Примерно четверть покупателей при покупке участка под строительства дома не обращает внимания на один важный фактор — статус земель. А ведь очень часто бывает так, что участок по всем параметрам сказочно хорош — но строить на нем нельзя.
Поэтому — обязательно проверяем статус земель!
Для строительства жилого дома подходят только две категории: земли населенных пунктов и земли сельхозназначения. Виды разрешенного использования — под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство и садоводство.
Земли населенных пунктов
Идеально — строиться на землях населенных пунктов с разрешенным использованием под ИЖС. Конечно, это самый дорогой вариант, но и самый надежный.
НО: даже в этом случае не спешите радоваться, а внимательно изучите выписку из ЕГРН и публичную кадастровую карту. Вполне возможно, что ваш участок входит в зону с особыми условиями использования: охранную, приаэродромную, зону подтопления, ЛЭП, газопроводов, военных частей. И в этом случае здесь или будет нельзя строить, или придется получать специальное разрешение от того, в чьем ведомстве находится зона.
Зонирование земель в пределах конкретного населенного пункта не статично, туда регулярно вносятся изменения — поэтому статус земель надо отслеживать. Если участок месяц назад числился под ИЖС, совершенно не факт, что его статус до сих пор такой же. За это время в местной думе могли пройти слушания, и вполне возможно, утвердили другой вид разрешенного использования. Это происходит повсеместно.
Земли сельхозназначения
С этими землями все не так просто. Они обычно прилегают к землям населенных пунктов и постепенно, со временем, входят в их состав. Особенно это касается крупных городов, которые постоянно расширяются. Так в территорию Екатеринбурга вошел, например, Горный Щит.
Но с этим связана и большая проблема. Поскольку люди об этой тенденции знают, то часто они покупают или строят дома на землях, не предназначенных под строительство — в надежде, что участок скоро войдет в территорию города, и у него автоматически поменяется категория земель. Но иногда надежды, увы, не оправдываются.
Так сейчас происходит с некоторыми участками на Балтыме. Вид разрешенного использования этих земель — сельскохозяйственное производство, то есть строить там нельзя. Правда, когда люди покупали эти участки, было постановление городской администрации о том, чтобы разрешить там дачное строительство. Но в ЕГРН эти изменения зафиксированы не были, а постановление утратило силу — и люди остались со своими домами, которые сейчас невозможно зарегистрировать.
Недавно к нам обратились клиенты как раз с Балтыма, с просьбой продать дом. Единственное, что мы смогли в этой ситуации сделать — прикрепить к ним нашего штатного юриста, чтобы он представлял их интересы в суде. К сожалению, продать этот дом пока нельзя: он есть, но его как бы нет, по документам его не существует.
Поэтому: лучше стройте в границах населенных пунктов. Но если вы всё же собрались строить на землях сельхозназначения, внимательно смотрите на вид разрешенного использования. Если это не садоводство и не личное подсобное хозяйство — не покупайте этот участок! Даже если по Генплану он потом войдет в состав города.
Что делать?
Подытожим. Что делать, куда идти и какие сведения запрашивать, если вы хотите купить участок для строительства жилого дома?
1. Ищем участок. Кстати, на этом этапе полезно не только просматривать объявления на сайтах недвижимости, но и заглянуть в Публичную кадастровую карту. Там сейчас запустили особый сервис — «Земля для стройки», где можно посмотреть свободные участки, пригодные для строительства.
2. Заказываем выписку из ЕГРН. Сервис «Земля для стройки» только-только запущен, насколько он хорошо работает, пока неизвестно. Поэтому выписка из ЕГРН все равно нужна.
3. Заказываем выписку из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. Там по вашему земельному участку будет вся информация. В том числе — будут подробно расписаны виды разрешенного использования, а также указано, попадает ли участок в зоны с особыми условиями использования (и какие именно).
По закону, полученных сведений будет достаточно для стройки. Но я всегда настоятельно рекомендую: вместо того, чтобы самим брать выписку из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности — подайте уведомление о планируемом строительстве в городскую администрацию. В этом случае информация будет самой полной.
Да, я знаю, что у нас дачная амнистия, упрощенный порядок регистрации. Но мы не раз сталкивались с ситуациями, когда по документам строить вроде было можно, а на самом деле — нельзя, потому что существовали еще какие-то местные обременения.
И потом в суде представители муниципалитета нам говорили: «А вам трудно было у нас спросить?» Мы, конечно, ссылались на дачную амнистию — но что толку, если проблема уже возникла, и судиться все равно пришлось.
Поэтому надежнее все-таки обратиться в городскую администрацию города и получить «добро» на строительство. Это гарантия того, что вы спокойно построитесь. А если у кого-то впоследствии будут претензии — разрешение из администрации станет вашим главным козырем в суде.
Я эту статью писала для "Делового квартала", здесь она в сокращении. Если нужна полная — она здесь.
Другие статьи про ИЖС:
👉 Почему строить дом надо прямо сейчас
👉 "Вода, вода, кругом вода": как строить в зонах затопления и подтопления
👉 «Дом есть, но его как бы нет». На какой земле строить, чтобы замок не превратился в призрак
👉 Как выбрать земельный участок, чтобы потом не пожалеть. Советы, проверенные опытом
