Доля строительства в ВВП России составляет около 2% (5), из которых доля жилищного строительства не превышает половины, т.е. 1%. Доля элитной недвижимости в жилищном строительстве составляет не более 10%, что соответствует всего 0,1% ВВП. Однако для такой крупной страны, как Россия, некоторые показатели, измеряемые в долях процента от суммарного показателя, например доля наукоемких товаров в объеме экспорта, оказываются чрезвычайно важными для понимания ряда тенденций в стратегическом развитии государства, бизнеса и общества в целом. Российская элита – чрезвычайно сложное и противоречивое социальное явление, оказывающее немаловажное влияние на развитие и России, и целого ряда других стран. Поэтому пристальное внимание к недвижимости в стране и за рубежом не может не служить отражением не только ее собственных позиций в российском обществе, но и разнопланового взаимодействия с элитами в первую очередь развитых стран мира. Тем больший интерес представляют оценки того, что происходит на отечественном и европейском рынке элитной недвижимости в условиях глобального финансового кризиса.
Рынок элитной недвижимости, включая не только операции купли-продажи, но и строительство новых объектов, существенно отличается от рынка недвижимости в целом. В развитых странах, в первую очередь в США и Европе, собственные дома или квартиры, не относящиеся к элитной недвижимости, играют уникальную роль, охватывающую стимулирование потребления, а также целый набор не экономических факторов, таких как производство «соци- ального капитала» в различных формах. Приобретение и владение собственными домами и квартирами связано с инвестиционными рисками, так как при этом недвижимое имущество, стоимость и цена недвижимости оказываются волатильными применительно даже к высокоразвитым, широко диверсифицированным экономикам. Естественно, вполне возможно проведение политики уменьшения риска для инвестиций в частные дома и квартиры, особенно в случае образования новых домашних хозяйств. Примерный список документов для оформления купли-продажи недвижимо- сти в Европе содержит 30 пунктов.
Однако для элитной недвижимости сказанное выше имеет лишь отдаленное отношение, так как применительно к ней действует целый ряд весьма специфичных и характерных только для нее факторов и закономерностей.
Прежде всего, уже продолжительный период ведется дискуссия между профессионалами о классифика- ции видов и самом определении элитной недвижимости, и неопре- деленность в этой области накладывает свой отпечаток на марке- тинговую деятельность и основные тенденции развития этого сегмента мирового рынка недвижимости. Правда, существует два показателя элитной недвижимости, которые сохраняют свое посто- янство: это всегда очень высокие цены и слабая подверженность ценовой коррекции по сравнению с недвижимостью бизнес-класса и тем более с жилой недвижимостью коммерческого класса.Дальше начинаются расхождения во взглядах как внутрирегио- нальных или внутристрановых, так и во взглядах риэлтеров России, Европы или Соединенных Штатов. Естественно, у них неиз- бежно существуют и общие подходы, вытекающие из сути самого бизнеса, но взгляды на различные показатели элитной недвижимо- сти могут серьезно отличаться.
В этих условиях каждая риэлтерская компания, занимающаяся элитной недвижимостью, вынуждена определять свой собственный подход к тому, что считать элитной недвижимостью. Например, фирма «Garant Exclusive» из Санкт-Петербурга ориентируется на 19 показателей элитной недвижимости, такие как уникальное местоположение объекта, индивидуальность архитектурного решения здания, использование высококачественных строительных материалов, высокий уровень и широкий набор предлагаемого сервиса, круглосуточная охрана, высокое техническое оснащение здания, ограниченность высоты здания семью этажами, высота потолков не ниже 3,20 м, возможность перепланировки квартиры, ограниченность количества квартир в здании – не больше 35, наличие нижней границы площади квартиры – 70 кв. м, социальная однородность клиентов, охраняемый паркинг с ограниченным доступом либо встроенный гараж не менее чем на две автомашины с подъемными воротами и мойкой, возможность входа в дом из под- земного гаража, определенные требования к территории, прилегающей к дому, хорошо освещаемая улица, удобные подъезды к дому (9). Перечисленные показатели в лучшем случае могут быть отнесены к необходимым, но далеко не достаточным при работе с клиентом, не говоря уже о том, что некоторые из них выглядят спорными. В конечном итоге принятие решения клиентом о при- обретении того или иного объекта элитной недвижимости, кроме сугубо делового подхода клиента к бизнесу, а элитная недвижимость представляет собой весьма серьезный бизнес – существенную роль играет индивидуальная психология клиента.
Кроме того, при разработке классификации требований к элитной недвижимости исходить прежде всего нужно из объективной оценки объема финансовых и материальных ресурсов, которыми клиент обладает, что и окажется решающим фактором при подготовке предложения со стороны риэлтерской компании.
Практически в первой четверти XXI столетия нужно основы- ваться на четырех группах клиентов элитной недвижимости. Так называемые миллионеры относятся к клиентам, нуждающимся не в элитной, а в бизнес-недвижимости. Обладателей десятков миллио- нов долларов уже можно отнести к самому нижнему уровню претендентов на элитную недвижимость, для которой, собственно, и был разработан компанией «Garant Exclusive» перечень приве- денных выше признаков элитной недвижимости. Но есть еще по крайней мере четыре более высоких уровня клиентов – владельцы сотен миллионов, единиц, десятков и сотен миллиардов долларов.
Чтобы убедиться в этом, достаточно ознакомиться с материалами по составу глобальной финансовой элиты. У каждого из этих групп клиентов свои требования к элитной недвижимости, и задача специализированных риэлтерских компаний состоит в том, чтобы эти требования были удовлетворены.
В отличие от многих других сфер деятельности, элитная недвижимость всегда несла в себе такие качества, как инновационный характер и специфику модернизации. Достаточно обратиться к архитектурным шедеврам двух- трехвековой давности, которые входят в перечень современных объектов коммерческой элитной недвижимости, чтобы предельно ясными стали задачи их модернизации и сохранения элитарной ценности. Поддержание режима определенной влажности и температуры, своевременный рациональный уход за помещениями, очень тонкое воздействие людей на атмосферу в помещениях – все это весьма деликатные составляющие целого комплекса факторов, которые невозможно обеспечить без современных технологий. Именно поэтому современная элитная недвижимость и все, что с ней происходит, невозможны без перманентных инноваций и модернизаций.
Постановка вопроса об инновациях в элитной недвижимости – весьма смелое и по ряду аспектов спорное предприятие. Тем не менее можно утверждать, что любые действия или мероприятия, которые содействуют появлению новой или продажам уже существующей элитной недвижимости, в том числе те, которые повышают конкурентные преимущества того или иного риэлтерского агентства, работающего в этой области, можно отнести к ин- новациям. Широта самой постановки и относительная условность вопроса об инновациях в элитной недвижимости позволяют ограничиться некоторыми примерами и выявлять их отдельные характеристики и особенности по мере рассмотрения общих закономерностей и динамики строительства и торговли этими достаточно уникальными объектами.
Конечно, европейский и мировой опыт работы с элитной недвижимостью несопоставим с опытом российских риэлтеров, которые встали на этот путь лишь три десятилетия назад. Поэтому им пока трудно соперничать с европейскими компаниями элитной недвижимости, которые пользуются Европейскими стандартами по услугам агентов по недвижимости, разработанными Европейским комитетом по стандартизации.
Бесконечной по своим возможностям инноваций является маркетинговая среда элитной недвижимости, неотъемлемый элемент которой организация и совершенствование обратной связи между клиентом и риэлтерской компанией. На эту плоскость деятельности накладываются неограниченные возможности Интернета, и европейские компании, как и американские, ведут ожесточенную конкурентную борьбу за повышение эффективности его использования. Это как раз тот инструмент элитной недвижимости, который может быть использован российским компаниями на мировом уровне качества, если интенсивно применять имеющийся в стране интеллектуальный потенциал аналитиков, работающих в области связи и коммуникаций.
- Вы в любое время можете воспользоваться услугами экспертов компании Garant Exclusive которые сэкономят ваше время и окажут гарантированную помощь в продаже вашей недвижимости.
