К чему может привести пузырь на рынке недвижимости? Всегда ли неизбежен рост после падения цен на недвижимость? Какую стратегию выбрать собственникам? На эти и другие вопросы мы ответим в этой новой статье — а также разберем интересные истории на примере кризиса в Японии.
Сегодня выходной, поэтому предлагаем расслабиться и почитать интересные истории про опыт соседей.
Тем более, иногда, чтобы более взвешенно оценить происходящее в своей стране, полезно посмотреть на опыт соседей. Тем более, если эти соседи ближайшие. Как, например, Япония для России. Возможно, для жителей Европейской части Япония кажется чем-то чужим и недосягаемо далеким, но, например, для жителей Дальнего Востока — это ближайший сосед, взаимодействовать с которым так же привычно, как нам с европейцами.
Опыт Японии, действительно, интересен. Особенно, в разрезе кризиса 1990 года на рынке недвижимости.
Япония из Голливуда
Некоторые из наших читателей помнят, с каким пиететом в американских фильмах конца 80-х годов относились к японцам. Хотелось бы привести в пример «Свидание вслепую» — фильм 1987 года, а также «Крепкий орешек» 1988 года.
В каждом из этих фильмов главную роль играет Брюс Уиллис, а также присутствуют японские корпорации. В «Крепком орешке» жена главного героя работает на японцев, а всё действие происходит в небоскребе японской корпорации. В фильме «Свидание вслепую» уже сам главный герой работает в фирме, которая мечтает получить японского бизнесмена в свои клиенты.
Из контекста фильмов видно, что японцы серьезные бизнесмены с большими деньгами, и за ними будущее. Правда фильмы с такими японцами как внезапно начались, так и быстро закончились.
Произошло это не просто так, а в силу той роли, которую Япония играла в мировой экономике конца 80-х годов. Многие называют этот период «японским экономическим чудом», хотя это ошибочное наименование. Тот период развития экономики Японии, который по праву называют «японским экономическим чудом» длился с середины 1950 до 1973 года. В это время экономика Японии росла почти по 10% ежегодно.
Ну а рассматриваемый нами период, благодаря которому Голливуд уделил столько внимания японцам, называется бабуру кэйки, что в переводе с японского означает «экономика пузыря». В России этот период называют японским финансовым пузырем.
Японский финансовый пузырь
Именно о нём мы и поговорим, так как для тех, кто интересуется недвижимостью, период очень интересен. Цены на недвижимость с 1986 по 1991 год в Японии выросли многократно. В 1990 году стоимость недвижимости в Японии оценивалась до 5 раз дороже, чем стоимость всей недвижимости в США. По словам япониста Алекса Керра «в 1989 году относящиеся к недвижимости эксперты считали, что территория императорского дворца в Токио стоила больше, чем вся Калифорния».
Период экономики пузыря был удивительным временем в истории Японии. Если посмотреть на него по прошествии лет, то кажется, будто наблюдаешь за нацией безумных авантюристов. А ведь мы привыкли считать, что японцы — это такие парни с высоким чувством личной ответственности и безупречной порядочностью.
Но история такая наука, которая позволяет абстрагироваться от идеальных представлений и понять, что же именно происходило на самом деле. У нас нет цели написать труд по экономике пузыря, поэтому мы ограничимся широкими мазками по тому, что кажется нам интересным и, конечно, по рынку недвижимости.
Как и почему возник японский пузырь?
Феномен пузыря возник по многим причинам, среди которых главенствовали эйфория относительно перспектив экономики, высокий уровень сбережений у населения, действия Банка Японии по предоставлению дешевых кредитных средств. А также действия правительства Японии, изменившие налоговое законодательство.
Банки слишком легко предоставляли займы всем слоям населения, в том числе финансовым спекулянтам и игрокам на рынке недвижимости. До начала надувания пузыря спекуляции на рынке недвижимости Японии были нерентабельны, так как действовал высокий налог на прирост капитала.
Например, если продал недвижимость меньше чем через 2 года владения – плати налог 90% с прироста капитала, а если по истечении 5 лет, то 50%.
Налогообложение по приросту капитала было изменено, с целью создания привлекательного для инвесторов рынка недвижимости. Это сразу привело к росту цен. И чем больше росла экономика на агрессивных спекуляциях на фондовом рынке и рынке недвижимости, тем меньшие требования к заемщикам предъявляли банки, фактически бесконтрольно кредитуя как бизнес, так и потребителей.
Срок ипотечного кредита в 100 лет по низким процентным ставкам был нормальным явлением в то время.
Якудза и пузырь членства в гольф-клубе
Одними из самых серьезных игроков на рынке недвижимости в Японии была якудза. Сусуму Исии, глава Инагава-Кай, однажды проконсультировался с прорицателем Акио Мацуи, который утверждал, что «обнаружил золотой порошок вокруг Исии». После чего тот стал известен своим «золотым прикосновением» — делал деньги на всем, к чему прикоснется. А также вошел в элиту японских экономических гангстеров.
Для Японии характерно более серьезное отношение к предсказаниям и сверхъестественным силам, чем мы можем представить. Сусуму Исии активно вкладывал деньги в недвижимость и в строительство гольф клубов, которые тогда считались крайне выгодным вложением в коммерческую недвижимость.
Из-за того, что в Японии одновременно стало очень много богатых людей, а сама страна небольшая по площади - являться членом гольф клуба было очень почётно. Поэтому на фоне пузырей фондового рынка и рынка недвижимости возник пузырь членства в гольф-клубах, когда «любители игры» готовы были платить более одного миллиона долларов за права стать членом клуба. При этом, места покупались и перепродавались, а банки давали кредит под залог членства в гольф-клубе.
Ошибка Сусуми Исии
В общем, Сусуму Исии неплохо себя чувствовал и даже строил новую штаб-квартиру для своего клана по цене больше 100 тысяч долларов за квадратный метр. Если кому-то эти цены покажутся высокими, то надо иметь в виду, что в районе Гиндза цены на недвижимость превосходили цену в 1 млн долларов за кв.м.
Инвестиции Сусуму Исии не принесли долговременного богатства, поскольку он слишком верил в японский рынок. Он не придал внимания сигналам падения рынка и вместо того, чтобы вовремя распродать активы решил переждать.
Понятно, что с высот сегодняшнего знания легко критиковать или давать советы. Но мы ведём речь не об обычном человеке, а об одном из самых успешных игроков на рынке, который умел пользоваться ситуацией и обладал хорошим бизнес чутьём. И даже он принял ошибочное решение в самый важный момент.
Вместе с началом сдувания пузыря его активы обесценились, а сам он умер в 1991 году от тяжелой болезни.
Керамическая бизнес-жаба Нуи Оноуэ
Если кто-то думает, что прорицатели в Японии – это случайность и бизнес решения на основании их мнения возможны только в среде якудза, то он ошибается. Алекс Керр в своей книге «Собаки и Демоны» в главе «пузырь» интересно описал историю с Нуи Оноуэ, удивительным персонажем, которая смогла реализовать себя именно в этом моменте.
Нуи Оноуэ была владелицей ресторана, где часто обедали японские бизнесмены. Начав оперировать небольшими ссудами, она сумела создать вокруг себя ореол прорицательницы, которой помогала в нелегком труде её керамическая жаба.
Жабы в Японии считаются волшебными существами, которые владеют мастерством перемещения во времени. Также они могут преобразовать себя в демонических принцесс и понимают в древнем колдовстве Индии и Китая.
Изо рта жабы прибывают деньги, утверждала госпожа Оноуэ. Соседи стали замечать, как перед её рестораном в отличные от обеденного времени часы ежедневно стали останавливаться лимузины, и деловые люди ходили к ней на приём.
Сначала соседи думали, что в ресторане расширили обеденные часы, но потом стало известно, что эти бизнесмены ездили на приём к жабе госпожи Оноуэ. Во время приемов мадам Нуи входила в транс перед жабой и изображала из себя оракула, устами которого жаба говорила, какие акции купить, а какие продать.
Жаба натворила дел
Финансовые рынки Японии сотрясались от приговоров жабы. На пике рынка в 1990 году жаба и мадам Нуи управляли активами более, чем на 10 млрд долларов. Правда, наличие жабы не спасло мадам от банкротства в 1991 году, когда она осталась должна несколько миллиардов долларов и получила 12 лет тюрьмы.
Два крупных банка, среди которых был Промышленный банк Японии перестали существовать, поскольку активно участвовали в афёрах г-жи Оноуэ. Что интересно, первые ссуды на свои биржевые операции Нуи Оноуэ получила благодаря мошенничеству с депозитными ваучерами, которые ей помогли осуществить представители разорившихся банков.
На примере яркой, хоть и недолгой карьеры г-жи Онноуэ можно сказать, что вкусно кормить богатых и сильных мира сего — бизнес гораздо более прибыльный, при хорошей хватке, чем можно себе представить.
Пузырь сдувался в течение 10 лет — к чему эту привело
Итогом сдувания пузыря стало то, что стоимость недвижимости сильно упала. К 2015 году она достигла не более 0,5 от той стоимости, которая была в конце 80-х годов. Что, согласитесь, совершенно не подтверждает теорию о том, что «упавшее обязательно снова поднимется».
Для тех японцев, которые взяли кредиты под недвижимость, подешевевшую в несколько раз (не на 30-50%, а в разы), наступили тяжелые времена. Их займы, которые было невозможно погасить за счёт стоимости недвижимости, ложились тяжелым и невозвратным бременем на «ипотечников», купивших недвижимость на пике рынка.
Бизнес по «испарению людей»
Из-за такого непростого положения в Японии появился бизнес по «испарению людей». Если кто-то смотрел сериал «Во все тяжкие», то помнит, как в конце фильма главный герой платит деньги специалисту по созданию новой биографии. Такой специалист помогает изменить личность и исчезнуть.
Подобные услуги с местным колоритом распространены в Японии. Культура стыда за собственные ошибки заставляла японцев скрываться от позора финансового краха. Об этом явлении очень подробно написала Валентина Шварцман в статье, опубликованной на портале Lenta.ru 07 января 2022 года.
Кстати, тоже любопытно. Во всех остальных странах мотивацию сбежавших заемщиков называют разными нехорошими словами, а тут «культура стыда». У японцев можно поучиться, как банальные вещи можно называть и красиво подавать для публики.
История с Японским пузырем может оказаться полезной и для жителей России
Рост цен на рынке жилья в 2020-21 году был вызван похожими механизмами. Однако, у нас они не были использованы на полную катушку, как в Японии. Если бы у нас стали выдавать ипотеку на 100 лет, то цены вполне себе могли бы подняться в разы, если не на порядок выше по сравнению с показателями конца 2021 года.
Да, политику ЦБ можно оценивать по-разному. Но зная итог японского пузыря, последствия их действий с ключевой ставкой можно, скрепя зубами, одобрить. Хотя конечно, нам до того подъема, который был в Японии, как до «Луны». И возможно, они поторопились.
Мы не экономисты и нам сложно оценить реальные риски продолжения политики снижения ключевой ставки. И стоило ли из-за них замедлять всю экономику РФ.
На примере событий в Японии видно, что не за всяким падением в обозримом будущем последует рост
Рынок недвижимости Японии наглядно иллюстрирует то, что простой процесс восстановления рынка может занять десятки лет и не достигнуть былых значений. Поэтому надо с осторожностью прислушиваться к тем, кто убедительно объясняет неизбежность скорого роста после любого падения.
К сожалению, эти события не настолько взаимосвязаны, как пытаются их представить многие эксперты в рамках ретроспективного искажения, подгоняя факты под результат.
Слишком много случайностей, которые невозможно учесть, влияют на результат.
Нашим читателям мы бы рекомендовали продавать тогда, когда необходимость продажи назрела. Ожидать периода восстановления или роста, чтобы «недвижимость подросла в цене» слишком ненадежно. И нет никаких гарантий, что изменения непременно произойдут в нужном направлении.
Рекомендуем всем помнить, что решение только тогда является правильным, когда оно принято своевременно. А насчет того, что «правильное решение, принятое с опозданием, является ошибкой» великолепно сказал Ли Якокка, в чьем профессионализме нет никаких оснований усомниться.
Дополнительно о рынке недвижимости в 2022 вы можете прочитать в трех наших статьях по ссылкам:
- о ключевой ставке ЦБ и субсидированной ипотеке
Желаем нашим читателям трезво смотреть на вещи и принимать правильные решения.
