Здравая идея помощи нуждающимся в 2020 году была наложена на рыночные условия и на российские особенности, и в итоге привела к надуванию ипотечного пузыря, который теперь нужно постоянно поддерживать в надутом состоянии, иначе его взрыв может привести к ужасным последствиям.
9 марта появилось сообщение, что в Госдуме рассматривают возможность начала выдачи льготной ипотеки под 5% на фоне рекордного роста курсов валют и падения реальных доходов граждан.
Параллельно с этим сейчас в России действует льготная ипотека под 7% на квартиры в новостройках до 3 миллионов рублей в регионах кроме Москвы и Санкт-Петербурга.
По словам членов Госдумы по строительству и ЖКХ, льготная ипотека под 5% призвана поддержать спрос на жилье, отрасль строительства, и сохранить темпы роста экономики. Однако такие "плюсы" - крупинка по сравнению с теми минусами, которые создаются параллельно.
Такие высказывания и инициативы чиновников показывают не беспокойство за отрасль, а беспокойство за свой кошелек, которые пострадает, если законопроект не пропихнуть.
Почему льготная ипотека - это не выгодно
Как я уже сказал в начале - изначально в 2020 году инициатива выглядела отличным шагом поддержки населения, но из этого превратилась в инструмент обогащения застройщиков, девелоперов и прочих, связанных со строительством, лиц, а в итоге граждане переплатили больше, чем могли.
У нас с вами уже есть фактические доказательства "вредности" льготной ипотеке на примере 2020 года, давайте рассмотрим их подробнее, чтобы вы поняли, почему я против новых льготных ипотек и за закрытие действующих.
С момента введения льготной ипотеки цена на квартиры выросла в среднем на 37% за 2 года. То есть, условная однушка в Москве за 7 миллионов стала стоить 9,6 миллионов рублей. Зато ставки были около 12%, а стали льготные 6,5%. Проценты упали в 2 раза, тогда как стоимость жилья поднялась "всего" на 37% - должно же быть выгоднее?
Льготные ставки ипотеки затронули не только тех, кто собирался брать ипотеку, но и тех, у кого хватало денег купить квартиру. У нас есть 2 вида покупателей квартир:
1. Те, кто берет ипотеку
2. Те, кто покупает за наличные
И оба типа покупателей в итоге "проиграли"... Давайте посмотрим почему. Мы сравним покупку квартиры до введения льготной ипотеки и после.
По покупателям за наличку всё предельно просто - до 2020 года они могли взять квартиру за 7 миллионов, а теперь минимум за 9,6 миллионов. Отрицательная выгода 2,6 миллионов рублей.
Думаю, подробно их можно не разбирать, предельно простое математическое действие. А вот с ипотечниками, для которых всё это делалось, всё гораздо интереснее.
Давайте представим, что есть некая семья, которая накопила 2 миллиона рублей и хочет использовать их в качестве первоначального взноса на покупку квартиры. Банки в начале 2020 года предлагают ипотеку под 12% годовых, а квартира в среднем стоит 7 миллионов, ипотеку хотят брать на 10 или 15 лет. Используем ипотечный калькулятор, чтобы рассчитать то, сколько они будут платить.
Для удобства отражу это в виде таблице:
Но вот, эта семья не успела купить квартиру по каким-либо причинам за несколько месяцев, но теперь, зато, они могут купить ту же квартиру, но уже по льготной ставке! Правда цена выросла с 7 до 9,6 миллионов, но ставка то ниже! Давайте считать. В копилке всё те же 2 миллиона рублей и всё те же сроки на ипотеку.
Тоже занесем в таблицу:
И что мы видим?
Из плюсов: величина процентов банку уменьшилась на 20%
Из минусов: всё остальное... Ежемесячный платеж вырос на 20% и конечная стоимость квартиры (с учетом процентов) тоже увеличилась на 20%.
Но как так??? Проценты же стали меньше!!!
Проценты стали меньше, но база, на которую эти проценты начисляются (стоимость квартиры), стала больше, и от этого выгода стирается напрочь.
Уже не осталось людей, которым действительно требовалась люготная ипотека - все они уже купили квартиры в 2020 и 2021 годах. Покупать по таким ценам квартиры уже некому, кроме перекупщиков, которые могут на старте новой программы купить квартиру с дешевой ипотекой, а потом, когда цены снова из-за этого повысятся, продать.
Центральный Банк должен будет финансировать все льготы: если коммерческие банки сейчас предлагает 17% на ипотеку, то в случае введения новой льготы, ЦБ будет компенсировать банкам разницу между 5% и 17%, а это колоссальные деньги. ЦБ не сможет финансировать другие проекты, что впоследствии отрицательно скажутся на всей экономике, а не только рынке недвижимости.
Результаты льготной ипотеки:
В выигрыше: застройщики, которые продают квартиры по завышенным ценам и чиновники, которые такие идеи продвигают, люди, зарабатывающие на продаже квартир;
В проигрыше: покупатели квартиры в ипотеку, покупатели квартиры за наличку, Центральный Банк, выделяющий деньги банкам на поддержку льготной ипотеки;
В опасности: работники, занятые в девелоперских компаниях, так как они могут быть быстро сокращены, когда придет время пузырю сдуваться, так как постоянно ЦБ не сможет поддерживать денежные вливания на поддержку строительной отрасли.
Единственный выход из сложившейся ситуации - постепенное сдувание этого пузыря, а не подпитка его для дальнейшего роста. Чем больше раздуется пузырь, тем гораздо большие последствия будет иметь его хлопок, а он будет рано или поздно. Необходимо свернуть программу льготной ипотеки, и оставить её только для особо незащищенных и нуждающихся слоев населения, а не распространять её на всех.
Получается, что льготная ипотека сделала покупку квартиры менее доступной!
Дорогая ипотека с низкими ценами на квартиру может быть выгоднее дешевой ипотеки с высокими ценами на квартиру! Считайте и проверяйте информацию, которую вам хотят навязать якобы для вашей же выгоды.
Я вас смог убедить в том, что льготную ипотеку нужно отменять или у вас есть свои соображения на этот счет? Пишите в комментариях.
Очень рекомендую подписаться на мой канал в Телеграме, чтобы получать гораздо больше полезной информации и быстрее, чем на Дзене.
