В последнее время многие популярные авторы в теме недвижимости утверждают, что при высоких ипотечных ставках покупка квартиры выгодней, чем при низких. Такое можно услышать не только от них, но и от лиц, прямо заинтересованных в продаже ипотечного продукта.
В качестве доказательства приводят скрины ипотечных калькуляторов, графики, математические выкладки и другую наглядную агитацию.
Обычно предлагают следующие аргументы
- в ретроспективе покупка более дешевой квартиры с высокими ипотечными ставками оказывалась выгодней. Ежемесячный платеж с низкой ставкой может оказаться выше, чем раньше был с высокой;
- ставки постоянно плавают, а поэтому те, кто взял квартиру по высокой ставке, потом её без проблем рефинансируют и будут платить меньше. Цена квартиры «фиксируется», и тот, кто провел такую операцию – молодец.
На основании этих и других аргументов авторы делают вывод, что рост ипотечной ставки ничего не значит. Инфляционные ожидания высоки, и с учётом того, что «всё растет в цене», нужно покупать квартиры по любой ставке. Утверждают, что это выгодно в перспективе. И те, кто не залезет в ипотечный кредит сейчас, будет потом кусать локти.
В статьях и роликах подобных авторов их позиция выглядит логично и, кажется, заставляет задуматься.
Мы же считаем, что это обычная манипуляция фактами — почему?
Да, действительно в 2019 году квартиру по более высокой ипотечной ставке можно было купить с меньшей переплатой и, зачастую, с меньшим ежемесячным платежом, чем в 2021 году при самых низких ипотечных ставках в истории страны. Этот факт не требует доказывания, он очевиден и понятен любому человеку, кто не поленится протестировать ипотечный калькулятор на предмет платежей и переплат.
Однако, из этого утверждения вовсе не следует то, что в 2022 году покупка квартиры с растущими ставками окажется такой же выгодной, как в предложенном расчёте. Если бы в распоряжении была машина времени, то конечно, смотаться в 2019 год или еще более раннее время и взять более дешевую квартиру с дорогой ипотекой — отличное решение. Сами бы смотались «взад-вперед» и не раз.
Но у нас машины времени нет. А есть реалии 2022 года, в которых цены на квартиры вышли на рублевый максимум в истории страны за счёт ряда спекуляций.
О механизме произошедшего мы писали в нашей статье "ЦБ поднял ключевую ставку до 9,5% — К ЧЕМУ ГОТОВИТЬСЯ РЫНКУ НЕДВИЖИМОСТИ? | Что будет с ценами на недвижимость в 2022".
В высоких ипотечных ставках в реалиях 2022 года нет ничего хорошего
Поскольку величина ежемесячного платежа с учётом достигнутых цен приобретает космические размеры. За последние 3 месяца ежемесячный платеж по ипотеке увеличился более, чем на 30-40% по сравнению с тем, что было осенью 2021 года. Рост же цен на квартиры подобной динамики не показал.
Более того, начиная с декабря 2021, цены вообще не растут - в отличие от процентных ставок банков. Основная причина замедления роста цен на квартиры — отсутствие платежеспособного населения в стране, которому можно продать дорогой кредит. У каждого пятого домохозяйства ипотека уже есть, а в стране, по данным Росстата, всего 20% населения, которые получают заработную плату выше 60 000 рублей. Нет никаких оснований предполагать, что доходы населения резко вырастут и спровоцируют ажиотажный спрос на дорогие кредиты.
Вероятно, что в сложившейся ситуации реалий 2022 года, если не будут введены какие-либо дополнительные стимулирующие спрос механизмы за счет государства, цены начнут снижаться. Ведь изменение ценовой политики — это само по себе стимулирование спроса в условиях, когда доступность приобретения снижается.
Это значит, что те, кто возьмут дорогой кредит по сегодняшним ценам, окажутся не в самой простой ситуации. Особенно, если вдруг не смогут вносить платежи по кредиту. Ведь квартира является предметом залога, а при среднестатистическом размере первоначального взноса в 20% существенное изменение цены может привести к тому, что стоимость квартиры не перекроет сумму займа. Заемщик останется с долгом и без квартиры.
Утверждение насчет постоянно плавающих ключевых ставок ЦБ опять же не верно
Например, при ставке в 5,5% в 2013 году средняя ипотечная ставка в РФ была на уровне 12%. То есть низкие ставки, что мы наблюдали в 2020-2021 году, были впервые за 31 год рыночной экономики в РФ. Не самая высокая вероятность, что ситуация повторится, и кредит можно будет выгодно рефинансировать.
Кроме того, само рефинансирование — это кредит на новых условиях
То, что стоимость квартиры «зафиксируется» — это прекрасно, но никто не дает гарантий, что доход заемщика будет зафиксирован также.
Ипотека — забег в долгую, на 20-30 лет. За это время происходит много событий в жизни каждого человека. И разумное отношение к таким долгим обязательствам — минимальный платеж, а не надежда на будущие «пряники» с гипотетическим рефинансированием.
При этом, мы понимаем, что в некоторых случаях за счёт дополнительных платежей более низкая рекламная ставка окажется в итоге менее выгодной, по сравнению с более дорогой.
Но это уже микро — менеджмент собственных расходов, который каждый покупатель осуществляет самостоятельно.
По нашему мнению, в текущих условиях рассматривать ипотечный кредит как выгодную операцию не стоит. Ипотеку не нужно бояться брать, если существует обоснованная необходимость, даже неизбежность покупки жилья.
Дети, разводы, свадьбы, переезды — от реалий жизни никуда не деться. Бесконечно ожидать, что произойдут изменения не имеет смысла. Жизнь одна, и тратить её на выжидание не всегда разумно. Тем более, ретроспектива по рынку недвижимости показывает, что покупка жилья была дорогой во все времена. И очень мало, кто жалеет о том, что своевременно сделал покупку, преодолев все трудности.
Однако, пытаться найти выгоду в повышении кредитной ставки — лишь тешить себя иллюзиями. Иногда, конечно, с ними жизнь кажется ярче, чем без них, но лучше трезво оценивать ситуацию, чтобы потом не было мучительно больно от несбывшихся планов.
Как всегда, желаем нашим читателям принимать правильные решения, трезво мыслить и верно оценивать ситуацию.
