«Неужели у меня отберут ипотечную квартиру, это же моё единственное жильё!» — сетуют люди, которые собираются банкротиться и у которых в ипотеке квартира.
Увы, ответ — да. Но из каждого правила есть исключения...
Правило «единственное жильё не забирают» не действует на ипотечные квартиры. То есть банкрота и его семью выставят из квартиры, даже если семье совершенно негде жить.
Но шанс сохранить жильё (и другое имущество, находящееся в залоге у кредитора) есть. Мы не будем вас обнадеживать, но иногда это удаётся.
Но сначала определимся, что такое залог и ипотека, чтобы мы точно понимали друг друга.
Что такое залог, кто такой залоговый кредитор и при чём тут банкротство
Когда человек берёт у банка деньги в долг, банк иногда требует залог. Это имущество, которое человек отдаст банку, если не сможет платить по кредиту. Залогом может быть, например, автомобиль или квартира. Кстати, ипотека — это не когда человек берёт деньги в долг на квартиру. Ипотека — это когда человек делает квартиру залогом, гарантирующим, что он, расплатится с банком по тому кредиту, который он взял, чтобы эту квартиру купить.
Представьте ситуацию: человек, у которого три кредита, банкротится. Один кредит у него в первом банке, другой — в другом банке, третий — в третьем банке. Кредит в первом банке обеспечен залогом.
Первый банк в таком случае является залоговым кредитором. Залоговый кредитор — это кредитор, обязательства должника перед которым обеспечены залогом.
У этого кредитора есть серьёзные преимущества перед другими кредиторами: он получит 80 % от стоимости залогового имущества. Остальные 20 % разойдутся другим кредиторам.
Пример: у должника есть автомобиль стоимостью 300 000 рублей, и этот автомобиль в залоге у одного из трёх кредиторов. Долги — 1 000 000 рублей. Автомобиль будет продан на торгах, которые организует залоговый кредитор. Из вырученных при продаже 300 000 рублей 80 % (а это 240 000 рублей) достанутся залоговому кредитору. Двум другим кредиторам останется по 30 000 рублей.
Это упрощённый пример, он не учитывает некоторых трат (например, на организацию торгов), но в целом даёт представление о том, что залоговый кредит имеет преимущество перед другими кредиторами при банкротстве должника.
Что можно сделать, чтобы сохранить залоговое имущество при банкротстве
Снижать оценку стоимости имущества. Например, залоговый кредитор оценил предмет залога (тот же автомобиль) в 600 000 рублей. Мы можем организовать экспертизу, и если она покажет, что автомобиль стоит значительно меньше (например, 300 000 рублей), то и продавать его залоговый кредитор сможет за меньшую сумму. Зачем это?
Ну а вдруг этот автомобиль приглянется знакомому должника, и этот знакомый купит авто? А потом подарит его должнику на день рождения. Чтобы тот не сильно расстраивался из-за потери автомобиля.
Почему независимая экспертиза может показать, что авто дешевле? Это зависит от того, насколько учтены все факторы — износ, пробег и т. д. Оценка кредитора может не учитывать эти обстоятельства, а независимая экспертиза учтет.
Кроме того, снижение стоимости авто и указание на все его недостатки может привести к тому, что кредитор вообще не захочет возиться с продажей этого авто. И оставит его должнику. Такое не часто, но бывает. Ведь чтобы продавать авто, нужна стоянка. Стоянки может не быть, и значит, её надо искать и арендовать… Может получиться, что для банка овчинка не будет стоить выделки.
Есть ли шансы сохранить ипотечную квартиру при банкротстве
Небольшие, но есть. Надо смотреть по обстоятельствам. Мы видим несколько возможностей сохранить квартиру (хотя по общему правилу ипотечная квартира не сохраняется).
Заключаем мировое соглашение с банком. Как это работает? Например, квартира стоит 2 000 000 рублей. Должник на момент подачи заявления о банкротстве выплатил 1 400 000 рублей. 600 000 ещё должен.
В такой ситуации банку бывает невыгодно, чтобы должник банкротился. Квартиру надо будет продавать, а продать её можно будет, как правило, только со скидкой. И вообще, здесь есть много «подводных камней», благодаря которым банку бывает проще и выгоднее заключить с должником мировое соглашение, чем реализовывать квартиру. Как это делается?
Подаётся заявление о банкротстве, суд признаёт его обоснованным, кредиторы включаются в реестр, и мы предлагаем мировое соглашение на ваших условиях банку-залогодержателю (банку, в котором вы брали квартиру). Если банку не хочется терять плательщика кредита, он может согласиться на ваши условия. В итоге вы не теряете квартиру и выплачиваете кредит на своих условиях. Круто же!
Реструктуризация. Этот вариант подходит тем, у кого есть источник дохода. Это опять же график платежей на ваших условиях. При реструктуризации не происходит реализация имущества, а значит, вопрос сохранения квартиры просто не встаёт.
Замена созаёмщика. Иногда ипотечный кредит оформляется не на одного человека, а на двух. В таком случае один заёмщик именуется заёмщиком, а другой — созаёмщиком. В таком случае у банка больше гарантий, что кредит будет выплачен: ведь он оформляется не на одного человека, а на двух.
Но что происходит, если созаёмщик начинает процедуру банкротства? Для банка это плохой сигнал, ведь теперь остаётся только основной заёмщик; созаёмщик платить явно не сможет, раз он начал банкротство. Значит, риски невозврата ипотечного кредита увеличиваются.
Когда созаёмщик в ипотечном договоре начинает банкротиться, банк может потребовать от основного заёмщика сразу выплатить весь остаток по кредиту, а иначе банк заберёт квартиру себе. Но как правило, разом выплатить остаток долга заёмщик не может.
Что делать, чтобы банкротство созаёмщика при ипотеке не обернулось потерей квартиры?
Надо заменить в ипотечном договоре банкрота-созаёмщика. То есть вывести его из договора и прописать в договоре нового платежеспособного созаёмщика, чтобы гарантировать, что ипотечный кредит будет выплачиваться. Это «успокоит» банк, и у него не будет причин требовать от заёмщика сразу выплатить остаток по кредиту.
Обычно наши юристы берут на себя переговоры с банком о замене созаёмщика. Мы готовим все необходимые документы, которые убедят банк в том, что предложенный кандидат в созаёмщики — надёжный и платежеспособный человек.
Совсем недавно в практике юристов «БОЛЬШОЕ ДЕЛО» был случай, когда банк, у которого была в залоге квартира, «прошляпил» и включился в реестр кредиторов не как залоговый кредитор, а как «просто кредитор». То есть при включении в реестр банк не указал, что у него в залоге квартира. Мы это, конечно, обнаружили, но не стали мешать банку ошибаться, ведь мы в этом процессе представляли должника. Благодаря ошибке банка ипотечная квартира осталась у банкрота. Но не следует надеяться, что банки будут допустить такую ошибку. Это исключение, но никак не правило.
Выводы
• Если физическое лицо, у которого есть ипотека или другие долги, обеспеченные залогом, банкротится, то заложенное и ипотечное имущество, скорее всего, уйдёт кредитору.
• Шансы сохранить залоговую недвижимость и ипотеку в банкротстве есть, но они невелики. Отчасти сохранение такого имущества — воля случая. Однако мы готовы сделать все, зависящее от нас, чтобы реализовался лучший для вас вариант.
наш сайт - https://bolshoedelo.com/
