Продолжая тему различных инвестиций в недвижимость, хочу коснуться такого интересного тренда, как инвестиции в апарт-отели. Это явление достаточно недавнее, однако, оно продолжает набирать популярность, поскольку в отличие от коллективных инвестиций в недвижимость, о которых я писала в предыдущей статье, у коллективных инвестиций в апарт-отели есть одно неоспоримое преимущество:
Инвестор становится единоличным собственником апартаментов в отеле – по сути отдельного гостиничного номера.
Правда, и стоить такая инвестиция будет недешево, однако, дешевле, чем покупка квартиры с целью сдачи в аренду.
В чем разница между инвестициями в апарт-отели и покупкой квартиры под аренду?
По большому счету есть всего четыре основных момента, которые отличают эти два вида инвестиций:
1. Вы не сможете оформить постоянную регистрацию в гостиничных апартаментах в отличие от квартиры. Тем не менее, в апарт-отелях допускается оформление временной регистрации сроком не более, чем на пять лет.
2. В отличие от арендной квартиры вам не придется самостоятельно искать арендаторов, заниматься ремонтом и обслуживанием апартаментов, а также оплатой коммунальных услуг – все эти активности осуществляет управляющая компания и берет за это часть ваших арендных доходов в виде комиссии.
3. Доход от инвестиций в апарт-отель будет варьироваться в зависимости от заполняемости номеров в нем. А заполняемость номеров, в свою очередь, зависит от множества разных факторов, таких как – сезонность, расположение самого отеля, стоимость номеров в сутки и т.д. Это можно примерно сравнить с доходом от посуточной аренды.
4. Квадратный метр в апартаментах стоит дешевле квадратного метра в квартире.
Схема инвестиций в апарт-отели
Если упростить схему инвестиций в апарт-отели и опустить подробности разделения номеров по группам стоимости, то коротко схема будет выглядеть следующим образом:
1. Управляющая компания покупает подходящий объект либо его строит девелопер
2. Управляющая компания выставляет в продажу отдельные гостиничные номера - апартаменты
3. Инвестор может приобрести отдельный объект коммерческой недвижимости в виде одного апартамента по договору купли-продажи, после чего становится собственником этого конкретного апартамента
4. После приобретения апартамента инвестор заключает договор с УК на обслуживание своего отельного номера. Как правило, в полный договор обслуживание входит ремонт, уборка, оплата коммунальных платежей, услуги по поиску арендаторов и т.д.
5. УК находит арендаторов и осуществляет управление апарт-отелем в полном объеме.
6. Инвестор получает дивидендный доход, который в большинстве случаев образуется путем деления всей арендной прибыли за вычетом расходов на обслуживание отеля, на всех владельцев номеров вне зависимости от заполняемости каких-то конкретных номеров. Помимо этого, инвестор может получить доход от продажи апартамента за счет роста стоимости данного апарт-отеля.
Выгоды от инвестиций в апарт-отель
Как правило, апарт-отелем изначально владеет девелоперская контора. Она либо строит апарт-отель с нуля, либо выкупает весь объект, и уже потом распродает отдельные апартаменты частным инвесторам.
Благодаря такой схеме инвестор становится единоличным собственником апартамента и не несет риски невыплаты кредита за весь отель. Если девелоперская фирма станет банкротом, оставшуюся часть здания выкупит другой девелопер и назначит новую управляющую компанию. А инвестор по-прежнему будет оставаться собственником гостиничного номера.
Также благодаря недавнему изменению в законодательстве, риск недостроя апарт-отеля существенно снизился в случае, если вы вкладываетесь в новый объект.
Еще одной выгодой такой инвестиции, как я уже упоминала выше, является отсутствие активностей по ремонту, обслуживанию и сдаче в аренду апартаментов – всем этим занимается управляющая компания и отельный оператор.
А также доход инвестора может быть достаточно высоким, если был выбран удачный объект для инвестирования – с хорошей транспортной доступностью, в популярной для посещения туристами местности и т.д. Средневзвешенная дивидендная доходность от инвестиций в апарт-отель варьируется от 9 до 15% годовых.
Помимо прочего, некоторые апарт-отели более ликвидны, чем квартиры, поскольку при желании инвестор может относительно быстро продать свой отельный номер девелоперу или его аффилированным лицам. Правда, в этом случае, скорее всего, продажа будет с дисконтом к рыночной цене.
Риски инвестиций в апарт-отель
В целом, риски инвестиций в апарт-отель сходны с рисками сдачи квартиры в аренду посуточно, за исключением того, что если зданию будет нанесен ущерб, доход каждого инвестора снизится пропорционально за счет расходов на ремонт, вне зависимости от того, какая конкретно часть здания была повреждена.
Помимо этого, коммунальные услуги для апартаментов выше, чем коммунальные услуги квартиры такой же площади.
Также есть риск снижения доходности за счет плохого сезона или проблем управляющей компании, связанных с некачественным обслуживанием отеля или банкротством головной компании.
Но несмотря на все это, инвестор все равно остается собственником конкретных апартаментов, и может их продать кому-либо при желании либо жить там самостоятельно по договоренности с отельным оператором, оплачивая только расходы на обслуживание и коммунальные платежи.
Как видно, это достаточно жизнеспособная схема инвестиций в объекты недвижимости, которая набирает популярность, а значит, растет и ликвидность подобного типа объектов. Такие инвестиции имеют свои риски, но эти риски гораздо ниже, чем при коллективных инвестициях через акции или паи фонда.
Что думаете по поводу апарт-отелей? Вложились бы при возможности или арендную квартиру считаете более надежным вариантом?
Пожалуйста, делитесь мнениями в комментариях и ставьте лайк, если статья вам понравилась или показалась полезной.
*не является инвестиционной рекомендацией
С октября подписчикам моего канала доступен краткий срез новостного фона с точки зрения драйверов роста или падения рынка, отраслей или отдельных эмитентов. Если для вас это может быть актуальным, пожалуйста, подписывайтесь на мой канал.
Другие публикации канала
Как получить доходность выше 20% годовых - более агрессивная дивидендная стратегия
Реальная доходность при пассивной дивидендной стратегии на российском рынке
Зачем я создала канал на Дзене, и чем мы можем быть полезны друг другу
