В этом году многие собственники участков по Тюменскому тракту, получив свежие выписки ЕРГН, были неприятно удивлены. Оказалось, что на участки наложены обременения: у кого-то участок оказался в зоне подтопления, у кого-то — в приаэродромной зоне, у кого-то — в ведении Минобороны. Люди задались резонным вопросом: откуда это? Ведь участки изначально приобретались с «чистыми» ЕГРН, без всяких ограничений.
А ларчик открывается просто. С 2019 года Росреестр активно вносит данные об обременениях земельных участков в ЕГРН. Государство пытается структурировать информацию о земельных участках, которые находятся рядом с важными инфраструктурными объектами, такими как:
- военные части,
- водные объекты,
- аэродромы,
- линии электропередач и другие.
Поскольку все больше людей решаются на строительство своего дома, мы решили дать об этом больше информации и подготовить цикл статей об ограничениях земель. Начнем с зон подтопления и затопления.
Зоны подтопления и затопления: чем они отличаются?
Одним из видов зон с особыми условиями использования территорий являются зоны затопления и подтопления (ЗПП). Такие зоны связаны с близким расположением с водными объектами или грунтовыми водами. Например, с водохранилищами, реками. Чем они отличаются?
Зона подтопления — это зона, где грунтовые воды находятся очень близко, и есть риск, что они выйдут на поверхность. А это представляет опасность и для людей, и для строений.
В зонах затопления вода идет не снизу, а сверху: сильные дожди, разлитие рек. Обычно сюда относятся участки:
- на берегу рек,
- рядом с естественными или искусственными водоемами,
- рядом с плотинами или другими водными сооружениями,
- те, которые за предыдущие 100 лет хотя бы раз затоплялись в результате половодья или паводков.
Можно ли там построить дом?
Статус зон затопления, подтопления и их границы определяются Постановлением Правительства РФ от 18.04.2014 № 360. Инициируют такую процедуру министерства, регулирующие земельные отношения. Из министерства поступает заявление в Росводресурсы, это ведомство вносит изменения в документацию на землю, которые потом попадают и в ЕГРН. Именно с этого момента — внесения записи в ЕГРН — зоны подтопления и затопления считаются установленными.
В границах ЗЗП устанавливается особый режим использования территорий. Там запрещается:
- размещать новые населенные пункты и объекты капитального строительства без обеспечения защиты от затоплений;
- использовать сточные вод в целях регулирования плодородия почв;
- размещать кладбища, скотомогильники и прочие токсичные объекты;
- распылять с воздуха химикаты против вредителей.
Но и это еще не всё. Собственник водного объекта (муниципалитет, местные администрации) обязан предпринять меры, которые бы предотвратили возможные затопления территории. А если вдруг такое произошло — ликвидировать последствия. То есть дополнительные обязанности накладываются законом как на владельцев земельных участков рядом с водным объектом, так и на владельцев самого водного объекта.
Главный вопрос: можно ли в таких зонах строить? Строительство индивидуальных жилых домов невозможно на береговой полосе — в 20 метрах от водного объекта. А вот на участке, который находится в пределах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы, строить можно: ст. 67.1 Водного кодекса РФ допускает возведение строений в зонах затопления, если обеспечивается их инженерная защита.
То есть строить разрешают — но что такое инженерная защита, не вполне ясно. Водный кодекс этот вопрос не раскрывает, и людям остается только догадываться, что именно от них требуется. В любом случае, эти мероприятия должны согласовываться с органами власти для каждого отдельного случая, независимо от того, находится ли участок в зоне затопления или в зоне подтопления. При этом, по объему такие мероприятия могут различаться. К сооружениям инженерной защиты относятся:
- дамбы обвалования,
- дренажи,
- дренажные и водосбросные сети,
- нагорные водосбросные каналы,
- быстротоки и перепады,
- трубопроводы и насосные станции.
В зависимости от природных условий, может потребоваться возвести как какое-то отдельное сооружение, так и сразу несколько.
В следующем посте расскажу, как проверить земельный участок на ограничения и что делать, если он оказался в зоне затопления/подтопления.
Другие статьи про ИЖС:
👉 Свой дом становится недвижимостью не для всех: что происходит на рынке ИЖС
👉 От души сочувствую тому, кто это купит: как выбрать недострой и не пожалеть
👉 На участке есть старый дом. Дадут ли ипотеку на строительство?