Есть два варианта принять объект недвижимости:
1. Покупатель принимает объект и одновременно подписывает договор купли-продажи.
2. Покупатель принимает объект после регистрации, когда уже стал собственником
В таблице рассмотрим плюсы и минусы каждого из вариантов.
Покупателю лучше настоять на 1 варианте.
КАК И КОГДА ОФОРМИТЬ ПРИЕМКУ ОБЪЕКТА
Продавец передает покупателю квартиру по передаточному акту или иному документу о передаче. Этот документ должны подписать продавец и покупатель.
Стороны вправе договориться, когда передать и принять объект.
Росреестр не вправе требовать передаточный документ для регистрации перехода права собственности.
Возможны 2 варианта приемки:
во время подписания договора и до регистрации перехода права собственности или после регистрации. Когда покупателю недвижимости выгоднее получить объект, зависит от конкретных обстоятельств.
В каждом из вариантов есть плюсы и минусы для покупателя.
Вариант 1. Покупатель принимает объект до регистрации перехода права собственности в Росреестре2
Этот вариант удобно применять при простых сделках.
Он облегченный, сторонам достаточно встретиться 1 раз.
Чаще всего при таком варианте стороны одновременно производят оплату и подписывают все документы по сделке: договор купли-продажи, приложения, акт приема-передачи, документы об оплате.
Плюсы.
1. Нет риска, что продавец уклонится от передачи или не сможет по объективным причинам передать недвижимость после регистрации права собственности, например, продавец-гражданин умер.12
2. Продавец уже не сможет отказаться от сделки, при условии, что покупатель оплатил недвижимость (Позже рассмотрим отдельно эту тему подробно).
3. Преимущество в случае двойной продажи.
Покупатель, который принял объект, имеет преимущество по сравнению с другим покупателем, который тоже заключил договор с продавцом.
Если продавец совершил двойную продажу и Росреестр не зарегистрировал переход права собственности ни одному из покупателей, то суд удовлетворит требование о регистрации перехода права собственности покупателю, который принял объект.
4. Покупатель вправе пользоваться имуществом. Начать делать ремонт на объекте, который еще не в собственности, рискованно.
Однако можно провести замеры, пригласить дизайнера, совершить мелкие действия – уборку…
Минусы.
1. Покупатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения.
После того как продавец исполнил свою обязанность, передал объект покупателю, покупатель начинает нести риск случайной гибели или случайного повреждения.
Это означает, что если стороны подписали договор и акт и еще не подали документы в Росреестр, а с недвижимостью что-то случится (порча, пожар), то покупатель не сможет отказаться от договора.
Исключение – стороны в договоре указали, что риск случайной гибели переходит покупателю после регистрации перехода права собственности. Это возможно, поскольку ч.1 ст 459 ГК РФ допускаетизменить порядок перехода случайной гибели.
Однако продавец вряд ли согласится на такое условие.
2. Покупатель несет ответственность за любой вред третьим лицам. Например, вред имуществу соседей затоплением или пожаром.
3. Покупатель принимает все затраты, которые связаны с эксплуатацией и обслуживанием недвижимости, в том числе, с момента приемки нужно платить коммунальные платежи.
Вправе ли стороны не оформлять отдельный акт приема-передачи недвижимого имущества, а указать все необходимые сведения в договоре купли-продажи?
Да, вправе.
Это возможно, когда продавец передает объект не после регистрации договора в Росреестре, а во время подписания договора.
Судебная практика подтверждает обычай делового оборота, по которому стороны вправе соединить в одном документе договор купли-продажи и акт приема-передачи (например, постановление Президиума ВАС от 12.01.2010г. № 10885/09).
Вариант 2. Покупатель принимает объект после регистрации, когда уже стал собственником1
Этот вариант чаще всего используют на практике.
Покупатель получит объект, как правило, минимум через 2 недели после того, как стороны подписали договор и передали его на регистрацию в Росреестр.
Плюсы.
1. Риск случайной гибели или случайного повреждения несет продавец. Это означает, что продавец должен передать объект в том виде, в котором покупатель его осмотрел.
2. Продавец несет ответственность за любой вред третьим лицам. Например, вред соседям пожаром или затоплением.
3. Продавец несет все затраты, которые связаны с эксплуатацией и обслуживанием недвижимости до передачи.
Минусы.
1. Есть риск, что продавец уклонится от передачи или не сможет по объективным причинам передать недвижимость, например, продавец-гражданин умер.
2. Нельзя пользоваться имуществом до момента передачи.
Чтобы выбрать из 2 вариантов, смотрите сопоставление плюсов и минусов в таблице.
Зачем принимать недвижимость по передаточному документу?
Передать недвижимость по акту нужно, чтобы зафиксировать два факта.
Первый факт: Стороны исполнили обязательства друг перед другом.
Обязательство продавца передать недвижимость, а покупателя – принять объект считается исполненным после того, как они совершили два действия (ст.556 ГК РФ).
Действие 1. Продавец вручил объект, а покупатель его принял.
Считается, что продавец вручил вещь, с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица (абз.2 п.1 ст.224 ГК РФ)
В случае с недвижимостью, считается, что она поступила во владение покупателя, когда продавец передал ключи.
Действие 2. Стороны подписали передаточный акт или иной документ о передаче.
Продавец передает, а покупатель принимает объект по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны (абз. 1 п.1 ст.556 ГК РФ).
Второй факт: Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта перешел к покупателю.
Если иное не указали в договоре, после того как продавец исполнил свою обязанность, передал объект покупателю, покупатель начинает нести риск случайной гибели или случайного повреждения.
1. Принять в срок, который оговорили в договоре
Стороны обязаны соблюсти срок, в который договорились произвести приемку-передачу объекта.
Если одна из сторон не хочет передавать недвижимость, то это считается уклонением от подписания передаточного акта. В таком случае покупатель вправе через суд требовать передачи объекта на условиях, которые предусмотрел договор (ст.398 ГК РФ).
Сторона, которая уклоняется, обязана возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
На практике требования связаны не столько с передачей недвижимости, сколько с регистрацией перехода права. То есть сторона одновременно уклоняется и от регистрации и от подписания передаточного акта.
Например, продавец передумал продавать объект. Если же покупатель стал собственником, а продавец скрывается, то покупатель просто занимает объект без передаточного документа.
2. Проверить техническое состояние недвижимости
Покупателю необходимо проверить техническое состояние объекта два раза.
Проверка 1. До регистрации перехода права собственности в Росреестре, когда покупатель подписывает договор. Стороны фиксируют в договоре состояние объекта, которое устраивает покупателя.
Проверка 2. После регистрации, когда покупатель уже стал собственником и принимает объект по передаточному акту.
Если продавец передает объект до регистрации и стороны вместе с договором подписыват передаточный акт, то покупателю нужно проверить техническое состояние недвижимости один раз.
Покупателю нужно убедиться, что состояние недвижимости его устраивает, и если есть недостатки, то он о них знает.
Что именно проверять, зависит от конкретной ситуации и объекта, но почти всегда стоит удостовериться по четырем пунктам.
1. Перепланировка.
Нужно проверить, не произвел ли продавец или его предшественник незарегистрированную перепланировку. Для этого нужно сверить кадастровый план с тем, что покупатель видит в помещении, например, обмерить площадь объекта и сравнить ее с указанной в кадастре.
2. Состояние стен, полов и отделки помещения.
Стоит проверить даже самые удаленные места в объекте недвижимости. Например, если квартиру заставили мебелью и висят ковры, то покупатель при поверхностном обзоре не увидит грибок и состояние паркета.
3. Необходимое оборудование.
Чтобы полноценно эксплуатировать объект, нужно необходимое санитарное, электрическое и газовое оборудование внутри недвижимого имущества. Стоит удостовериться, не вынес ли продавец оборудование, без которого невозможно пользоваться объектом, и исправно ли оно работает.
4. Мебель, встроенная техника.
Если покупатель принимает помещение после регистрации договора, то нужно заранее зафиксировать, что именно остается в помещении. Бывает, что внутреннее наполнение объекта имеет для покупателя существенное значение. Например, без техники или встроенной мебели покупатель не стал бы приобретать объект в принципе или за определенную стоимость. Так, ресторанная сеть не купила бы помещение без встроенного холодильного и печного оборудования.
В таком случае лучше составить отдельно договор на продажу техники или мебели и принять их по отдельному акту. Другой вариант: в самом договоре перечислить объекты, которые получает покупатель, и указать, что их стоимость входит в цену недвижимости.
Если при осмотре покупатель обнаружил дефекты, нужно подробно отразить в договоре или в акте передачи.
3. Забрать ключи и документы
Вместе с объектом продавец передает ключи и технические документы, которые относятся к недвижимости. Стороны в акте приема-передачи указывают эти технические документы, например, кадастровый паспорт, технический план, схемы, экспликации...
Весь перечень документов, которые покупатель желает получить, лучше заранее согласовать в тексте договора.
Покупателю стоит в договоре обязать продавца передать документы, которые относятся к объекту и предметам на территории объекта, если их тоже передают. Если этого не сделать, покупатель не может быть уверен, что продавец передаст документы. В итоге покупателю придется обращаться за ними в Росреестр.
Чаще всего используют типовую формулировку: «Одновременно с недвижимым имуществом передаются следующие документы: кадастровый паспорт, планы, схемы, экспликации, ключи».
Лучше не использовать такую формулировку, а указать конкретные документы, которые продавец должен передать.
В передаточном документе укажите:
- наименование сторон и реквизиты договора (кто, кому, по какому договору передает объект);
- индивидуально определенные признаки имущества (адрес, общую площадь, этаж, кадастровый номер). Если покупаете помещение в здании, то важно указать номера комнат по кадастровым документам;
- имущество, которое расположено на территории объекта и получаете вместе с ним (встроенная мебель, временное строение на участке).
Отдельно нужно указать, есть ли у покупателя претензии по качеству объекта.
Спасибо за прочтение статьи и, если понравилась, можете отметить ее лайком для поддержки автора)), или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.
Всего хорошего)
