Вместо дисклеймера: для того, чтобы выгодно покупать и продавать (тем более недвижимость), необходим талант, однако чтобы продавать еще более выгодно, необходимо банальное знание Налогового кодекса!
Данный пост будет являться логическим продолжением
👉🏻предыдущей части👈🏻, в которой я объяснял, как использовать имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости.
В этом посту я разберу особенности получения имущественного налогового вычета при продаже жилого движимого и прочего дорогостоящего имущества.
Общее по налоговым вычетам, а также с какой стати
с продажи квартиры и авто Вы должны уплатить 13%
Согласно НК Налоговые вычеты – это суммы, на которые государство разрешает уменьшить налогооблагаемый доход при расчете НДФЛ (подробнее про НДФЛ и налоговые вычеты писал 👉🏻тут 👈🏻).Налоговый вычет при продаже имущества определен статьей 220 НК РФ.
Откуда вообще берутся налоги при продаже именно дорогостоящего имущества (хоть Вы не платите налог с продажи Айфон 13, пусть он и стоит дороже некоторых машин от Автоваза) - ответ прост: государство 🇷🇺 полагает, что при продаже любого Вашего "солидного" имущества (к нему относятся квартира, дом, авто, гараж, прочие нежилые помещения и земельные участки) Вы можете получить какой-то доход, с которого Вы ОБЯЗАНЫ уплатить 13%!
Что же с этим делать и как "не платить" разберем далее👇🏻
Для начала про тех, кто освобождается от уплаты налога на продажу имущества и при каких условиях
ПОЛНОСТЬЮ от уплаты налога на перечисленное выше имущество освобождаются те собственники, у которых это имущество находилось в собственности в течение минимального предельного срока владения и (или) более этого срока (кстати удивительно, но НК предусмотрено, что на территории любого региона РФ данный срок может быть вообще снижен вплоть до нуля, если этот регион примет соответствующий закон - невероятная щедрость, пускай я и не слышал о том, чтобы где-то она была реализована👌🏻)
Минимальный предельный срок владения объектом жилого недвижимого имущества (квартира, дом) составляет 3 года при наличии хотя бы одного из следующих условий:
- если право собственности на имущество получено по наследству или в результате дарения этого имущества близким родственником
(ст. 14 Семейного кодекса РФ); - если право собственности получено в результате приватизации;
- если право собственности получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 3 ст. 217.1 НК РФ);
- если данное имущество на момент его продажи было единственным (включая также доли в собственности) у налогоплательщика.
В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом жилого недвижимого имущества составляет 5 лет.
Для иного (нежилого) имущества (гараж, автомобиль и пр.) – минимальный срок владения составляет 3 года.
Также отмечу, что право собственности на имущество у Вас возникает с даты государственной регистрации и внесения записи о нем в ЕГРП
(ст. 219 ГК РФ). Однако в случае получения Вами наследства, право собственности на наследуемое имущество возникает со дня смерти наследодателя.
Теперь про то, сколько и с чего Вы должны платить
И тут я вынужден буду Вас немного удивить "щедростью" нашего налогового законодательства. И заключается она в том, что с продажи любого перечисленного выше 👆🏻 имущества без наличия у Вас документального подтверждения той стоимости, по которой Вы его в свое время приобрели, Вы обязаны будете заплатить Налоговой 13% от общей стоимости его продажи!
"WTF?! - Здесь какая-то ошибка, налог же идет на "доход", на то он и НДФЛ, какой к черту доход в полную стоимость самого имущества, я же его не за 0 RU купил!" - воскликните Вы и будете неправы перед Налоговой, которая без соответствующих документов на покупку квартиры (авто) посчитает, что при их продаже Ваш доход и есть полная сумма их стоимости!
Из этого 👆🏻 следует простая истина - знать налоговые льготы при продажи дорогостоящего имущества обязан каждый, чтобы лишний раз не платить 13% от его общей стоимости в казну!
ГЛАВНОЕ - как платить меньше, и тут есть два варианта:
Сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета (в процессе обязательной подачи налоговый декларации 3-НДФЛ!), который бывает двух видов (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ):
- вычет в фиксированном размере:
- 1 🍋 RU при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них;
- 250 000 RU при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.); - вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.
Вы можете использовать любой из этих 👆🏻 вычетов, но прежде посчитайте пожалуйста, какой именно в Вашей ситуации использовать будет выгоднее! Поэтому рассмотрим эти вычеты на примерах 👇🏻
ПРИМЕР 1:
Уважаемый Игорь Валерьевич приобретает квартиру за 7 🍋 RU в 2018 году, а в 2021 году продает ее за 8,2 🍋 RU. Без использования налоговых льгот он должен заплатить налог в размере:
8,2 * 0,13 = 1,066 🍋 RU (ах*реть как много!)
Однако Игорь Валерьевич знает НК и применяет фиксированный налоговый вычет, который дает ему в данном случае право понизить налогооблагаемую сумму на 1 🍋
и вычисляет сумму налога к уплате как:
(8,2 – 1) х 0,13 = 936 000 RU (опять дох*ра!)
И тут наш Игореха понимает, что есть другой вид вычета - на понесенные им расходы, что позволит ему "скостить" уплачиваемый им за продажу квартиры налог до:
(8,2 – 7) х 0,13 = 156 000 RU (уже гораздо лучше! и логика в этом есть - налог идет с реального дохода в размере 1,2 🍋, полученного за 3 года)
Таким образом, если стоимость продаваемого имущества достаточно высока, и незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов!
ПРИМЕР 2:
Уже полюбившийся нам Игорь Валерьевич приобретает (неожиданно) гараж за 100 000 RU в 2019 году, и продает его в 2021 году за 260 000 RU.
Используя фиксированный вычет (в данном случае равный 250 000 RU)
Игорь, платит:
(260 000 RU – 250 000 RU) х 0,13 = 1300 RU (очень даже недурно)!
Однако Игорь не так прост, как кажется, и хочет проверить, что будет, если он использует другой вид вычета на понесенные расходы, и вычисляет следующее:
(260 000 RU – 100 000 RU) х 0,13 = 20 800 RU (почти в 20 раз больше❗️)
Делаем вывод, что в таком случае, когда стоимость имущества невелика, но значительно превышает затраты на его приобретение, выгоднее использовать налоговый вычет в фиксированном размере!
Далее небольшая вставка для "евреев"
Предположим, если бы Игорь Валерьевич захотел бы "снизить" фактическую стоимость своего продаваемого имущества
(квартиры за 8,2 🍋), чтобы не платить с него налоги вообще и в договоре купли-продажи указал, что он ее продает за 1 🍋, а остальную сумму ему "забашляет" наликом на честном слове покупатель.
Что ж - это не сработает, так как минимальная облагаемая налогом стоимость жилого имущества равна 70% его кадастровой стоимости!
То есть Игореха по-любому заплатит:
(5🍋 (кадастровая стоимость квартиры)* 0.7)*0,13 = 455 000 RU...
Еще немного про порядок получения вычетов
Про способы получения имущественного вычета (через налоговую и (или) через работодателя) 👉🏻подробнее писал тут!👈🏻
Однако здесь стоит отметить, что для оформления вычета в сумме произведенных расходов, Вам необходимо будет собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку жилья.
К таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение жилья, услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту (подробнее в 👉🏻 письме Минфина России).
Сумма мат. капитала, различных субсидий на приобретение жилья для военнослужащих, сотрудников полиции и т. п., если на них было куплено жилье, также могут учитываться как подтверждающие расходы👆🏻
(подробнее в 👉🏻письме Минфина России).
Для подтверждения расходов также должны предоставляться приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения и пр.
Кратко подведем итоги:
- При продаже любого Вашего "солидного" имущества (квартира, дом, авто, гараж, прочие нежилые помещения и земельные участки) Вы ОБЯЗАНЫ уплатить 13% от его общей стоимости (без применения налоговых льгот)!
- ПОЛНОСТЬЮ от уплаты налога и обязанности декларировать свой доход на перечисленное имущество освобождаются те собственники,
у которых это имущество находилось в собственности в течение минимального предельного срока владения! - Для жилого недвижимого имущества данный срок составляет 5 лет
(в исключительных случаях 3 года), для остального имущества - 3 года. - Чтобы платить меньше налогов с продажи имущества, Вы можете воспользоваться двумя видами вычетов: вычетом в фиксированном размере (1 🍋 RU для жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них; 250 000 RU для автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.); вычетом на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов.
- Для оформления вычета в сумме произведенных расходов Вам необходимо будет собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры!
- Получить вычет и заполнить 3-НФДЛ проще всего в личном кабинете налогоплательщика, не посещая никаких налоговых.
В заключение напомню, что с 2022 года начнет свое функционирование система упрощенного получения имущественного налогового вычета, при которой сбор всех платежных документов и прочей макулатуры
с Вашей стороны будет сведен к минимуму!
👉🏻УНИВЕРСАЛЬНОЕ ОГЛАВЛЕНИЕ👈🏻 по всем прокурорским материалам - Выбирайте в нем любую статью на свой вкус и повышайте свою юридическую грамотность!
P.S. Огромное спасибо Всем, кто дочитал до конца!
Ставьте лайк, если понравилась статья и подписывайтесь на канал.
И делитесь в 👇🏻комментариях👇🏻 своими мыслями по прочитанному!
Искренне Ваш, Игорь Валерьевич!
#право #закон #юридическая помощь #юридическая консультация #законодательство #налоги #как не платить налоги #налоговые вычеты #налоговый вычет на имущество #лайфхаки
