В нашей проектной деятельности возникла нестандартная ситуация с одним из клиентов: обратился за консультацией по проектированию застройщик, у которого было разработано техническое задание (ТЗ) на инженерные изыскания (ИИ) и проектирование, на основе всего этого были выполнены изыскания и разработана проектно-сметная документация (ПСД). Вся эта документация получила положительное Заключение негосударственной экспертизы, и далее на основе данного Заключения было получено разрешение на строительство многоквартирного дома.
Дом построили, и по факту, само строение, разместилось по границе земельного участка (ЗУ), но в разделе Конструкции железобетонные (КЖ0) фундаментная плита выступает аж на 2 метра за границы линии земельного участка (то есть фундаментная плита лежит на 2 метра на соседнем участке). Хорошо, что и соседний участок принадлежит нашему клиенту. Всё бы ничего, но клиент решил продать свой соседний участок кому-то и тут возникает вопрос: возможно ли оставить выступающую часть фундамента на соседнем участке? Какие риски для клиента после продажи земельного участка?
По хорошему должно было быть так:
Видимо, и во время проверки проектной документации, и в процессе получения разрешения на строительство были упущены ключевые моменты, так как для получения разрешения на строительство, сначала, получают градостроительный план на земельный участок (градплан, ГПЗУ). В ГПЗУ прописано место допустимого размещения объекта. Если объект строится на нескольких земельных участках, то будет несколько градпланов. Также, согласно Федеральному Закону (218-ФЗ) многоквартирный жилой дом (МКЖД) не может вплотную идти по границе земельного участка, то есть по правильному должна учитываться отмостка (допустим, 0.5 м от межи). Как получилось, что допустили фундаментную плиту выступающую на 2 м за границы - вообще не понятно!
В процессе обсуждения решений сложившейся ситуации пришло несколько решений:
Можно "отрезать" у соседнего участка, на который налезает 2 метра фундаментной плиты, необходимое расстояние (так как собственник земельных участков один). Далее получить на него новый градплан, а затем сделать корректировку ПСД. Потом повторно защитить новые проектные решения в экспертизе, и уже внести изменение в разрешение на строительство, и не забыть уведомить Государственный Строительный Надзор (ГСН, ГосСтройНадзор, объект наверняка проверяется) и только после этого возможен будет ввод объекта в эксплуатацию.
Дополнительный комментарий:
В принципе нельзя строить на нескольких ЗУ один объект капитального строительства (ОКС). Поэтому нужно "отрезать" у второго ЗУ нужный кусок, далее обьединить с первым участком и получать новый градплан.
Также, можно рассмотреть возможность размещения строения на нескольких земельных участках при соблюдении обязательных условий, а именно:
- "указанные земельные участки являются смежными, принадлежат одному и тому же лицу на праве собственности и (или) на праве постоянного (бессрочного) пользования, и (или) на праве пожизненного наследуемого владения, и (или) на праве безвозмездного пользования";
- "земельные участки имеют одинаковый вид разрешенного использования земельного участка";
- "земельные участки расположены в одной территориальной зоне".
Такие случаи были и проходили регистрацию нормально.
