4 способа купить новую квартиру без ипотеки

Самоизоляция научила нас ценить личное пространство в доме. По этой причине многие задумались о покупке жилья попросторнее. Как сделать это, не беря ипотеку? Расскажем о четырёх хороших способах.

Способ №1: трейд-ин в новостройке

Срок: 1–2 месяца.

Сколько денег потребуется: деньги от продажи старой квартиры плюс доплата.

Кто проводит: специальные подразделения застройщиков. От покупателя требуется разрешение для застройщика на продажу своей старой квартиры, а от застройщика — обязательство предоставить взамен новое жильё (возможно, с доплатой).

Трейд-ин уже многие опробовали на примере автомобилей. Пригоняете старое авто, доплачиваете, получаете новое. С квартирами — так же. Старую квартиру обменять на новую можно у многих застройщиков. Программы трейд-ина есть у ПИК, Инград, ФСК, ЛСР, А101 и других. По словам риелторов, до 25% сделок по покупке квартиры происходит именно по программе трейд-ин.

Плюсы трейд-ина:

• Короткий срок — продажа и покупка идут одновременно.
• Дополнительная скидка от застройщика — около 1–2%.
• Низкая комиссия при совершении сделки с новостройкой через агентство.
• Бронирование квартиры по цене, зафиксированной в договоре.

Минусы:

• Чтобы продать старую квартиру за короткий срок, застройщик может выставить её по цене ниже рыночной.
• Не всякая квартира подойдёт для трейд-ин — старая застройка и отдалённые районы Подмосковья, как правило, не участвуют в программе.

Способ №2: рассрочка от застройщика

Рассрочка оформляется на срок до трёх лет. Это такая же рассрочка, как, к примеру, в магазинах бытовой техники. Платите часть стоимости товара, а оставшуюся сумму — частями потом.

Сколько денег потребуется: в качестве первоначального взноса придётся оплатить 30–50% стоимости приобретаемого жилья.

Плюсы рассрочки:

• Никаких переплат, как в случае с ипотекой. Если не хватает относительно небольшой суммы, которая гарантированно появится в ближайшие пару лет, рассрочка будет идеальным вариантом.
• Получить рассрочку гораздо проще, чем ипотечный кредит. Застройщик не станет проверять кредитную историю и требовать справки о доходе. Чтобы оформить сделку, потребуется только паспорт. Всё оформляется за один день.

Минусы рассрочки:

• Первоначальный взнос выше, чем при ипотеке. Чем больше первоначальный взнос, тем лучшие условия предоставляет застройщик.
• Не всегда большой срок рассрочки. Покупатель должен быть уверен в том, что сможет выплатить всю сумму за довольно небольшое время — до окончания строительства дома. Если дом введён в эксплуатацию, а долг не выплачен, на него начисляются проценты.
• Право собственности возникает только по окончании всех выплат за квартиру, до этого она является собственностью застройщика. Зарегистрироваться в такой квартире до погашения долга не получится, продать её — тоже.

Найти ипотеку по низкой ставке

Способ №3: лизинг недвижимости

Лизинг — это долгосрочная аренда с последующим выкупом. Его можно оформить на срок до 10 лет. Его, как и трейд-ин, опробовали уже на автомобилях, а также на дорогостоящей технике (например, самолётах). Но лизинг в России менее распространён, чем в других странах, несмотря на то, что он является защищённой со стороны закона процедурой.

Сколько денег потребуется: 10–50% от стоимости приобретаемой квартиры.

В такой сделке будут участвовать покупатель, продавец и лизинговая компания. Последняя будет проверять платёжеспособность покупателя и, если её всё устроит, выкупит недвижимость у продавца, чтобы предоставить в долгосрочную аренду будущему покупателю.

Преимущества лизинга:

• Оплата аренды квартиры будет идти в счёт её стоимости.
• Квартиру точно не заберут назад никакие хозяева, а значит, можно спокойно делать здесь ремонт и вообще обустраивать её по своему вкусу.
• Сумма ежемесячного платежа зафиксирована договором и не может повышаться.
• Чем больше первоначальный взнос, тем выгоднее условия покупки.
• Для оформления достаточно паспорта, ИНН, СНИЛС и анкеты заявителя.

Минусы:

• Редкость сделок. Это смущает и продавцов, и покупателей. В лизинг сейчас больше всего продают премиальное жильё.
• Существенная переплата. В сравнении с ипотекой покупка квартиры в лизинг может быть на 30% дороже. Как правило, в лизинг берут квартиры, которые по той или иной причине не могут быть оформлены в ипотеку. Прибегают к этой услуге и люди, которые не хотят, чтобы покупка квартиры отражалась в их кредитной истории.

Способ №4: флиппинг (перекупка)

Срок накопления на квартиру: от 1 года.

Этот способ распространён в США. Флиппинг — это покупка квартиры на вторичном рынке с целью приведения её в более презентабельный вид и дальнейшей перепродажи с выгодой.

Сколько потребуется денег: прибыль от продажи старой квартиры и деньги на аренду новой.

Как это может выглядеть? К примеру, человек покупает старую квартиру, продающуюся по цене на 10–15% ниже рыночной. Цена должна быть низкой из-за состояния квартиры, но не дома, иначе есть риск никогда не продать это жильё, даже сделав там отличный ремонт.

После покупки из квартиры вывозится вся старая мебель, сдираются обои, перекрашиваются стены — в общем, делается экономный косметический ремонт. Затем квартира рекламируется и продаётся. На вырученные деньги покупается другая квартира, и всё происходит по новой. Так можно заработать около 10% с каждой проданной квартиры. Но стоит помнить, что за разницу в цене покупки и продажи придётся заплатить налог. Так что на выходе получаем 7,7% прибыли.

Если совершать по три сделки в год, за год можно увеличить стартовый капитал на 23,1%. То есть, продав свою квартиру за 10 миллионов ₽ и вложив их во флиппинг, через год получите 2 миллиона ₽ чистой прибыли.

Плюсы заработка на перепродаже квартир:

• Покупатель всегда является владельцем квартиры и может совершать с ней любые сделки, без ограничений.
• Вложенные в покупку деньги работают, а не лежат без дела на вкладе.
• Переплата практически отсутствует, не считая денег, выделяемых на аренду жилья на время, пока не накопится нужная сумма.
• Нет ограниченных сроков, в которые нужно заработать определённую сумму. Если какая-то из квартир «подвиснет» в ожидании покупателей, это не повлечёт за собой никаких переплат, как было бы в случае с просроченной ипотекой или рассрочкой.

Минусы флиппинга:

• Нужно уметь искать объекты со скидками и правильно просчитывать выгоду. Можно купить по незнанию квартиру, от которой будет сложно избавиться. Обычно сложности сопутствуют квартирам с ценой, заниженной более чем на 15% по сравнению с рыночной. А вот сниженная на 10% цена, как правило, свидетельствует о потребности продавца побыстрее получить деньги, чтобы не сорвать последующую сделку.
• Набрать нужную сумму быстро не получится, особенно если речь идёт о большой разнице между имеющимся капиталом и стоимостью квартиры мечты. Чтобы накопить на квартиру в два раза дороже той, в которой жили ранее, потребуется два года и более.

А вы как считаете: выгодно как можно скорее оформить ипотеку или лучше копить всю сумму на квартиру?