Чтобы не потерять деньги при покупке загородной недвижимости важно проверять то что не проверят ни риэлтор ни нотариус и даже продавец. Что же проверять?
Покупка загородной недвижимости важное мероприятие, поэтому проверять необходимо и дом и земельный участок.
- Проверяем, межевался ли земельный участок. Если да – хорошо, в противном случае вам самим придётся этим заниматься – искать опытного кадастрового инженера, оплачивать его работу, а самое неприятное - разрешать споры с соседями, которые могут возникнуть при подписании акта согласования. Как проверяем – по кадастровому номеру ищем земельный участок на Публичной кадастровой карте. Участок без межевания имеет рядом с кадастровым номером надпись «Без координат границ». Или же можно запросить у продавца выписку из ЕГРН. Если в выписке нет ни чертежа, ни координат – участок не межевался.
- Проверяем фактическую границу земельного участка. Если границы участка учтены в ЕГРН, нужно узнать, соответствуют ли они фактическим границам. Часто бывает так – по сведениям ЕГРН все хорошо, а по факту –границы накладываются на кадастр соседей. Если соседи окажутся неуступчивыми, вместе с участком вы приобретете проблему, которая решается только через суд. Как проверяем - вызываем геодезистов, которые выполнят измерения, а потом передадут вам чертёж с фактическими и кадастровыми границами участка. При проверке фактических границ также можно обнаружить самозахват земли. Например, по сведениям ЕГРН площадь земельного участка составляет 8 соток, а по факту там целых 10. Эти неоформленные сотки можно узаконить путем прирезки и последующего выкупа, но нужно иметь в виду, что это также дополнительные траты, причем довольно большие. Если у приобретаемого участка обнаружился самозахват, который вы не планируете оформлять в законном порядке, можно освободить лишнюю землю – установить фактические границы в соответствии со сведениями ЕГРН. Эта процедура называется вынос границ в натуру, и тут снова нужна помощь геодезиста.
- Проверяем наличие ЗОУИТ (зон с особыми условиями использования территории). В отношении некоторых объектов (ЛЭП, линии связи, водоемы, питьевые источники) устанавливаются специальные зоны, которые всегда имеют рад ограничений разной степени серьезности. Земельный участок может попадать в такую зону, полностью или частично. В некоторых ЗОУИТ может быть запрещено любое строительство, следовательно, вы не сможете полноценно пользоваться приобретенным участком. Как проверяем - с помощью Публичной кадастровой карты (вкладка Слои/ЗОУИТ), а лучше всего запросить у продавца ГПЗУ, актуальностью не менее 1 года – там будут указаны все имеющиеся обременения.
- Проверяем, закоординирован дом или нет. Дом мог быть оформлен в упрощённом порядке: на основании декларации, кадастрового или технического паспорта, Решения суда, и т.п. – в этом случае данные о координатах дома будут отсутствовать в ЕГРН. Как проверяем: так же, как и наличие межевания у участка - по кадастровому номеру здания. Либо запрашиваем у продавца выписку из ЕГРН на дом. Если в ней нет чертежа, отображающего контур здания на участке, дом не закоординирован. Следует запомнить важную вещь – контур здания не должен пересекать границу земельного участка!
- Проверяем, совпадают ли фактические характеристики (этажность, площадь) со сведениями ЕГРН. Раньше требования к подсчету площади и этажности были иные – например, балкон, терраса и внутренние перегородки исключались из общей площади, подвал и мансарда не считались полноценными этажами (соответственно, их площадь тоже не учитывалась). Сейчас все наоборот. Либо продавец мог провести реконструкцию, но не проводил работы по учету изменений сведений ЕГРН. Как проверяем – визуально осматриваем здание, а также запрашиваем у продавца паспорт БТИ или иной документ, содержащий поэтажные планы, данные о размерах и площади объекта.
- Проверяем, имеются ли 3-метровые отступы от дома до границ земельного участка. Упрощённый порядок оформления и отсутствие ПЗЗ позволяли строить и оформлять в собственность дома без учета отступов. В настоящее время требования ФЗ изменились. Покупка дома с такими нарушениями может выйти боком - например, сосед подаст на вас в суд за несоблюдение установленных отступов. Как проверяем - на основании выполненных геодезических измерений или же самостоятельно меряем рулеткой. Важно знать, что отступы определяются от границы участка, учтенной в ЕГРН. Поэтому лучше пригласить геодезиста – так вы получите наиболее точную информацию.
- Проверяем, подходит ли земельный участок для строительства. Ситуация - на земельном участке построили дом, но в собственность его не оформили, а продают и дом, и участок. После сделки может выясниться, что дом узаконить нельзя – на участке запрещено строительство, так как вид разрешенного использования не подходит для ИЖС. Как проверяем - смотрим в выписке ЕГРН (выписка актуальна 1-3 месяца с момента получения). Если вид разрешенного использования не установлен или не предусматривает строительство дома, тогда узнаём, можно ли его установить или поменять. Данные можно уточнить в Правилах землепользования и застройки, действующих на территории, где находится земельный участок.
- Проверяем, зарегистрировано ли право собственности на дом. Нелишним будет выяснить, есть ли на участке другие объекты строительства, оформлено ли на них право собственности. Сделки, когда «по бумагам» продают только земельный участок, а фактически на нем есть дом и иные постройки, - не редкость, ведь таким образом продавец экономит на налогах. Важно понять заранее, какие из имеющихся объектов можно без проблем оформить в собственность. Как проверяем – запрашиваем у продавца ГПЗУ (актуальность не менее 1 года), проверяем соответствие вида разрешенного использования участка. Возможно, продавец начинал оформление жилого дома и сможет предоставить вам уведомление о соответствии планируемого строительства. Сведения об ограничениях/обременениях также могут содержаться в выписке из ЕГРН и на Публичной кадастровой карте.
Задавайте вопрос и пишите комментарии!
Ещё интересная статья "Когда вам откажут в оформлении дома в собственность"
Главные новости на нашем Telegramm-канале
