Почему сроки затягиваются и появляется неспешная продажа?
Многие думают, что если собственник выставил свою недвижимость на продажу, то он принял это решение осознанно в силу каких-либо личных обстоятельств. Вместо объекта ему действительно нужны деньги, которые он планирует потратить — да на что угодно.
Но на самом деле это не всегда так. Кроме тех собственников, которые хотят просто протестировать рынок и убедиться в ликвидности своей недвижимости, есть другая категория. Те, кто продают неспешно. Это особая категория людей. Даже в объявлениях бывает пишут: продаю неспешно.
Подобный подход, по их мнению, придает им вес обстоятельного продавца, знающего цену себе и товару. Продавца, который никогда не продешевит. В центре Москвы таких собственников очень много. Достаточно посмотреть историю продаж их объектов на специализированных сайтах, чтобы убедиться: год, два, три — это не самый долгий срок экспонирования их недвижимости.
Есть также собственники, которые понимают, что недвижимость нужно продавать быстро, но это не получается сделать по разным причинам. Выбрали неправильную стратегию продажи, жалко денег на риэлтора, банально нет времени — причин много.
Сами того не замечая, они попадают в когорту неспешных продавцов, и эпопея с продажей тянется у них многие месяцы, если не годы.
Какие реальные финансовые потери несут за собой ошибки в организации продаж или осознанный выбор неспешного подхода?
Рассчитываем. Вы удивитесь, как много такие собственники теряют.
Официальная инфляция за 2021 год — 7,4% в год. По своему кошельку мы знаем, что эта цифра занижена, но будем отталкиваться от нее, как от официально установленной.
Возьмем хорошую двухкомнатная квартиру в пределах Садового кольца, выставленную на продажу в октябре 2020 года за 40 млн рублей.
Сейчас октябрь 2021, и квартира до сих пор не продана.
Хоть многие и считают, что цены на недвижимость постоянно растут, но если квартиру за год не купили за 40 млн, то дальше повышать на неё цену не очень разумно. Есть, конечно, уникальные собственники, которые выставив недвижимость год назад, дополнительно подняли на неё цену, но мы искренне не понимаем, чего они хотят добиться. Логики в этом нет.
Объект как был не продан, так и не продаётся. Расходы по нему идут, а дохода нет. Некоторые, конечно, сдают квартиры краткосрочно на этот период и еще задействуют в показах арендаторов, но это вообще отдельная история.
Даже если сдавать квартиру за 100 000 рублей в месяц, то доход не превысит 1, 2 млн. рублей в год, что составляет всего 3% от тех денег, которые можно было получить, продавая правильно, и даже близко не догоняет инфляцию.
Как меняется во времени покупательская способность денег?
Инфляция составляет 7,4%. Т.е. 40 млн при оперативной продаже в октябре 2020 года по покупательской способности становятся равными 37,04 миллиона рублей в октябре 2021. Это большая разница.
- В октябре 2020 года, продав квартиру за 40 млн можно было купить 12,86 мерседесов C-klass в базовой комплектации по цене 3 110 000 рублей.
- В октябре 2021 года, продав квартиру за 40 млн можно купить только 11,56 мерседесов C-klass в базовой комплектации по цене 3 460 000 рублей.
За один год неспешной продажи — Мерседес в подарок инфляции
Ну а реальные потери в 2,8 млн на инфляции — это 24 айфона PRO MAX, которые неспешный продавец предпочел потерять, а не купить.
Каждый месяц минус 2 айфона.
Или 3 оплаченных отпуска на Мальдивах всей семьей, украденные у семьи неспешной продажей.
Или 5 лет обучения для ребенка в МГУ на экономическом факультете по цене 490 000 рублей в год с учетом повышения цены.
Можно сказать, что плевать на Мерседесы, айфоны и все остальное. Я себе буду покупать другую недвижимость
Но парадокс состоит в том, что недвижимость дорожает также. За год средний рост составил 10%. И купить новую квартиру за те же деньги получится только меньшей площади.
Кто-то скажет, не состыковка. Если недвижимость дорожает, то я тоже подниму свою квартиру на 10%.
Можно попробовать так сделать. Годовой круг запустится по новой и результат будет тот же.
Если объект не брали за 40 млн рублей, то маловероятно что его купят за 44 млн рублей.
Необходимо помнить, что рынок недвижимости в аналитике больших цифр и рынок недвижимости отдельной квартиры — это совершенно разные вещи.
Аналитика считает и те объекты которые подорожали на 50% за год (есть и такие) и те, которые упали в цене за этот год. Выводится среднее число, равное 10%. А для каждой конкретной квартиры рынок свой и никакой привязки к аналитике нет.
Что делать?
Наш совет — если вам не обойтись по каким-то причинам без продажи недвижимости — не затягивайте. Не становитесь неспешным продавцом.
Наем правильного специалиста, который быстро и дорого продаст ваш объект, обойдется дешевле реальных потерь.
Управлять своими деньгами нужно правильно, чтобы получать от них максимум возможного.
Желаем Вам всех благ и удачи в продажи недвижимости!
Прочитайте еще наши статьи по теме — для более глубокого понимания:
