Сегодня очень многих волнует вопрос — что же произойдет с ценами на недвижимость в валюте. Ведь если доллар растет, а за ним растут цены на все товары, то и на квартиры цены должны измениться. А как иначе?
Сразу разберем пример и привычную логику
Возьмем квартиру, которую оценивали в 15 млн. рублей. Еще 19 февраля 2022 это было почти 200 000$. А уже на 04 марта 2022 по курсу ЦБ это 135 000$. Обычный гражданин сможет реально купить валюту, в лучшем случае, на сумму около 100 000$.
Как же так? — задается вопросом собственник
За 2 недели моя квартира в долларах подешевела в два раза. При этом, цены на электронику, автомобили и многое другое растут! Я точно знаю, что рынок недвижимости более инертен, чем другие. Подожду-ка я месяц — другой. Всё устаканится.
Моя квартира поднимется в стоимости, как и все вокруг. И снова я смогу получить за нее 200 000$. Это будет 30 млн рублей, или другая сумма в рублях, эквивалентная 200 000$ по текущему курсу. И я с удовольствием продам.
За 200 000$, а не за каких-то жалких 15 млн. рублей, которые после изменения циферок валютных котировок и деньгами-то казаться перестали.
Примерно такой ход мыслей можно наблюдать сейчас у многих собственников квартир и частных домовладений. Давайте разберемся.
Имеет ли он под собой реальные основания? Или произошла ситуация, при которой приятная игра с циферками в уме вдруг потеряла свою прелесть и стала причинять дискомфорт?
Рубль или доллар — что круче в РФ?
Гражданское законодательство РФ регламентирует этот вопрос однозначно — рубль является единственным законным платежным средством на территории РФ.
Порядок использования валюты на территории нашей страны определён законом «О валютном регулировании и валютном контроле», где содержание ст. 9 можно резюмировать фразой «расчёты в валюте запрещены».
Кто-то скажет: ну и что, ведь всем известно, что «рубль привязан к доллару» и наш «деревянный» совершенно не самостоятелен. Не важно, что у нас в стране действуют определенные законы, все мы следим за курсом и, чуть чего, бежим в обменник за «настоящими деньгами».
Откуда дуализм?
Дуализм между действующим законодательством и обывательским мнением имеет под собой основания. Формата настоящей статьи не хватит для того, чтобы разобрать причины этого.
Однако, в статье «Рубль привязан к доллару», опубликованной на сайте Анатолия Вассермана «vassermans.ru» от 23.12.2014 года и в статье «от чего зависит курс рубля – 12 факторов, что влияют на цену рубля», опубликованной на портале STOLF 02.02.2022 года можно получить полную информацию об этом, донесенную простым и понятным языком.
Можно найти более информативные и авторитетные источники, но в этих все изложено не очень сложно.
Фраза «рубль привязан к доллару по привычке» наиболее точно характеризует сложившуюся обстановку
Это если коротко изложить содержание упомянутых выше статей. Страна, в которой с начала 90-х и до середины нулевых годов доллары ходили в свободном обращении при ежедневных расчётах, не успела полностью отвыкнуть от того, что валюты в стране две. Вроде, есть главная — зеленые бумажки, и вторая, которая так себе — рубль.
Но привычка привычкой, а за последние почти 18 лет все расчёты в стране осуществляются в рублях.
Многим нравится пересчитывать товары и услуги в доллары. Вроде «бизнес ланч в Москве стоит меньше 10 долларов, как дешево по сравнению с другими столицами». Или «литр бензина у нас стоит дороже, чем в США» (пример из недавней жизни).
Привычка рассчитывать всё в долларах, сравнивая уровень цен – это по большому счёту, лишь интересное напряжение «умственных извилин», чтобы не забыть правила арифметики.
Население России не получает доходы в валюте, и цены на большинство товаров в нашей стране, за исключением импортных, формируются в рублях по принципу баланса спроса и предложения.
Теперь о квартирах — пример двух столиц
В отношении квартир, как товара, произведенного внутри страны исключительно для внутреннего потребления, принцип баланса спроса и предложения проявляется наиболее выпукло.
Возьмем две одинаковых квартиры в городах миллионниках. Например, в Москве и Екатеринбурге. Однокомнатная квартира в хрущевке в спальном районе столицы будет стоить около 9 млн рублей. В Екатеринбурге точно такая же квартира будет стоить минимум в 3 раза дешевле.
Дома построены по одному проекту в один год, из одних и тех же материалов с похожим ремонтом.
Разница между ними только в том, что среднестатистический житель Москвы зарабатывает больше, чем такой же житель Екатеринбурга. И он имеет объективную возможность заплатить больше за один и тот же товар. Ну, или, если угодно — с него можно «содрать побольше» за желание жить в городе с более высоким уровнем жизни и дохода.
Мы можем привести еще много факторов, формирующих цену. Тем не менее, именно это упрощенное толкование полностью раскрывает причину, по которой квартиры в Екатеринбурге не стоят столько, сколько стоят в Москве.
«Цена квартиры в долларах» не имеет никакого отношения к стоимости квартиры в стране, где население получает доходы в рублях
Это можно уверенно утверждать, понимая принцип ценообразования. Так получилось у москвичей, что при курсе 75 рублей за доллар можно было в уме производить вычисление, что «моя квартира стоит 120 000$». У жителей Екатеринбурга арифметика была более грустной, но тоже приятной.
Но эта «математика» работает только в одну сторону.
Рассчитывать на то, что при сохранении текущих доходов населения при курсе в 110 рублей за доллар квартира москвича волшебным образом повысится до 12 млн рублей — это верх наивности. Для этого нет никаких объективных причин.
Пример Айфона и его возможной замены
Айфон создан для общемирового потребления, и производителю не принципиально, сколько зарабатывает житель той или иной страны и какое соотношение у национальной валюты к доллару.
Стоимость айфона будет всегда рассчитываться по формуле «отпускная цена производителя в валюте + таможенные пошлины + прибыль компании импортера + прибыль розничной точки».
Если вдруг стоимость айфона станет недоступна для населения, его просто перестанут завозить и вместо него начнут пользоваться телефонами других марок. Или перейдут на голубиную почту из отечественных голубей.
Если обратить внимание на наименования мировых брендов, которые были представлены в РФ, когда курс был 30 и когда он стал 70, то можно легко увидеть одну закономерность. Товары европейских марок, которые стали недоступны для населения, ушли с российского рынка. Вместо них пришли более дешевые марки товаров народного потребления с ощутимым китайским акцентом в названии.
Однако, подобные замены возможны не во всех случаях
Например, нельзя привязать стоимость проезда на общественном транспорте к курсу валют. Или стоимость хлеба, электроэнергии и т.п. Замены этим товарам нет и от них невозможно отказаться. Они строго для потребления жителями страны, получающими доходы в рублях.
Хоть квартиры и не являются товаром повседневного спроса, их тоже нельзя заменить. Например, на ярангу. Или отказаться от них, выбрав проживание в шалаше. Стоимость жилья во всех странах и городах прямо зависит от платежеспособности населения и его кредитной поддержки.
Рассчитывать на то, что стоимость квартир в ближайшие годы вырастет соразмерно курсу доллара — большая ошибка
С кредитной поддержкой после действий ЦБ у нас туго — нет её больше. Курс доллара повысился, и множество импортных товаров поднялось в цене по указанной выше схеме.
Доходы населения не то, что не увеличились, а существенно просели. Рассчитывать, что стоимость квартир в ближайшие годы вырастет соразмерно курсу доллара – большая ошибка.
Более того, мы совершенно уверены, что в ближайшее время квартиры не только не вырастут в цене, а упадут относительно текущих цен на 25-30%.
Ведь те цены, которые действуют сейчас, сформировались по причине дешевизны кредитов, а не в связи с тем, что доходы населения за эти два года сильно выросли.
Со стороны расчет и повышение цены квартиры в долларах выглядит так: «заплатите больше, а то мы не добираем желаемую сумму в долларах»
Адекватный покупатель покрутит пальцем у виска и пойдёт работать с теми, кто иначе смотрит на ценообразование. Да, именно так покупатели будут смотреть на тех собственников, которые примут решение в рамках подобной логики: «две недели назад моя квартира стоила 100 000 долларов. За две недели с квартирой ничего не изменилось, значит и сейчас она должна стоить столько же».
Они пойдут покупать у тех, кто будет действовать более разумно. В соответствии с текущей ситуацией. И, поверьте, таких будет много.
Это и застройщики, которым в рамках проектного финансирования надо обеспечивать доходы в рублях. И владельцы вторичной недвижимости, которым действительно надо продать в силу объективных обстоятельств.
Мир вокруг нас изменился почти мгновенно — рекомендации собственникам в этой связи
Это сложно осознать. Сильно просчитаются те, кто будут действовать, пытаясь привести свои арифметические измышления в соответствии с реальностью.
Собственники, которые выставляют свои квартиры в долларах, окажутся в ситуации, когда продать квартиру не получится в принципе. Вероятно, это не важно тем, кому продажа «не очень и нужна». Хотя мы искренне не понимаем, зачем в такой ситуации тратить время, деньги и силы на процесс «попродавать».
Ну а тем, для кого продажа квартиры является насущной необходимостью, мы рекомендуем крайне осмотрительно относиться к ценообразованию и оставаться в национальной валюте. Тогда, при условии правильной организации продаж, реализовать квартиру удастся.
Чуть позже мы дадим рекомендации, как правильно организовать продажу в текущих условиях, когда покупатель на вес золота.
Статья будет полезна, в том числе, тем собственникам, у которых были серьезные вложения в отделку импортными материалами. Подход, когда ремонт не оценивают, мы считаем неправильным. Тем более, что в текущий момент цена отделочных материалов серьезно выросла, а и их доступность сокращается.
Как всегда, желаем нашим читателям принимать правильные решения.
Что вы думаете по поводу расчета цены квартиры в долларах?
