Обременение само по себе означает особое юридическое ограничение возможности распоряжаться правом собственности на квартиру. Квартиру никто не отбирает, никто не запрещает в ней жить и поддерживать ее в хорошем техническом состоянии. Но ее, в зависимости от типа обременения, нельзя продать, нельзя сдавать внаем, нельзя устроить в ней перепланировку и так далее.
Степень строгости ограничений зависит от обременения, наложенного на квартиру.
Самые сильные ограничения дает наложенный судом арест. По сути, квартира остается в собственности, но в ней можно только жить и поддерживать ее состояние, и ее никаким образом нельзя использовать для получения денег. Распоряжаться правом собственности нельзя вообще никак – в этом, собственно, и суть ареста, налагаемого на недвижимость, воспрепятствовать ее продаже или использованию в коммерческих целях.
Доверительное управление означает, что квартирой можно пользоваться для самостоятельного проживания, ее можно сдавать внаем и получать от этого прибыль. Но вот продать ее, выделить в ней доли и отдать их кому-то, подарить, завещать и т.п. управляющий не может никак. Возможность распоряжаться правом собственности заблокирована.
Рентное обременение означает, что собственник квартиры обязан пожизненно содержать предыдущего собственника, который ему продал эту квартиру. И он сможет распоряжаться ей как собственностью только после смерти рентополучателя.
Арендное обременение означает, что в квартире можно жить, можно проводить текущий ремонт, но других возможностей распоряжаться квартирой у съемщиков не будет. Правда, до истечения срока договора или его расторжения арендатора тоже нельзя будет «попросить на выход». Владелец может распорядиться своей собственностью, как угодно, но, опять же, зафиксированные в договоре права съемщика не может быть нарушены и, допустим, покупатель будет вынужден какое-то время смириться с тем, что в квартире живут съемщики.
Залоговое обременение можно назвать самым гибким из обременений. Фактически, залогодержатель становится чем-то вроде совладельца квартиры. И если с ним договориться об условиях, то с квартирой можно сделать вообще что угодно – сдавать внаем, провести перепланировку и даже продать, распорядившись своим правом собственности. Ключевым условием будет получить согласие банка на продажу или перепланировку, которые изменят оценочную стоимость залоговой квартиры.
Таким образом, получается, что большинство видов обременений просто делают невозможным отдать квартиру в залог – они блокируют возможность распорядиться правом собственности.
Залоговое обременение позволяет распоряжаться правом собственности, но такую квартиру не примут в залог по кредиту по другой причине. Во-первых, ни один банк не согласует такое использование. Во-вторых, залог подразумевает, что при определенном стечении обстоятельств, если заемщик не сможет исполнять свои обязательства по кредиту, квартира будет изъята, продана с торгов и деньги от продажи будут использованы, чтобы компенсировать потери банка от невыплаченного кредита. И если чисто теоретически предположить, что на одну квартиру будут наложены два обременения, то дальше банкам придется разбираться между собой, у кого больше прав на залог и на компенсацию убытков. Делать этого, разумеется, никто не будет, поэтому формула «одна квартира – одно залоговое обременение» является определяющей.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015.