Без какого-либо предупреждения ЦБ провел экстренное совещание совета директоров банка и повысил ключевую ставку сразу на 1050 пунктов. До 20%. Такого глобального повышения ключевой ставки в современной истории России еще не было.
Вчера мы написали новую статью про рынок недвижимости в новых обстоятельствах, в которых оказалась наша страна.
Сегодня реальность подкинула еще один удар. В данной статье мы попробуем не скатиться в апокалипсис — и как обычно, будем рассуждать логически.
На первый взгляд, это похоже на 2015 год
Что-то похожее мы наблюдали в декабре 2014 года, когда ЦБ поднял ключевую ставку до 17% годовых. В те годы ключевая ставка в размере 17% продержалась всего два месяца. В феврале 2015 года ставка опустилась до 15% и постепенно к лету 2015 вернулась к значениям, с которых начинался рост.
Тогда это привело к кратковременному сокращению выдачи ипотеки и существенному падению цен на рынке недвижимости в 2015 году. В рублях цены упали в среднем на 20%.
По причине многих факторов, цена недвижимости в долларах стала уменьшилась более, чем в 2 раза. Сам рынок недвижимости отправился в длительный период стагнации, при котором цены до момента внедрения субсидированной ипотеки были, фактически, неизменны.
Понимание того, что было в 2015 году, поможет разобраться — чего ждать от дня сегодняшнего.
Начнём с самого главного — уровня цен на квартиры
В текущем виде он не сохранится. Сейчас события происходят стремительно, поэтому сложно предугадать уровень реального падения рублевых цен.
Учитывая внешнеполитическую и экономическую обстановку, в которой оказалась наша страна, падение цен на 25-30% представляется нам оптимистичным сценарием.
Почему мы в этом так уверены?
За последние несколько дней банки потеряли доступ к дешевым деньгам в связи с санкционными ограничениями.
При действующей еще вчера ключевой ставке в 9,5% многие банки подняли базовую ставку по ипотеке до 15%. То есть, разница в 5,5% представлялась банкам достаточной, чтобы получать доход и снизить риски.
Даже при ипотечной ставке 15% от ипотечных брокеров поступали сигналы, что реально получить ипотечный кредит стало почти невозможно
Банки перенастроили систему оценки платежеспособности заемщика в сторону ужесточения. И это был совершенно логичный ход, поскольку нагрузка на заемщика с такими ставками и уровнем цен на недвижимость становилась запредельной.
Кроме того, банки пересмотрели сроки кредитования в сторону уменьшения. Кредиты на 25-30 лет стали недоступны для рядового заемщика. Также банки пересмотрели размер первоначального взноса, отказывая тем, у кого он меньше 30%.
Нет никаких оснований предположить, что при ключевой ставке в 20% банки изменят текущий подход
Рабочим представляется вариант, при котором банки будут декларировать ипотечное кредитование по ставке от 25,5%. При таких условиях кредитования ежемесячный платеж за однокомнатную квартиру стоимостью в 13 млн рублей, сроком на 15 лет при первоначальном взносе в 30% составит 197 000 рублей ежемесячно.
197 000 рублей в месяц! Это совершенно неподъемная сумма.
25 января 2022 года в нашей статье "Что выгодней — новостройка на начальном этапе или вторичное жилье | РЕАЛЬНЫЕ ПРОЕКТЫ и РАСЧЕТЫ" мы сделали расчет ежемесячного платежа заёмщика при покупке аналогичной квартиры в кредит.
И даже тогда это было не дешево, но по факту — в два раза дешевле.
Высокий ежемесячный платеж съедает у банков —возможность выдавать кредиты по текущим ценам на квартиры, а у заемщиков — их получать
Считается, что предельная кредитная нагрузка не должна превышать 50% от дохода семьи. В стране всего 20% населения с доходом выше 60 000 рублей в месяц.
Доступная статистика не даёт информации, сколько в стране людей с доходом выше 400 000 рублей в месяц, которые смогут позволить себе платить ежемесячный взнос по ипотеке. Предполагаем, что их ничтожно мало. И однушки в ипотеку им не сильно нужны.
В текущих условиях можно констатировать — ипотека умерла до момента существенного снижения ключевой ставки
Ну, или существенного повышения доходов населения. Если во второе верится с трудом, то первое может наступить уже через несколько месяцев, как это было в 2015 году.
С помощью ипотеки в 2021 году на рынке новостроек было приобретено до 80% жилья, а на вторичном около 50%. По этим цифрам видно, что застройщики вынуждены будут снижать цены первыми, и никакая субсидированная и льготная ипотека им не поможет. Слишком дорого субсидировать при текущей ключевой ставке.
Собственникам вторичного жилья придется снижать цены вслед за застройщиками, как бы это ни было неприятно
Для того, чтобы размер платежа по ипотечному кредиту вернулся на уровень января 2022 года необходимо снизить рублевые цены на квартиру примерно в два раза. Это легко рассчитать на ипотечном калькуляторе самостоятельно.
Мы стараемся смотреть в будущее с оптимизмом, поэтому считаем, что снижение цен более, чем на 25-30% не произойдет. При условии, что правительство найдет, чем поддержать рынок жилья.
Если же надлежащие меры правительством приняты не будут, а санкции ухудшат экономическое положение страны, то вполне вероятно более значительное падение. Например, в 2008-2009 году некоторые застройщики, чтобы выжить в кризис, снижали цены в 2 раза от текущих цен.
Повышая ключевую ставку, ЦБ РФ сделал сообщение: «Повышение ключевой ставки позволит обеспечить увеличение депозитных ставок до уровней, необходимых, чтобы компенсировать возросшие девальвационные и инфляционные риски».
20+% годовых по депозитам — это та доходность, которую не всегда способна обеспечить недвижимость даже в лучшие времена.
Решением ЦБ с рынка недвижимости убрали сразу две категории покупателей — ипотечных заёмщиков и инвесторов
Кроме того, покупателей с «живыми» деньгами окажется намного меньше, чем можно предположить. За последние два года роста цен, те кто хотел вложить деньги, уже вложили. Ажиотажа с желающими спасти деньги от обесценивания по этой причине не будет.
Однако, несмотря на то, что рынок недвижимости оказался в крайне тяжелой ситуации — продавать недвижимость можно
Главное, делать это правильно. Об этом мы расскажем в отдельной статье.
Несколько советов нашим читателям для правильной оценки ситуации
- не считайте цену квартиры в долларах. Цена в долларах упадёт значительней, чем в рублях, и по опыту 2015 года, еще долго не восстановится. Смотрите на вещи трезво. То, что было вчера – уже недостижимо. Страна попадает в непростую ситуацию и те деньги, что можно получить сегодня, могут оказаться большими, чем завтра;
- собственники, не бойтесь оказаться первыми, кто снизит цену. Сможете продать дороже, чем те, кто это сделает после вас;
- покупатели, не смотрите на квартиру как на инвестицию. Вложить деньги и через год-два забрать больше – это воспоминания из прошлого. Квартиру сейчас имеет смысл покупать для того, чтобы жить или сохранить деньги. Заработать в ближайший год не получится;
- собственники, помните — после сегодняшнего решения ЦБ на рынке остались только покупатели со свободными деньгами. Спрос уменьшился в разы. Никто покупателя просто так не приведет, за него придется серьезно бороться.
Меры для стимулирования продажи, которые раньше казались чрезмерными, сегодня окажутся недостаточными. Если хотите продать, придется потрудиться.
Более подробно о том, как быть покупателям, которые хотят сохранить деньги в недвижимости, мы рассказали в статье "Покупка недвижимости в 2022 году ПОМОЖЕТ СОХРАНИТЬ ДЕНЬГИ? | Вкладывать деньги в НЕДВИЖИМОСТЬ в период неопределенности?"
Переходите по ссылке и почитайте, если этот вопрос актуален для вас.
Будем держать вас в курсе происходящих событий. И желаем принимать только правильные решения в это непростое время.
