дней это уже с выдачей ЕГРН. Если оформлять путём согласования Уведомлений, тогда 35 рабочих дней, но в случае необходимости дополнительных согласований охранных зон срок может увеличится на + месяц или более.

Если есть нарушения при постройке дома и местные органы власт отказывают в согласовании Уведомлений, тогда дом можно оформить по Дачной амнистии, однако в идеале дом стройте без нарушений и регистрируйте через Уведомления. Кстати, согласованное Уведомление действительно в течении 10 лет, поэтому иногда его согласовывают, но дом в собственность не оформляют.

💡Совет: устанавливайте очистные системы такие, которые не будут ухудшать экологию вашего земельного участка.

Подписывайте на мой Telegram-канал там ещё больше полезных статей и постов с кейсами из практики!

📝Заказать консультацию или работы (Москва, Московская область).

Прочитать ещё:

Видео с моего YouTube-канала:

Главные новости на нашем Telegramm-канале

Подпишитесь, чтобы следить за разборами новых законов, а так же примерами из практики