Ипотека - всегда самый большой по сумме кредит на самый долгий срок. Поэтому в условиях введения санкций против крупнейших российских банков два главных вопроса – разумно ли брать ипотеку по увеличившимся ставкам и что будет с ипотечными кредитами, взятыми до 24 февраля 2022 года.
Что будет с ипотечными кредитами, взятыми ранее
Президент России дал поручение банкам обеспечить обслуживание всех ранее взятых клиентами кредитов после того, как Банк России повысил ключевую ставку до 20%, на прежних условиях. Это касается в том числе уже оформленных ипотечных кредитов по льготным государственным программам.
В принципе, по-другому быть и не могло – изменение условий ипотечного кредитования не предусмотрено ни законодательством, ни существующими договорами. Так что существующие заемщики могут быть спокойны. Иное дело – заемщики потенциальные.
Почему условия льготной ипотеки должны измениться
Уже очевидно, что прежние ставки льготной ипотеки не сохранятся. В том числе по основной госпрограмме под 7%. Почему так?
Дело в том, что программа предусматривает возмещение государством разницы между рыночной банковской ставкой и теми самыми 7%. В условиях, когда реальная стоимость ипотечных кредитов превышает 20%, эти средства быстро закончатся. Чтобы их хватило надолго, надо найти способ распространить их на возможно большее количество кредитов. То есть – поднять ставку для конечных заемщиков.
Возможно, государство сумеет запустить новые льготные программы, но ставки по ним в любом случае будут примерно вдвое выше прежних. Это касается и общей программы ипотеки под 7%, и программы семейной ипотеки (для семей с ребенком).
Будут ли введены новые ипотечные каникулы
В настоящее время действует закон об ипотечных кредитных каникулах, которые заемщик может оформить во время срока действия ипотечного кредита в случае трудной жизненной ситуации.
Очевидно, что сейчас количество клиентов, которым понадобятся такие каникулы, может вырасти. При этом государству важно будет решить вопрос, давать ли право на такие каникулы тем, кто уже брал их ранее до нынешних событий. А вот массовое списание просрочек по ипотечным кредитам возможно совсем уж в крайнем случае и явно не сейчас, а если острая фаза экономического кризиса затянется надолго.
При этом ЦБ уже рекомендовал банкам не брать штрафы и пени за просрочку с заемщиков по всем видам кредитов. С большой долей вероятности можно предположить, что банки и заемщики будут договариваться об отсрочках по ипотеке в индивидуальном порядке.
Каких ипотечных ставок можно ждать в новых условиях
Пока большинство российских банков приостановили выдачу ипотеки, чтобы понять, каким будет новый уровень рыночных ставок и спрос на жилищные кредиты. Ставки по ипотеке в банках традиционно превышают текущее значение ключевой ставки. То есть, сейчас они гарантированно превысят 20%.
В целом банки заинтересованы при первой возможности возобновить выдачу ипотечных кредитов. Потому что эти кредиты обеспечены залогом – жильем, то есть несут минимальные риски. Так что при первых признаках минимальной стабилизации на валютном рынке и прояснении общей экономической ситуации выдачи несомненно возобновятся. Некоторые банки вообще не прекращали выдавать ипотечные кредиты, лишь быстро поменяли ставку.
Насколько целесообразно брать ипотечные кредиты сейчас
Ипотека – такой вид кредитов, с которым обычно не торопятся. Пока точно лучше подождать хотя бы несколько недель, прежде чем подписывать договор. За это время можно понять, как будет работать банковская система, насколько сильно вырастут цены, что будет с вашими доходами и работой. Наконец, определиться с краткосрочными жизненными планами. Нет смысла брать долгосрочный кредит, если вы не уверены в своем желании не менять место жительства или у вас начались серьезные проблемы с доходами. Желательно не тратить в ближайшее время на первоначальный взнос свои сбережения. Запас наличности или денег на рублевых вкладах и накопительных счетах может оказаться гораздо нужнее.
Кроме того, если вы берете ипотеку на жилье в новостройках, важно понимать, что застройщики уже начали резко поднимать цены на квартиры в будущих домах. Поэтому период турбулентности лучше переждать.
Что делать тем, кто ждать не хочет
Тем не менее, когда ситуация на валютном рынке и инфляция немного стабилизируются, важно понимать, что сама по себе высокая ставка ипотечного кредита, например, в 25% не является заградительной.
Почему? Ипотека берется на долгие годы (средний срок жизни ипотечного кредита в России на начало 2022 года превышал 20 лет), за это время ситуация может не раз измениться. И у вас не один раз в течение «жизни» ипотеки может появиться возможность рефинансировать кредит под более низкий процент – тем более, что российские банки успешно отработали эту технологию за последние годы.
Можно уверенно утверждать, что ипотечное кредитование в России не прекратилось полностью. Работайте над повышением Персонального кредитного рейтинга, следите за ситуацией на рынке, изучайте новые предложения банков. И всегда при принятии решения исходите из своих жизненных планов и личной финансовой ситуации.
