Резкое увеличение уровня инфляции, рост и падение доллара. Могут ли вложения в недвижимость помочь обезопасить себя от потери денег?
Своими мыслями поделился резидент бизнес-клуба «Атланты» Андрей Любунь, сооснователь и партнёр в компании АСА Capital, основатель инвестиционного клуба «Деньги».
«Я считаю, что одно из решений на сегодняшний день — инвестирование в несколько категорий недвижимости.
Многие опасаются, что недвижимость может сильно упасть в цене. Конечно, если сейчас усилится экономический кризис, такое вполне возможно. Но есть важный закон, проверенный столетиями: если повышается себестоимость строительства, то недвижимость в долгосрочной перспективе всегда растёт на уровень инфляции.
Начиная с 20 века, недвижимость в долгосрочной перспективе всегда росла вместе с инфляцией. И даже в моменты кризисов общее падение цены рынка недвижимости составляло от 10 до 30% и возвращалось на прежние уровни в течение 6-18 месяцев (при оценке в рублях).
Расскажу о 2 вариантах инвестиций в недвижимость.
Первый вариант: покупка жилых помещений и получение дохода за счёт роста ее стоимость и сдачи в аренду.
Здесь ключевую роль играет правильный выбор инвестиционных объектов. Я бы рекомендовал выбирать: квартиры в очень ликвидных местах, с горизонтом инвестиций в 2 года. Скорее всего, за 2 года давление санкций закончится, квартиры подорожают на уровень инфляции. То, что сейчас стоит порядка 15 млн рублей, через 2 года будет стоить от 22 до 30 млн рублей.
И это даже несмотря на повышение ставок по ипотеке. Кстати, необязательно покупать в ипотеку: есть вариант рассрочки от застройщиков. А для тех, у кого есть дети – льготная ипотека для семей. Кроме этого, рекомендую обратить внимание на загородные дома, которые можно сдавать посуточно. Даже если на какой-то период эта недвижимость упадет в цене, люди в любом случае будут ездить загород, чтобы отдохнуть, а значит, у вас будет постоянный доход от сдачи в аренду.
Второй подход более сложный: покупка недооценённой недвижимости, ее улучшение и продажа с добавленной стоимостью. Это то, чем мы с командой занимаемся.
Мы выкупаем здания: на торгах по банкротству, старые, в упадке и тд. Делаем в них ремонт, всю юридическую подготовку документов и затем продаём либо как офисы, либо как апартаменты.
Почему это выгодно?
Во-первых, при покупке цена квадратного метра составляет до 100 тыс. руб. После ремонта и подготовки помещения стоимость вырастает до 300-400 тыс. за метр.
Во-вторых, риски минимальны:
– несмотря на движение рынка вниз, мы всегда вернём свои вложения, потому что покупаем за цену, гораздо дешевле рыночной;
– если рынок не будет падать, то мы уже заработаем 30-50% годовых;
– если будет расти, то за счет инфляции заработаем больше 70% годовых и сохраним покупательскую способность денег.
В такие проекты мы часто привлекаем соинвесторов. За счёт объединения капиталов мы можем покупать такие объекты, которые одному инвестору не по силам. И это позволяет диверсифицировать риски: за счёт того, что инвестор может зайти в несколько проектов, если даже какой-то проект не будет продаваться сразу, инвестор заработает на других проекты, а деньги на более медленных проектах получит позднее.
Лично я считаю такие инвестиции более надежными, чем, например, покупка валюты. Даже если доллар вырос сегодня, мы никогда не знаем, сколько он будет стоить через месяц.
В подтверждение этому: интервью записывалось при курсе 120, а публикуется при курсе 84 рубля за доллар.
А когда мы инвестируем в недвижимость, мы всегда можем ее сдавать, переждать шторм и продать по актуальным ценам, когда они продолжат рост.»