Продолжаю тему обменов. Первый пост здесь: Меняем хрущевку на новостройку. А стоит ли?
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). В Дзене делюсь с вами своим взглядом на рынок недвижимости и полезными советами.⏏️
Допустим, вы все-таки решили продать хрущевку, брежневку или другую вторичку советского времени и заселиться в новостройку. У вас двушка — и переехать вы тоже хотите в двушку.
Понятно, что обмен неравнозначный. Во-первых, потому что двушка в старом фонде — это 42-45 кв.м. А двушка в новостройке — это, как правило, 60-70 кв.м. А во-вторых, стоимость квадрата в новостройке выше, чем на вторичном рынке. Конечно, тут имеет значение локация, но в целом так.
Как же нам тогда поменять старую квартиру на новую без доплаты — или с минимальной доплатой?
Первое и самое важное условие: новостройку надо брать на этапе котлована, пока самая низкая цена.
Тогда второй вопрос — где жить, пока 2 года идет стройка? На самом деле, есть несколько способов обмена. И первый из них — это аренда. Он подходит не во всех случаях, но во многих вполне даже годится.
Можно сразу продать свою квартиру, все средства вложить в новостройку — и пока дом строится, жить на съемной квартире. Это кажется нерациональным, но только на первый взгляд.
В 2021 году маржинальность по новостройкам составляет в среднем 20-25%. То есть, если квартира на этапе котлована стоит 3 млн ₽, то к моменту сдачи дома она будет стоить 3 600 000 ₽ – 3 800 000 ₽.
Снять двушку (хрущевку, брежневку) в Екатеринбурге сейчас можно до 20 000 ₽ плюс коммунальные услуги. Причем я имею в виду совсем не отдаленные районы, а те, от которых можно быстро добраться до центра.
Конечно, цена зависит от состояния квартиры и обстановки, но что-то найти точно можно.
Посчитаем. За два года, пока вы будете снимать квартиру, вы заплатите максимум 600 000 ₽ (с коммунальными услугами). То есть, затраты с лихвой перекроются возросшей стоимостью квартиры.
Здесь есть одно «но». В старой квартире не должно быть в собственниках детей, потому что опека не разрешит купить квартиру на этапе фундамента. Она будет перестраховываться и ждать, что дом будет иметь хотя бы 50% готовности.
Впрочем, решения можно найти и здесь. Например, временно перевести доли детей в квартиру бабушек-дедушек или других родственников.
У нас в практике были такие случаи, я потом расскажу о них отдельно.
🔔 Если вам в это непростое время нужно купить, продать или обменять квартиру, разъехаться — или, наоборот, съехаться с родственниками, пишите мне в WhatsApp +79089250595. Моя команда работает на рынке недвижимости Екатеринбурга больше 15 лет — мы провели больше тысячи сделок, в том числе очень сложных.
Возможно, вам будет интересно:
👉 Как продать квартиру в маленьком городе или поселке
👉 «Заколдованная какая-то»: почему некоторые квартиры так долго продаются
👉 «А не продешевил ли я?» Как узнать рыночную цену свой квартиры
👉 Ваша квартира арестована — а вы и не знаете об этом! Что происходит?