В апреле вторичный рынок жилья в России впал в ступор. Предложение сжимается, высокие ставки ипотеки ограничивают спрос. Продолжают заключаться только альтернативные сделки, то есть обмен с доплатой. Почему так случилось и что будет дальше?
Весенняя спячка
В марте ситуация на вторичном рынке жилья менялась буквально каждую неделю — от ажиотажа в начале месяца до замедления к его концу. Однако в апреле рынок полностью замер, говорят опрошенные Forbes эксперты.
После резкого повышения ставки ЦБ 28 февраля число просмотров объявлений о продаже квартир увеличилось на 40% относительно среднего значения за предыдущую неделю, подсчитали в ЦИАН. Но период повышенного спроса был недолгим и закончился уже в начале марта.
После мартовских праздников активность некоторое время вновь была высокой, но затем со второй половины марта наблюдается тренд на постепенное снижение спроса. В первой половине апреля потенциальный спрос на квартиру стал на 40% ниже фоновых значений зимы 2021-2022 годов, говорят аналитики.
Альтернатива есть!
Впрочем, почти тотальная стагнация рынка массового жилья касается сделок классической продажи, когда одна сторона получает деньги, а другая — квартиру, отмечают эксперты. А вот альтернативные сделки, при которых происходит фактически обмен с доплатой, продолжают заключаться. Это говорит о том, что с рынка уходит инвестиционный спрос, а покупают квартиры лишь те, кому нужно жить здесь и сейчас.
Сегодня 80% сделок на вторичном рынке — альтернативные, говорят риэлторы. В связи с дефицитом ликвидных объектов особую актуальность приобрели «быстрые альтернативы», когда сделки продажи одной квартиры и покупки другой проходят практически одновременно. При этом число вовлеченных в «альтернативу» объектов растет. Уже сегодня не редкость цепочки из 4-5 квартир, но и это не предел, отмечают эксперты.
Новостройки под угрозой
Отсутствие продаж на вторичном рынке может подорвать и спрос на новостройки, рассуждают специалисты. Ведь значимая доля покупателей на первичном рынке сначала продавала имеющиеся у них квартиры, а вырученные деньги вкладывала в строящееся жилье.
Доля покупателей, которые ранее приобретали новостройки за счет продажи своей недвижимости, могла достигать 30%-40%. Теперь эти люди либо откажутся от покупки, либо согласятся на большие скидки при продаже своих квартир, считают риэлторы.
Если оставить ситуацию на самотек, то рынок вторичной недвижимости может просесть, потянув за собой и остальные сегменты, говорят эксперты. Поэтому нельзя исключать, что правительство рассмотрит возможность расширения программы льготной ипотеки и на вторичный рынок.
В ожидании стабильности
Цены в течение марта изменялись разнонаправленно, продавцы то поднимали их, то опускали, говорят участники рынка. Но итогом месяца стал небольшой рост средней цены квадратного метра. В Москве рост цен год к году составил, по разным оценкам, 10-15%. А вот по России стоимость квадратного метра на вторичном рынке по сравнению с апрелем прошлого года в среднем выросла почти на 30%.
При этом эксперты не ждут снижения цен и надеются на оживление рынка. Восстановлению вторичного рынка будут способствовать два фактора: возвращение какой-то стабильности в экономическую ситуацию и снижение ипотечных ставок на «вторичке». Последнее может случиться уже вскоре, если ЦБ продолжит снижать ключевую ставку. Покупатели начнут возвращаться на рынок при ставке по ипотеке 10-12%, рассуждают аналитики.
Пока же ставки по-прежнему остаются заградительными. Даже согласные с условиями ипотеки заемщики часто не могут получить ипотеку, так как банки ужесточили требования к заявителям. В частности предъявляются более высокие требования к качеству кредитной истории, предпочтение отдается заемщикам с первоначальным взносом более 30% от стоимости жилья и полностью официальным доходом.
Спасибо, что дочитали до конца
Ставьте 👍 - это важно для нас
Не забудьте подписаться на канал