Как и зачем продавать квартиру в ипотеке? Казалось, только вчера одобрили ипотеку! Ура! Наконец-то можно съехать со съемной квартиры и начать ежемесячно выкупать у банка свою квартиру, а не обогащать чужого дядю, ну или тетю…
Однако, проходит несколько лет, и у вас меняется жизненная ситуация… родился ребенок или даже два, или наоборот, пришлось развестись, или вам повысили заработную плату и нужна квартира побольше, а еще лучше загородный дом, или вообще уволили, или можете не ужиться с соседями, а еще могут срочно понадобится деньги на свадьбу, рождение ребенка, лечение, на бизнес, погашение другого кредита…
Да мало ли чего в жизни может произойти, одним словом, нужно менять или продавать квартиру.
Но ведь квартира в ипотеке! А если не получится продать? Придется выворачиваться наизнанку, экономить на продуктах, или того хуже, объявлять себя банкротом? Или так и жить в халупе, а переезд в загородный дом отложить на неопределенное время?
Но ведь, казалось бы, продал ипотечную квартиру и решил все свои проблемы. Как же продать ипотечную квартиру? А это вообще возможно? А это законно? Да, это возможно и законно, и даже есть варианты.… Рассмотрим все по порядку.
Сложный и большой материал, но в жизни встречаются и не такие ситуации. Поэтому читаем с начала и до конца. Пришлось разделить на 7 частей
Часть 1/7. Как продать квартиру в ипотеке
Часть 2/7. Так как же продать квартиру в ипотеке
Часть 3/7. Продажа квартиры с ипотечным долгом покупателю с ипотекой в другом банке
Часть 4/7. Продажа квартиры вашим банком
Часть 5/7. А если квартира куплена по военной ипотеке?
Часть 6/7. Можно ли продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке
Часть 7/7. Вы продавать умеете? Поговорим о продаже
Бесплатный сыр. Что такое ипотека?
Что такое ипотека?
- Это удобный и в некоторых случаях единственный способ купить квартиру.
- Это кредит с минимальными процентами на длительный срок.
- Это обременение на квартиру, купленную в ипотеку. Пользоваться можете, жить можете, прописываться можете как сами, так и членов семьи, даже сдавать можете,… а вот распоряжаться, то есть продавать, дарить, обменивать и т.д. без согласия банка нельзя.
- Еще ипотека – это финансовая обязанность, каждый месяц нужно вносить платежи банку, не маленькие такие платежи, и так 15-20 лет.
Все вопросы, связанные с ипотекой, регулируются федеральным законом № 102 – ФЗ «Об ипотеке». И в этом законе четко написано, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Значит, продать ипотечную квартиру можно, но с согласия банка. И главное - квартира ваша! Она находится у вас в собственности, и вы уже живете в ней, ну или сдаете.
Кто и зачем может продавать ипотечную квартиру - разобрались…
А кому такое “счастье” с обременением может понадобиться? Неужели человек в здравом уме захочет купить такую ипотечную квартиру?
Поверьте, найдутся и купят. Как правило, квартиры, обремененные ипотекой, продаются дешевле рынка. Как говорил мой учитель, нет такого недостатка у недвижимости, который не лечится ценой.
А оно вам надо? Кто же купит квартиру в ипотеке?
Кто же купит квартиру в ипотеке?
- Инвесторы. Они специально изучают рынок и постоянно ищут варианты дешевле рынка, оценивают недостатки и риски, в какую сумму и сроки можно решить эти проблемы, недостатки и риски.
- Люди, которые любят сэкономить, кому нужна трешка по цене двушки, у кого большая семья, а денег не хватает. Когда-то и я купил 5-ти комнатную квартиру по цене дешевле 3-х комнатной. Такие люди есть, и они готовы к работе с рисками.
- Могут выкупить такую квартиру и риэлторы, вскладчину или с привлечением инвесторов для дальнейшей перепродажи с прибылью.
- А еще всегда найдется человек, которому нужна квартира именно в этом доме или Жилищном комплексе, или на этой улице, потому что рядом живет мама, или работа рядом, или дети должны пойти учиться именно в эту школу.
В общем, всегда найдутся люди, желающие купить дешевле рынка, которых не остановит ипотечное обременение.
К сожалению, вы должны быть готовы продавать вашу ипотечную квартиру с дискантом по цене - чуть ниже рыночной. Но есть и плюс, с такой ценой вы продадите квартиру быстро.
Кручу верчу - обмануть хочу | Немного математики
Вы должны понимать и помнить, что при внесении платежей по ипотеке в первые месяцы вы на погашение тела кредита вносите около 20%, а остальные 80% идут на оплату процентов.
Ближе к середине ипотеки соотношение платежей становится 50% на погашение самого кредита и примерно 50% на оплату процентов. И лишь на последнем году выплат вы будете платить 90% за кредит и 10% по процентам.
И еще: при ставке ипотеки, скажем, 10,75%, за 15 лет, вы заплатите банку почти в 2 раза больше, чем взяли.
В случае, если вы решите погасить ипотеку через год, то у вас будет погашено только 3% от тела кредита, во второй год 3,5%, третий 4%, четвертый 4,5% и т.д. Итого за первые 4 года вы погасите всего 15% кредита. Так, что нужно хорошо подумать: а так ли нужно продавать ипотечную квартиру, если погашены практически одни проценты?
А вы знали, что банк сначала берет проценты и только в конце, гасите тело кредита? Напишите в комментариях, что вы об этом думаете
С уважением, Антон Синьков
#недвижимость #деньги #квартира #продажа #квартирис #квартириспродажа #ипотека
