Интересная статья вышла недавно от «БКС Инвестиции».
Продвигая вложения в облигации федерального займа (далее ОФЗ), БКС решили сравнить – сколько принесёт ОФЗ и доход от аренды квартир.
Сам метод сравнение вложений денег всегда работает. Но именно эта статья в сегодняшнее время вызвала определённые вопросы.
Начинается сразу не бровь, а в глаз
«Рынок съемного жилья сжимается. С начала марта предложение выросло на 40–50%, а спрос упал на 10–30%.
Доходность жилой аренды уступает депозитам как минимум в 5 раз, инфляции — в десятки раз. Посчитаем, что ждет инвесторов в ближайшие три года».
Откуда были взяты цифры про спрос и предложения, авторы не указывают.
А вот про доходность аренды по сравнению с ставками по вклада похоже на правду.
Но не все депозиты.
В 3,5-4 раза выгоднее точно сегодня только краткосрочные депозиты (до 3 месяцев), если же положит деньги на вклад на год, то выгода уже будет в 2-2.5 раза.
Далее идет обоснование
«Спрос на съемное жилье зависит только от доходов граждан, а предложение отражает дефицит или избыток реально построенных и готовых к проживанию квартир».
Мммм.
Спрос на съёмное жилье зависит от доходов.
И еще от степени занятости (или уровню безработицы) в больших и средних городах.
Если можно сохранить уровень дохода и жить в более дешевом жилье – человек уедет из мегаполиса.
Если доход снизился, но даже с о сниженной зарплатой придется жить в той же Москве – в регионах также после снижения такой доход не получить.
Избыток построенных и готовых к проживанию квартир никак не влияет на цены как продажи, так и аренды.
Потому что важно количество КУПЛЕННЫХ квартир у застройщиков.
А это уж другие цифры от общего числа построенных застройщиками квартир.
Рынок аренды просел
Далее идут причины, почему все плохо на рынке аренды
«- выход на рынок инвестиционных квартир, построенных в последние три года;
- замораживание сделок купли/продажи и уход продавцов в сегмент аренды;
- смена арендаторами жилья на более дешевое из-за падения доходов
- отток экспатов и внутренних мигрантов».
Тут только одно замечание - замораживание сделок купли/продажи и уход продавцов в сегмент аренды. Это касается лишь инвестиционных квартир.
А их не так много сейчас – неизвестность в будущем и непонятные риски заставили инвесторов как раз «притаиться».
Это вряд ли сильно увеличило количестве предложения – либо квартиры инвесторов уже сдавались (до 24.02) либо они готовы к продаже, но не готовы к сдаче (черновая отделка или без отделки).
Немного про доходность
«В Москве в последние годы эта ставка колебалась около 4,5%, но в последние месяцы она откатилась вниз до 3,7% годовых».
Почти согласен. Хотя 3,7% годовых выглядит как некая точка минимума, которой соответствует небольшой количество квартир.
Я б принял ставку доходности по аренда жилья не элитного класса на уровне от 4-5% годовых
Теперь про будущее
«Рост доходности жилья на текущем рынке возможен только за счет падения цен на квартиры. – очевидно».
«Сейчас типовая квартира стоимостью 15 млн в Москве приносит 45–47 тыс. в месяц или 550 тыс. в год. Если мы закладываем коррекцию ставки доходности с 3,7% до нормальных 4,9%, то эта квартира должна упасть в цене за три года до 11,5 млн, или на 23%.
Суммарный итог инвестиций за три года: 1,65 млн дохода с аренды минус 3,5 млн от падения цены самой квартиры равно 1,85 млн убытка».
Все цифры без учета инфляции, то есть на сегодняшний день.
Такой прогноз дает БКС.
Но это очень странно:
Падение цен на типовую квартиру в Москве 23% БЕЗ УЧЕТА инфляции?
Для меня пока это фантастика. Я почти не верю в такие прогнозы.
Ну, хорошо, идем дальше.
И вот оно решение
«Меняем ее [квартиру] на портфель из облигаций с постоянным купоном (классические ОФЗ)».
То есть, поменять «твёрдое» (квартиру, стены, потолок, ремонт, мебель, дом, район, часть города) на записи в депозитарии – «мягкое»?
В БКС при этом ставят такое условия:
«Рост цен в расчет не берем, предполагая, что оба варианта проиграют инфляции. Задача — получить стабильный доход».
Ммм, а почему?
Стабильный доход в 100 рублей сегодня и в 100 рублей через три года несравнимы.
Зачем мне стабильный доход, если фактически это будет убывающий по своей покупательской способности доход?!
В итоге получилось вот такая таблица:
Очевидный вывод
«Вложение в ОФЗ прибыльнее сдачи в найм квартиры.
С учетом прибыли от погашения ценных бумаг инвестор получит от государства за все три года владения ОФЗ 5,9 млн рублей. Упущенная выгода в сравнении с арендной квартирой — 4,2 млн. Можно интерпретировать это иначе: жилье должно подорожать на 4,2 млн за три года (на 28%), чтобы перебить безрисковую доходность ОФЗ. На сегодняшнем рынке это крайне маловероятно».
А теперь пара мыслей
1. Горизонт планирования три года - это очень круто в текущей ситуации.
Для продвижения ОФЗ это классно, для реальной жизни – год максимум.
2. Фраза: «Жилье должно подорожать на 4,2 млн за три года (на 28%), чтобы перебить безрисковую доходность ОФЗ».
Подорожание квартиры на 28% (без учета инфляции, напомню) за три года до известных событий, выглядело бы как поход за кофе утром – легко и просто.
Странно, что сейчас БКС решил, что этого не будет.
А вот фраза – «безрисковую доходность ОФЗ» уже пугает.
Буквально вчера принят закон о делитсинге. Что показывает серьезное вмешательство государство в мир инвестиций.
Безрискованность ОФЗ в апреле 2022 года выглядит очень забавно для тех, кто помнит «безрисковые» ОФЗ в августе 1998 года и что произошло с ними потом.
Да, тогда это были «другие» ОФЗ, но и сейчас страна в ситуации, в которой она не было никогда.
Честно: будь у меня квартира и стоял бы выбор – сдавать за 4% годовых или влезать в ОФЗ на три года под 12%, я остался бы с квартирой.
Верить государству на стоимость квартиры лично я не готов.
А уже если я решу, что квартиры в моей инвестпортфеле сегодня – низкодоходный актив и я готов с ним расстаться, то я бы вложил деньги от продажи во вклады.
В разной валюте и получал бы намного больше, чем от вложений в «безопасные» ОФЗ.
Вместо выводов
Если вы именно тот инвестор, который вложился на росте цен в 2020 году и решил сейчас зафиксировать прибыль и переложить деньги в более доходный инструмент, то вкладывать во что-то на финансовом рынке – так себе идея.
Риски вмешательства государства в механизмы рынка (пример – валютный рынок) пока слишком высоки.
Куда проще перекладывать средства из вклада во новый вклад каждый месяц-три и получать даже больше, чем на финансовом рынке прямо сейчас.
Тем более, что налогов на доходы по вкладам, сделанные в 2021-23 годах, равны нулю.
Но каждый думает своей головой.
Ссылка на полную статью здесь
#квартира #недвижимость #продажа квартиры #продать квартиру #инвестиции #вложение денег #вложение капитала #офз #доходность инвестиций #доходность облигаций
