Риэлтор продает квартиру по цене ниже рынка, объясняя это потенциальным покупателям тем, что квартира требует ремонта.
Среди потенциальных покупателей находится женщина, которая готова купить квартиру, уже получено одобрение банка на ипотеку, но свою квартиру она еще даже не выставляла на продажу, чтоб вырученными деньгами внести первоначальный взнос. Риэлтор сразу устроил допрос: Что за квартира, сколько хотите, нашли того, кто будет продавать, могу я продать и т. д.
Женщина соглашается, вносит риэлтору аванс 50 т.р. за новую квартиру, этот аванс риэлтор оставляет у себя со словами, что это как раз та сумма, которую женщина должна будет ему за продажу своей квартиры, ни к чему усложнять расчеты — так будет проще.
При заключении договора на продажу квартиры риэлтор сказал, что работает в крупном агентстве недвижимости «ДК» (условное название), но договор заключил сугубо от своего имени, т. е. между двумя физическими лицами. Риэлтор продал квартиру быстро, всего за 1,5 недели, но ниже рынка, объясняя это тем, что у него и у продавца новой квартиры нет желания долго ждать покупателя.
Потом женщина делает оценку новой квартиры, отдает документы в банк, а банк отказывает, сообщая, что продавец банкрот. Женщина к риэлтору с вопросом, что в такой ситуации делать? Свою квартиру она продала, ее покупатели уже торопят с освобождением квартиры, а купить выбранную она не может по причине отказа банка.
Риэлтор сказал, что банк не его проблема, пусть пробует другие банки или берет потребительский кредит и покупает за наличные. Купить она эту квартиру обязана. Женщина стала требовать аванс назад, а также компенсировать стоимость отчета об оценке, ведь риэлтор знал, что продавец банкрот и банк откажет. После этого риэлтор перестал выходить на связь.
Женщина обращается с претензией к директору агентства «ДК» и требует от него возврата денег, но тот сказал, что этот сотрудник у него не работает, никаких договоров с этой женщиной агентство не заключало, а в предъявленном ей договоре видно, что это договор между двумя физическими лицами, по которому она обязана заплатить за продажу своей квартиры и не слова не сказано о том, что риэлтор должен ей продать именно выбранную квартиру. Фактически он свои обязанности исполнил — Квартира продана, вознаграждение 50 т.р. получено.
Агентство к этим продажам и покупкам не имеет никакого отношения. Этот риэлтор, чтоб было проще уговаривать людей заключить с ним договор, представлялся сотрудником агентства «ДК», но фактически не имеющий к нему отношения, а его клиенты верили на слово. Клиенты должны были понимать, что договор заключается с физическим лицом и только он будет нести ответственность за его исполнение, также клиенты обязаны были проверить предмет договора, за что именно они будут платить (только за продажу или за продажу и покупку). В договоре ни слова нет про агентство, почему оно должно отвечать за действия человека, который представился его сотрудником?
Очередной показатель того, что люди не читают договор, ни с кем не советуются, не проверяют информацию (зашли бы на сайт агентства и посмотрели фото сотрудников, а если сайта или фотографий нет, то можно позвонить в офис агентства и спросить работает ли у них такой-то человек?).
Теоретически возможно, что директор агентства лукавит, может быть ситуация, что сотрудники работают в агентстве, но договора заключают от своего имени, а это доказать очень сложно. Даже если доказать, что риэлтор действительно работает в этом агентстве, то директора тоже не получится привлечь — договор между физ.лицами, да и не за что, договор исполнен в полном объеме.
Шансов вернуть 50 т.р. у женщины нет. Можно считать, что она дала аванс 50 т.р. за квартиру, после продажи своей квартиры должна риэлтору 50 т.р., сделка по покупке новой квартиры срывается, ей возвращают аванс 50 т.р., а она их отдает риэлтору за продажу своей квартиры. Риэлтор сделал все возможное, чтоб вся цепочка выглядела именно так.
Мне кажется, что в авансовом договоре отсутствует пункт, по которому покупатель уведомляется, о том является ли продавец (или не является) банкротом, либо в отношении него начата соответствующая процедура.
Можно ли назвать такого риэлтора самозванцем? Права ли женщина, что требует возмещения убытков в связи с несостоявшейся покупкой квартиры? Права ли она, что называет риэлтора самозванцем? Я считаю, что нет. Женщина не вникла в то, что подписала, не проверила информацию, а риэлтор просто этим воспользовался.
