Первое желание, которое появляется, когда смотришь на сумму переплаты по ипотеке - это загасить все это дело досрочно.
Кому приятно переплачивать за что-то в 2 раза?
Но что, если я скажу, что вы не переплачиваете, а платите за пользование деньгами? И пользоваться этими деньгами может быть выгоднее, чем покупать квартиру за наличку.
Начнем с примера:
Представим, что мы молодая семья, которой доступна льготная ипотека от государства под 5% годовых.
И мы хотим купить квартиру за 10 млн. рублей.
И представим, что у нас даже есть эти деньги. У большинства семей нет, а у нас вот есть.
Но мы раз, и берём ипотеку!
Тратим на первоначальный взнос 1.5 млн руб.
А все остальные 8.5 млн вкладываем в надёжные государственные облигации с доходностью 8.05% (есть и с большей доходностью, но для простоты расчетов будем считать, что все взяли под 8.05%), но после уплаты всех налогов у нас будет 7%.
За счёт разницы в процентных ставках мы и будем в итоге в плюсе, а не в минусе.
Для начала расскажу принцип, как работают облигации ОФЗ.
Облигации покупаются на бирже по рыночной цене, которая может отличаться от номинала. Например, по 900 рублей, а номинал при этом будет 1000 рублей.
Облигация платит обычно два раза в год купоны - это проценты как от банковского вклада.
В конце срока облигация гасится по цене номинала, то есть нам за каждую облигацию перечисляют 1000 рублей + проценты по купонам.
Но в облигациях присутствуют риски. Облигации на рынке снижаются в цене, если центральный банк повышает ключевую ставку, и растут в цене, если центральный банк понижает ключевую ставку. И чем больше срок облигаций до их погашения, тем сильнее на их цену влияет ключевая ставка центрального банка. Однако гасятся облигации всегда по номинальной стоимости. Потому если мы дожидаемся срока гашения облигаций, то мы почти ничем не рискуем. Остается только риск дефолта государства, но сейчас этот риск маловероятен.
Потому нам надо рассчитать облигации таким образом, чтобы они гарантировано давали нам доходность и вовремя гасились, чтобы обеспечить нам необходимый денежный поток, достаточный для обслуживания ипотеки.
Но стоит понимать наши возможности, если ЦБ снизит ключевую ставку, то наши облигации вырастут в цене, и мы сразу заработаем. Можем продать облигации, и погасить ипотеку досрочно, и уже на этом этапе мы получим прибыль.
Если же ЦБ повысит ставку, то облигации, которым остался долгий срок до погашения, упадут в цене на бирже, но нам их продавать не нужно. Мы будем также получать с них купонный доход, и просто дождемся срока гашения облигаций, чтобы получить номинал, на который мы изначально и рассчитываем.
Я рассматриваю в расчетах пессимистичный сценарий, что ЦБ РФ не будет снижать ставку. Если он снизит ставку - то мы заработаем дополнительные деньги, на которые изначально не рассчитывали.
Основное отличие облигаций от вклада, это то, что у облигаций гарантированная доходность на много лет вперед вплоть до погашения (но есть и облигации с переменным купоном, где доходность не гарантирована). Хотя необходимая нам доходность может прийти раньше срока в случае снижения ключевой ставки ЦБ.
А вот вклад с фиксированной ставкой можно открыть только на несколько лет. А после неизвестно какая будет ставка. Если ставку ЦБ повысят - то можно сделать новый вклад на более хороших условиях. А если снизят, то на худших.
Итак, что мы имеем:
10 млн рублей стоимость квартиры,
1.5 млн первоначальный взнос,
8.5 млн взято в кредит,
Платеж в месяц 45 630 р.
В год 547 560 р.
Плюс еще порядка 70 тысяч уйдет на страховку жизни и здоровья заёмщика и самой квартиры.
Итого считаем, что ежегодно нам надо тратить 617 560 рублей на обслуживание ипотеки.
Теперь смотрим калькулятор сложных процентов:
Мы заплатим за 30 лет за ипотеку 18 526 800 рублей, то есть переплата составит 10 млн рублей на проценты и страховку. Но при этом в конце у нас остается 2 285 500 рублей. Потому что проценты по облигациям после уплаты налогов набегут на 12 312 300 рублей.
Давайте посчитаем это на конкретных облигациях. ОФЗ 26238 можно купить сроком на 20 лет.
В основном мы возьмем эти долгосрочные облигации. Но купонов с этих облигаций не хватит для обслуживания ипотеки. Потому часть средств надо будет отправить на облигации с разным сроком погашения. Также часть денег положим на накопительный счет для ближайших ипотечных платежей и страховки.
Такое распределение облигаций позволяет поддерживать баланс наличности для поддержания краткосрочных обязательств по ипотеке.
Средства, которые у нас на краткосрочном балансе можно хранить на накопительном счете и получать дополнительную доходность. Мы не знаем, какая ключевая ставка будет в будущем, потому эта доходность непредсказуема, и мы её не учитываем в расчетах. Считаем это возможным бонусом.
Подробные расчеты приведены в этих таблицах.
Ко всему прочему мы можем получить налоговый вычет за уплаченные проценты по ипотеке.
Через 20 лет у нас на балансе остается 6 млн. рублей. Это без учета налогового вычета и неопределенной доходности с накопительного счета. Какой же остаток по ипотеке будет через 20 лет? Примерно 4.3 млн. рублей.
Загасив ипотеку досрочно за 20 лет, мы получаем выгоду 1.7 млн. рублей + налоговый вычет за проценты по ипотеке + неизвестная доходность с накопительного счета (я думаю, это порядка 200-300 тысяч рублей в течении 20 лет). Не известно, выгодно ли будет гасить досрочно ипотеку, или стоит еще на 10 лет вложиться в облигации. Это будет зависеть от ключевой ставки ЦБ в тот момент.
Правда нужно учитывать, что 1.7 млн сейчас, и через 20 лет - это разные деньги. Если прогнозировать инфляцию на уровне 7% в год, то по покупательной способности это будет равносильно 450 тысячам сегодняшних рублей. Но это все равно приличная сумма, чтобы провернуть такую схему с облигациями. А вот налоговый вычет по процентам ипотеки мы получим уже в первые годы, в начале ипотеки. С такой суммы мы будем получать примерно по 40 000 рублей в год, пока не исчерпаем лимит в максимальный налоговый вычет 390 000 рублей. Вообще выгода получается примерно в 900 тысяч рублей в нынешнем эквиваленте покупательной способности.
К тому же при такой схеме мы имеем страховку. Если с нами что-то случится, например потеряем работоспособность, то деньги вложенные в ценные бумаги у нас останутся, а вот долг перед банком загасит страховая компания. Таким образом, эта схема может защитить нашу семью от бедности в случае трагических событий.
Однако, стоит учитывать и риски. Если цены на квартиры значительно упадут из-за какого-то кризиса, то банк может потребовать погасить ипотеку досрочно, а облигации в это время могут быть в просадке, что не даст их продать на рынке с прибылью. Чтобы снизить этот риск можно покупать не двадцатилетние, а более короткие облигации. А после их погашения смотреть, выгодно ли будет и дальше держать облигации, или лучше загасить ипотеку. Или можно увеличить первоначальный взнос с 15%, например, до 40%.
Также надо понимать, что сейчас, в моменте, благоприятная ситуация для таких схем, так как недавно центральный банк повысил ключевую ставку, что повысило доходность облигаций, еще месяц назад эта схема давала бы меньшую доходность.
Этот способ оптимизации можно использовать и вместо досрочного гашения ипотеки. Если вы хотите досрочно гасить ипотеку, то сравните доходность по облигациям после уплаты налогов, и процент по ипотеки со страховкой с учетом налогового вычета. Вполне возможно, что инвестиции будут выгоднее. Также рассматривайте возможность рефинансирования ипотеки под меньший процент.
У меня тоже есть ипотека, взятая на 30 лет, но вместо досрочного гашения ипотеки я вкладываю деньги в ценные бумаги. По статистики инвестиции в акции на долгом сроке дают лучший финансовый результат, чем облигации. Но по акциям нельзя предсказать что будет в будущем. Если готовы рисковать, то можно вложиться в акции, а не в облигации.
Я веду канал в телеграмме, где будут показывать свои сделки на фондовом рынке в целях более эффективным способом загасить ипотеку досрочно. Ссылка на канал: https://t.me/elisainvest
Также я рассказываю про финансы на моём youtube канале
Упрощенная видеоверсия статьи:
Данная статья не является инвестиционной рекомендацией. Если вы хотите воспользоваться облигациями, то вам необходимо подробнее изучить принципы их работы. Например, облигации бывают с переменным купоном или они могут быть от эмитентов с высоким риском. В данной статье приведен общий принцип.
