В Челнах в этом году планируют сдать 330 тысяч «квадратов» жилья, в том числе четыре дома, построенных по программе «Социальной ипотеки». И у властей, и у застройщиков много планов по строительству, но эксперты рынка не уверены, что жилье для челнинцев станет доступнее. А высокий спрос объясняют активностью спекулянтов и «круговоротом ипотеки».
Ушедший 2021 год для строительной отрасли Челнов оказался достаточно продуктивным. Объем строительно-монтажных работ составил 20,3 млрд рублей, рассказал заместитель руководителя исполкома города Ильмир Исхаков.
Значительная доля выданных разрешений на строительство приходится на промышленные объекты и производственно-складские помещения (42%). Что не мудрено. За прошедшие 12 месяцев в эксплуатацию были введены крупные площадки, такие как:
- завод бытовой техники и склад компании «Хайер» (9 млрд рублей инвестиций);
- завод штампованных изделий «Хайер» (1,5 млрд рублей);
- цех по производству вафель для мороженого и фрезерно-фасовочный цех компании «Челны-Холод» (449 млн рублей);
- склад дозревания и хранения сыра компании «Агросила-Молоко» (1,37 млрд рублей).
Не останавливалось и жилищное строительство. Суммарно в эксплуатацию было введено 322,6 тысячи «квадратов» жилья. Большая часть, 230 тысяч кв. метров, приходится на коммерческие постройки - 34 жилых дома, 4820 квартир. Два многоквартирных дома на 45,7 тысяч «квадратов» построено по программе «Социальная ипотека». Примерно столько же - 46,8 тысяч - пришлось на индивидуальное жилищное строительство.
- Потребность в жилье в городе сохраняется. По предварительным данным, обеспеченность жилья в 2021 году на одного жителя составляла 24,5 кв. метра. По республике - 28 кв. метров на человека, - отметил Исхаков.
В Челнах строительством многоквартирных домов занимаются 16 застройщиков. Наибольший объем - у группы компаний «Профит» Марселя Мингалимова и СЗ «Домкора» Мунира Гайнуллова (каждым введено порядка 75 тысяч «квадратов» жилья). Чуть больше 30 тысяч кв. метров построил ижевский «Талан», схожие объемы - у «Евростиля» Ильнара Гайсина. Еще 22,3 тысячи «квадратов» - у «Комфортного жилья» Михаила Золотухина.
- В соответствие с реформой долевого строительства застройщики полностью перешли на проектное финансирование, - добавил Исхаков.
За 2021 год на учет по программе соципотеки встало 406 семей. Однако в целом список сократился с 1 332 до 954 семей - за год жилищные условия улучшило 823 семьи. В ближайшее время планируется заселение дома 63/16 на 216 квартир. А в 2022 году планируется строительство еще четырех объектов по этой программе на 680 квартир.
В 2022 году застройщики Челнов планируют ввести 330 тысяч «квадратов». «Домкор» планирует закончить ряд объектов в ЖК «Дружный», «Звездный», «Красные Челны». У «Профита» уже в 1-2 квартале должны быть сданы дома в ЖК «Побережье» и ЖК «Новый». «Талан» в декабре 2022 года должен сдать квартал «Сердце города» и продолжить работы по «Притяжению».
Однако если верить экономическим теориям, даже этого недостаточно. Ведь цены растут, когда спрос превышает предложение. А стоимость квадратного метра в Челнах растет с завидной стабильностью. По данным Domofond.ru, в ноябре 2018 года «квадрат» жилья в городе можно было приобрести за 48,8 тысячи рублей. Сейчас же - ценник подскочил до 68,6 тысячи рублей. Средняя стоимость «однушки» выросла с 1,85 млн рублей до 2,75 млн рублей. Среднестатистическая двухкомнатная квартира обойдется в 3,5 млн рублей, а «трешка» - в 4,25 млн рублей. Интересно, что стоимость аренды жилья при этом сохранилась примерно на уровне 15 тысяч рублей в месяц, практически не изменившись за последние несколько лет.
Средние цены при этом можно смело назвать оторванными от действительности, считает сотрудник одной из ИТ-компаний Челнов Никита Карпов. А цены на жилье даже эконом-класса горожанин смело называет «дикими» и «мозговыносящими». Программист с опытом работы, он достаточно неплохо зарабатывает для автограда. Но недавно столкнувшись с вопросом приобретения квартиры, понял, что даже зарплаты в 70-80 тысяч рублей в месяц маловато, чтобы приобретать недвижимость.
- Где-то полгода назад начал мониторить рынок. До этого откладывал что-то. Родители помогли, были накопления тоже. Но все равно пришлось влазить в ипотеку. Надеюсь, тьфу-тьфу, удастся досрочно погасить, - усмехается Карпов.
По словам горожанина, откладывая «угнаться за ценником» квартир невозможно. А за ту сумму, которой несколько лет назад хватило бы на «трешку», сейчас может быть недостаточно и для однокомнатной квартиры.
- Сейчас три миллиона - это как бы нормальная цена не за однокомнатную даже, а за студию в 25-30 «квадратов». И это стоимость, если ты приходишь и на стол кидаешь всю сумму. За ипотеку, даже с хорошим первоначальным взносом, придется выложить еще 1,5-2 млн рублей сверху за квартиру, которая стоит около 3 млн рублей, - рассказывает челнинец.
Почему в таком случае не остановиться на аренде? По словам Карпова, в период локдауна с арендой часто возникали проблемы. Да и в эпоху, когда квартира может стать не только местом «для еды и сна», а еще и полноценным рабочим пространством, в котором проводишь большую часть жизни, хочется организовать его по-своему.
- Ну и в плане сохранения капитала это вроде как перспективно. Вот только бы закрыть поскорее, - рассуждает горожанин.
Татарстан по итогам 2021 года оказался совсем не в лидерах регионов России по доступности жилья, следует из результатов исследования агентства «РИА Рейтинг». Республика оказалась на 57 месте. Было подсчитано, что средняя семья из двух человек с ребенком, получая чистую среднюю по региону зарплату, накопят на типовую квартиру в 60 «квадратов» со «вторички» примерно за восемь лет. Откладывая все средства, которые остаются после затрат «на поддержание текущей жизни», а также пользуясь депозитами в банках. В среднем по стране этот показатель почти в два раза меньше - чуть больше четырех с половиной лет.
Что пять, что восемь лет «на грече с макаронами» выдержит далеко не каждый. Тем более что любые непредвиденные расходы - от сломавшейся стиральной машинки до разболевшегося зуба у ребенка - может накинуть к этому сроку еще пару месяцев. Для многих, похоже, выходом становится ипотечное кредитование. В 2021 году россияне получили почти 640 тысяч льготных кредитов на 1,6 трлн рублей - рекорд для современной России. Пугает, правд, другая цифра - на 1 ноября 2021 года долги жителей страны по тем же жилищным кредитам достигли 11,4 трлн рублей. Для понимания - россияне фактически должны банкам за взятую ипотеку половину бюджета России на 2022 год, который составляет 25 с небольшим трлн рублей.
И говорит это о довольно банальной вещи. Значительная часть из тех, кто берет ипотеку, не может позволить себе жилье в России, рассуждает челнинский риелтор Артур Хамитов.
- Признак достаточно неприятный. А то, что в последнее время все чаще повторяют с «голубых экранов», будто ипотечный пузырь России не грозит, еще больше добавляет опасений, - замечает эксперт.
По словам Хамитова, подобное наращивание просроченной задолженности в сегменте должно рано или поздно привести к обвалу ипотечного рынка, да и всего рынка недвижимости. Тогда цены на жилье рухнут. Правда, построенные ЖК все равно будут пустовать - покупать будет некому. Драйвером подобной ситуации стали слишком быстрые темпы роста ипотечного кредитования.
- Ипотека толкает спрос вверх, но реально позволить жилье себе могут немногие. То есть человек, который раньше о такой покупке не помышлял, вдруг может ее совершить. В результате создается неестественный спрос. Этот спрос толкает цены вверх. И жилье становится еще менее доступным, а кредит - еще более необходимым инструментом. Замкнутый круг, который ни к чему хорошему не приводит, - рассуждает специалист.
Однако в перспективе 2022 года подобный сценарий вряд ли будет реализован, считает Хамитов. И до 2023-го цены, скорее всего, продолжат умеренный рост. Причин тому несколько. Во-первых, удорожание материалов, необходимых для строительства. Застройщики явно не станут компенсировать за свой счет, а переложат на потребителя. Во-вторых, продолжит сказываться на отрасли и реформа долевого строительства. Третьим пунктом в списке может стать фактор, связанный с последствиями пандемии. Так как, испугавшись встрясок в экономике, внешнеполитической сфере инвесторы и спекулянты могут решить вложиться «в бетон», чтобы сохранить какую-то часть средств таким образом. Что, конечно, будет «разгонять» и стоимость жилья.
