Несамостоятельность застройщиков сегодня общеизвестна. Деньги дают банки, они же контролируют ход строительства. Но самое главное, они контролируют цены. Причём снижение цен для банков неприемлемо в силу того, что они не заинтересованы в обесценивании залогов.
Подтверждением такой позиции стало интервью старшего вице-президента Банка «Открытие» (8-е место в рейтинге по размеру активов) Екатерины Чирковой, данное ею РБК и опубликованное этим изданием 20 декабря.
На вопрос журналиста о том, следует ли нам ожидать снижения цен на недвижимость в 2022 году, она ответила, что никакого существенного падения цен в банке не ждут.
А дальше начинаются нюансы.
Дело в том, что топ-менеджер банка довольно подробно рассказала каким образом строится их работа с застройщиками. И вот из этой части интервью становится очевидным, что никакой предопределённости с ценами нет и быть не может.
Более того, сам механизм взаимодействия в цепочке банк-застройщик требует от застройщика гибкости в вопросах ценообразования, и известной степени самостоятельности. Причём все нюансы крутятся только и исключительно вокруг продаж, что Екатерина Чиркова и не скрывала. Заканчивая интервью, она сказала, что «основной задачей для застройщиков в следующем году мы видим поддержание темпов продаж» (цитата).
Давайте теперь об этом поподробнее.
Во-первый, вице-президент сообщила, что вопреки общепринятым представлениям, их банк не отдаёт предпочтения только крупным застройщикам. Размер для них не имеет значение. Это могут быть как девелоперы с миллионом строящихся квадратных метров, так и застройщик, возводящий один-два дома.
Но независимо от размера бизнеса, у банка есть строгие требования, которым должна соответствовать каждая строительная организация, желающий получить деньги. Что это за обязательные требования?
Главные показатели, в терминологии банкира «ключевые», это чувствительность бизнес-модели проекта к:
а). снижению цен;
б). снижению темпов продаж.
Если говорить про цены, то проект должен быть рентабельным и при снижении цен на 15%. Если нет, проект не рассматривается.
Если говорить про темпы продаж, то они должны соотносится со сроками строительства. Заявленные застройщиком сроки накладываются на темпы продаж, и всё вместе это свёрстывается с общим бюджетом проекта, а также с суммами заёмных средств, которые запрашивает застройщик и сроками, когда они должны быть выделены, для того чтобы проект был реализован. Для оценки, используются сотрудники банка со специальным инженерно-строительным образованием и специалисты, знакомые со сметным делом.
Как вы видите, в этой схеме для банка главным является именно темпы продаж. Если его устраивают заявленные застройщиком, он определяет сколько он может выделить заёмных средств и в какие сроки. Если нет, и проект не соответствует этому «ключевому» показателю, то он не рассматривается.
Обращаю внимание на это тех, кто рассуждает, что в эпоху эскроу застройщики не зависят от продаж. Они де могут построить на кредитные и продать постепенно потом, уже после сдачи в эксплуатацию. Ну, или, продавать в ходе строительства, но совсем не торопясь, как получится.
Выходит, что нет. Выходит, что если не будет продаж, то застройщику просто откажут в получении кредита. Банку деньги дольщиков нужны не когда-то потом, ему они нужны здесь и сейчас. Он знает, как ими распорядится и извлечь из этого выгоду. Если денег дольщиков не будет, то выгоду он не получит, и такой проект ему будет не интересен.
Зафиксируем эту часть.
«Ключевые» показатели любого проекта предполагают возможность снижения цены на 15%, при этом деньги не выделяются, если проект не предполагает продаж темпами, которые устраивают именно банк.
Вот ещё одна цитата от Екатерины Чирковой, которая демонстрирует (куда уж нагляднее), что все мысли у банкиров крутятся именно вокруг продаж застройщиков, которых они финансируют: «Я думаю, что следующий год будет посвящён модернизации всего связанного с ипотекой, то есть всего того, что поможет застройщику быстро и эффективно продавать».
Вот они главные планы на следующий год – развитие инструментов, которые смогут обеспечить хорошие продажи.
Вице-президент даже поясняет, что она имеет в виду применительно к их банку. Ну, например, Банк «Открытие» разработал и включил в линейку своих продуктов специальный комбинированный кредит: «Новостройка с эскроу». Он предполагает гибридную модель:
* для застройщиков снижается ставка в зависимости от наполнения эскроу счетов (это стандартная часть, обычно применяемая при проектном финансировании);
* для каждого последующего ипотечника ставка падает по мере все большего их количества в каждом конкретном проекте (то есть то же самое, что и для застройщиков, но только для частных лиц – покупателей квартир в конкретной новостройке).
Вы понимаете, о чём идёт речь? Это двойная стимуляция застройщиков к активным продажам. Я бы даже использовал термин «турбо-стимуляция», или стимуляция с «форсажем».
То есть, если застройщик будет активно продавать, и активно наполнять эскроу счета, то ставка по проектному финансированию для него будет минимальна. А если он станет продавать ещё активнее, да ещё и с использованием ипотек, то, чем больше ипотек будет в строящемся доме у его покупателей, тем дешевле будут эти ипотеки для последующих покупателей, тем интереснее будет приобретать квартиры в строящемся доме, тем легче будут идти продажи, тем больше будет продаваться с каждым днём, тем дешевле …. Ну и так далее. Как вы видите, это настоящая возгонка от банка, это экстенсив в который загоняют застройщика. И снова, главное во всём этом – продажи.
Теперь соединяем эту информацию воедино.
Один из ведущих банков, устами своего старшего вице-президента сообщает, что:
* они готовы рассматривать варианты со снижением цен на 15%, главное, чтобы проект оставался рентабельным.
* они готовы снижать ставки застройщику, если будут активные продажи.
* они готовы снижать ставки ипотечникам, если их будет много.
Но чего они не готовы:
* они не готовы давать деньги застройщикам, если их бизнес-модель не предусматривает хороших продаж, которые будут соотносится с суммами денег, необходимых для строительства.
Просто и тупо – не будут давать денег в проекты, где будут неважнецкие продажи.
И как, прочитав и поразмыслив над вот этой частью интервью Екатерины Чирковой, воспринимать всерьёз её дежурные фразы, закрывающие публикацию в РБК: «Мы не ожидаем какого-либо существенного падения цен на недвижимость в 2022 году».
А для чего тогда во главу угла банком оказались поставлены «ключевые показатели» связанные именно с темпами реализации квартир в домах, строительство которых финансируются банком.
А теперь, представим на секунду, что продажи будут падать. Глядя на то, как разворачиваются события сегодня, согласитесь, мы можем представить себе это легко.
И что тогда делать банку и застройщику с этими ключевыми показателями, как добиться их исполнения?
Элементарно. Для активизации продаж, необходимо воспользоваться другим «ключевым показателем» – строительство должно быть рентабельно при снижении цен на 15%, и снизить цены. Только и всего. И всё в рамках регламентов, разработанных самим банком.
После всего изложенного, ответьте на вопрос, так что же будут делать застройщики и банки в 2022 году, если продажи будут падать по-прежнему? Ну, например, из-за роста ставок по ипотечным кредитам.
Я отвечу.
Работать строго по инструкции, то есть снижать цены.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Ваши комментарии в других статьях блога:
Здорово, конечно, что тут сказать. Схема в принципе дурацкая, что сейчас, что будет. Не понятно, с чего вообще государство (за счёт, между прочим, налогоплательщиков, которые к вложенным средствам дольщиков вообще не имеют никакого отношения) должно решать проблемы дольщиков? Вы покупаете недвигу на котловане с хорошим дисконтов, за это вы несёте определенные риски. Риск недостроя реален, но вы же взрослые люди, знаете, на что идёте. Так что государство уж точно в этом вопросе вам не должно. Но сейчас поднимется вой - ах какие они нехорошие, не отдают нам деньги с процентами, которые набежали за время стройки! А кто компенсирует остальным налогоплательщикам потраченные на вас средства?
Статья: Определён новый порядок завершения долгостроев. К чему готовятся власти?
И еще я добываю пропитание - охотясь с рогаткой на ворон. Целое лето под предлогом помощи пернатым - я агитировал местное население прикармливать и раскармливать жирных уток на нашем причале на Десне. Утки отожрались и не улетели в жаркия страны. Теперь это основа моего рациона.
Только тёплый ламповый свет Ильича скрашивает мой досуг и заунывные песни льющиеся из бомжацких Monitor Audio когда я кушаю заливное из вороны, заливая горе горючими слезами. Ненавижу английский звук, обувь, терпеть не могу John Lobb и Clarks - потому что не могу себе такое позволить. Все моё пособие по безработице уходит на алименты и налоги с дошираками.
Я отказывал себе в распродажах в Soho, отказывал свой тушке в Napapijri и прилетел с другой планеты, чтобы не знать о Садоводе. А когда узнал - то прямо там и поселился. ВАО мой любимый дистрикт.
Статья: Ожидания снижения цен на жильё - напрасны. Его не будет
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени в канале "Зде" со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
УДАЧНЫЙ ДЕНЬ
живопись, масло, 130x130 см, 2019
Андрей Ситько
👉Все застройщики и ЖК блога
Другие заметки на эту тему
* 2022 год и борьба с инфляцией. Окажется ли она успешной?
* Фондовый рынок в России падает второй месяц. Когда произойдёт остановка?
* Тренд на снижение цен становится всё более очевидным.
* Падение индекса Московской биржи приостановилось, падение акций застройщиков – нет.
* Что последует за падением продаж в новостройках?
* Определилась реакция застройщиков на стагнацию продаж.
* Новый цикл московской «вторички».
* Прогнозы по ключевой ставке на 2022 год.
* Рынок приходит в норму.
* Новые меры ЦБ ещё больше «охладят» рынок новостроек.
* Рынок приходит в норму.
* Где окажутся деньги с падающего фондового рынка?
* В ноябре тренд роста цен на новостройки Москвы сменился на противоположный. Цены начали снижаться.
* Где окажутся деньги с падающего фондового рынка?
* Ноябрьские данные по Санкт-Петербургу. Главная опасность для застройщиков – ипотека.
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,
