Брать или не брать ипотеку сейчас? Стоит ли покупать недвижимость в качестве инвестиции, чтобы не потерять на курсовой разнице? Стоит ли вообще что-то делать или лучше выждать?
Я работаю в отрасли недвижимости уже более 12 лет и, естественно, имею свой взгляд на эти вопросы. Решил поделиться мыслями с вами в этой небольшой статье — возможно, это поможет вам сильно сэкономить деньги.
Что будет дальше с рынком недвижимости?
Конечно, точный прогноз сейчас не возьмется делать ни один профи, и я не исключение. Но можно хотя бы прикинуть возможные векторы развития.
А для этого нужно заглянуть в историю нашей страны за последние 3 десятка лет.
Серьезные колебания были и в 90-х, и в 2008. В 2009-10 годах рынок начал расти довольно уверенно поднимался до своего максимума в 2012 и чуть-чуть проседал до начала 2014 года. Это — общие данные, а теперь рассмотрим их с двух сторон:
До 2013 года был рынок продавцов. На каждого из них, условно, приходилось по несколько покупателей. Соответственно, продавцы отчасти управляли рынком: вот я хочу за свою квартиру столько денег, платите или уходите. И клиенты платили, боролись за предложение.
В 2014, вместе с началом известных всем событий, ситуация поменялась в сторону покупателей
Продавцы, которые хотели продать квартиру, чаще были готовы были пойти на любые уступки покупателю. Покупатель стал управлять ситуацией.
В 2016 году рынок стал оживать, цены стали возвращаться к тем цифрам, которые были в 2012 году (я не говорю о соотношении курса к доллару. Доллар всегда рос в цене, соответственно, если говорить в долларовом отношении, то рынок достаточно сильно упал. Но раз мы живем в стране, где основной валютой является рубль, то мы и будем говорить о рубле).
А в 2020 году к нам прилетела пандемия ковида, которая притащила за собой прогнозы на падение рынка. Но правительство поддержало рынок недвижимости создав определенные программы (если заглянуть в историю, то такого уровня поддержки отрасль не получала ни разу до этого момента). Сельские, семейные и прочие виды ипотек дали рынку новый импульс.
Поддержав рынок, правительство вызвало интерес у людей к недвижимости, как к инвестиционному инструменту. Кроме этого, положительное влияние дали и закрытые границы — люди стали вкладывать деньги в недвижимость и в виде инвест-инструмента, и чисто для сохранения тех денег, которые были на руках.
Но вместе с программами начал постепенно раздуваться кредитный ипотечный пузырь, что привело к себе рост ключевой ставки и подорожание ипотечных продуктов. Если раньше мы могли взять ипотеку 7-8% годовых, то с ноября начался рост до 9-10% и где-то в январе-феврале 22 года поднялась до 12% годовых (а кое-где до 14%).
Но то, что случилось у нас в конце февраля, в корне поменяло весь рынок
Ключевая ставка выросла до 20% годовых. Ипотека очень сильно выросла. Все ипотечные продукты до 27 марта, все банки и те ставки, которые были одобрены в январе-феврале месяце, продержались лишь до 27 марта.
А с 27 марта этого года, ипотека для всех новых заявок будет составлять 20% (правда, есть заявление про 12-процентную, льготную ипотеку, и некоторые банки уже принимают такие заявки).
Те, кто получили одобрение до 27.03, спешили купить хоть что-то по старым ставкам. Поэтому в этом месяце был очень высокий спрос на недвижимость.
Опять же, в этом случае выигрывали продавцы. Покупатели боясь потерять свои деньги, и боясь обесценивания своих денег, они в темпе покупали недвижимость.
А что сейчас?
Сейчас, в апреле, снова наступает время для покупателей: продавцам будет сильно сложнее продать свою квартиру. Спрос, ввиду роста ипотечных ставок, будет очень маленький. Это наверняка вызовет корректировку по стоимости объектов. Но — не всех, и вот почему.
Есть разные объекты недвижимости: эконом класс, средний класс, премиальный класс.
Я считаю, что в премиальном классе недвижимость пострадает сильнее, потому что спрос на нее будет очень небольшой: многие потенциальные покупатели выехали за границу (в основном, это IT-сектор), и многие из тех, кто получили одобрение на ипотеку по старой процентной ставке, успели оформить ее до 27.03.22.
Как дальше будет с новостройками и средним классом, отчасти понятно — думаю, что наше государство поддержит строительный рынок (по аналогии с периодом пандемии). Колебания цен, конечно, будут, но вряд ли очень критичными.
А вот для вторичного жилья никакой поддержки не предусмотрено. Поэтому, если вы хотите продавать свою «вторичку», особенно в «старых» домах, лучше делать это сейчас. Далее ее стоимость может сильно просесть.
Небольшие итоги для тех, кто инвестирует в недвижимость, или планирует просто купить-продать жилье в ближайшее время
Если вы намереваетесь решать вопрос с недвижимостью, то вы должны понимать, что все цены будут меняться пропорционально:
- Если вы хотить продать свою квартиру и купить что-то другое, то вам лучше это сделать прямо сейчас. Искать покупателя и торговаться, пока состояние рынка еще более-менее понятно.
- Если вы хотите продать свою квартиру и получить максимальную прибыль, то я думаю, что уже стоит отложить этот вопрос на какой-то промежуток времени, пока ситуация на рынке не выровняется.
- Если вы планировали купить недвижимость в новостройке, то важно по максимуму использовать различные госпрограммы, подавая заявки. Ипотека под 12% (которую некоторые банки дают уже сейчас) довольно таки неплохой вариант в нынешних реалиях.
- Если вы хотите купить вторичное жилье и решить свои личные жилищные вопросы, то я думаю, что вам нужно с этим вопросом повременить, потому что спрос сейчас упадет. Чуть позже купите дешевле. Продавцы будут ждать своего покупателя (то есть вас) и будут идти на уступки.
В любом случае, всегда лучше обращаться к профессионалу за консультацией по поводу того, как стоит поступить — это может сэкономить вам не сотни тысяч, а вполне даже миллионы рублей.
P.S. Есть еще такое мнение (и я с ним соглашусь), что определенный процент людей будет смотреть на частное домостроение. C прошлого года правительство рассматривало такое предложения. Насколько это будет сейчас актуально — неизвестно, пока ничего не принято, ждем, возможно, что скоро поддержка будет и тут.
Но то, что в неспокойные времена люди предпочитают иметь в запасе участок с землей — это факт :-)
