27 августа 2021 года.
☝🏻А вот и расчёты по келлерам (см. пост от 27.08.21 в моем Телеграм-канале @ArtemTsogoev):
Расчеты келлеры 2.xlsx 13 KB
☝🏻 Опубликованные расчеты в значительной степени консервативные:
1.Ставка аренды кладовок варьируется в районе ₽4.5-5.5 т./мес. Я взял нижнюю границу.
2.Вакансия на уровне 8% означает, что примерно месяц в году келлер пустует
3.В жизни келлеры дорожают более стремительно, а у меня за 5 лет стоимость вырастает всего на ₽100 т. или на 25% (за пять лет).
4.Ежегодно в келлерах проводится ремонт на ₽9 т. Нужен ли он в принципе - вопрос.
💰 Опять же я учитываю в расчетах налоги на доходы от сдачи келлеров в аренду, в жизни такого года педантизм встречается редко.
🧮 Поэтому доходность при внесении оптимистичных корректировок в предпосылки модели будет выше. Я выложил файл в формате Excel именно для того, чтобы инвесторы смогли редактировать данные «под себя».
✅ Выводы.
📦 Инвестиции в кладовки оказались весьма интересным инвестиционным проектом. Признаюсь, я сам с удивлением обнаружил в них потенциал, а в их бизнес-модели устойчивость.
🥅 Келлеры в жилых домах, помимо прочего, являются сейчас самым доступным сегментом для инвестирования небольших средств (еще есть предложения дешевле ₽300 т./лот).
🛅 Тем не менее я советую инвесторам уж слишком сильно не увлекаться кладовками, не забывать о диверсификации, рисках и угрозах.
📶 А так инвестиционный продукт пока выглядит весьма достойно (...но не институционально, увы).
🟠 Главное, чтобы мои тексты не прочитали в ПИКе, а то могут на волне моего оптимизма полностью остановить продажи кладовок ради какого-нибудь очередного «ПИК-Келлера».
