Многие из вас неоднократно слышали выражение «инвестировать в недвижимость». Что первое приходит вам в голову при этом? Большинство уверено, что это – приобретение в собственность неких строительных объектов, каких-то высотных зданий с последующей их продажей по более дорогой цене. Разумеется, такие варианты бывают, но по карману они далеко не каждому. Ведь помимо этих, существует множество иных альтернатив – к примеру, инвестирование в недвижимость через акции.
Давайте рассмотрим подробнее, почему не каждый сможет инвестировать в недвижимость напрямую, и как вообще можно приобрести акции какой-либо недвижимости.
Как таковая, покупка недвижимости является весьма привлекательной – если грамотно подойти к выбору строительного объекта, то через энное время его стоимость действительно вырастет, и вы будете хозяином дорогого здания, после продажи которого сможете получить солидный куш. Но если объективно взвесить все нюансы, можно сразу же обнаружить некоторые минусы этих мероприятий.
К таким недостаткам относятся:
· Никто не дает гарантий, что подобные объекты будут обязательно дорожать – они могут и упасть в цене, причем значительно;
· За купленными зданиями необходимо следить и реставрировать, а это влечет дополнительные издержки;
· Вы не сможете приобрести долю – сделка всегда оформляется в полном объеме, и на покупку подобных масштабов может попросту не хватить денег.
У большинства людей бытует мнение, что недвижимость со временем только дорожает. В принципе, довольно часто квартиры и офисы стабильно поднимаются в цене, но подобную тенденцию нельзя назвать правилом, поскольку нередко заявляют о себе экономические кризисы и ряд других факторов. К примеру, если район, в котором находится недвижимость, перестанет развиваться или утратит потребительскую привлекательность, соответственно, в нем стоит ожидать падения цен на объекты. Совершенно невозможно предсказать, какие именно районы или населенные пункты будут на пике своей популярности, например, через год. Поэтому нельзя объективно оценивать, насколько перспективное вложение делает покупатель конкретного объекта.
Как не вспомнить искусственные острова в Персидском заливе. Буквально 15 лет назад они выглядели весьма привлекательно, многие предприниматели инвестировали в отели, строящиеся на берегах этих рукотворных архипелагов. Однако мировой кризис внес свои коррективы, заморозив строительные работы, а вложенные в недвижимость средства попросту исчезли.
И опять же, если вы приобрели некий объект недвижимость в активно развивающейся местности, это вовсе не означает, что здание будет приносить доход без дополнительных вливаний средств на поддержание его в рабочем состоянии.
Вам придется регулярно заботиться о тестировании коммунальных систем, вентиляции и климатическом оборудовании, косметическом и фасадном ремонте. Все эти средства выплачивает именно владелец недвижимости. Поэтому возникает закономерный вопрос – окупите ли вы все вложенные ресурсы при продаже здания, даже если на тот момент он о существенно вырастет в цене?
В Соединенных Штатах Америки были созданы специальные акционерные общества, которые позволяют вкладывать в недвижимость даже небольшие средства. Фонды недвижимости RealEstateInvestmentTrust(REIT) занимаются тем, что продают акции на определенную сумму, а затем пускают вырученные деньги на покупку либо строительство объектов недвижимости с последующей их сдачей внаем. В результате этого владельцем одного строительного объекта может оказаться множество людей.
Принцип работы здесь такой же – чем больше акций вы приобрели, тем значительнее ваша доля. При желании продать часть ценных бумаг трудностей не возникнет – акции REIT свободно торгуются на фондовых рынках, а в инвесторских кругах известны котировки на эти акции. Самое важное – вы можете инвестировать в эти бумаги любые суммы, даже незначительные.
Ключевым моментом является то, что вся недвижимость продолжает приносить доход, поскольку сдается в аренду компаниям / частным лицам. Данная прибыль распределяется между акционерами пропорционально долям, а дивидендные выплаты этих фондов зачастую превосходят самые смелые ожидания.
Кто-то может сказать, что в РФ существуют Паевые инвестиционные фонды недвижимости (ПИФН), но здесь, к сожалению, имеется ряд ограничений. Первый нюанс: срок деятельности фондов составляет менее 15 лет. Второй минус: невозможность получения дивидендов до завершения работы ПИФН. К тому же, для управления фондом создается отдельная компания, а это влечет за собой дополнительные сложности для пайщиков.