📍Тема дня - есть ли смысл инвестировать в недвижку?
Сразу скажу, что разбирать вопрос буду на примере МСК и МО. Причина - высокая ликвидность и большое разнообразие объектов.
🤔Вы скажете, а куда вообще инвестировать, если ценник и так пробивает верхние слои стратосферы?
Начнем с того, почему вообще так вышло.
Безумный рост цен начался по ряду причин, на самом деле.
1. Хайп вокруг перехода на эскроу-счета.
2. Льготная ипотека.
3. Коронавирус и все вокруг. Рынки падали, все падало, люди понесли сбережния в доллар, машины (вообще вот зачем?) и в бетон. Слышал о кейсах скупки телевизоров и стиральных машин даже
4. Снижение объемов застройки (да да, несмотря на то, что создается впечатление повсеместной застройки каждого пятачка, объемы постепенно снижаются. "Жирных" мест становится все меньше и меньше, а промки осваивать девелоперы не особо спешат.
5. Удорожание материалов + нехватка строителей.
Инвестиции в "реновацию промзон".
🔸Про промки. Миллион примеров, в виде того же "Зиларта", "Символа", "Тушино 2018" и так далее, где сначала было все красиво, а потом люди неожиданно поняли (во дела, да?), что стройка та тут на веки вечные, продажи стали проседать.
🔸По итогу выходит, что для поддержания спроса надо либо выводить объемы очень хитро, начиная с поля, заканчивая набережными и пространствами у транспортных узлов (где дороже продать можно), либо начинать как "бизнес", а заканчивать панельным экономом, лишь бы маржу выжать.
Снова про цены. Снова о том, почему ТАК ДОРОГО.
Сам переход на эскроу не особо поднял цены, они взлетели на ожиданиях. Примерно как акции $SPCE взлетели на ожиданиях полета🚀😂
📍Важно понимать, что рынок недвижки это точно такой же рынок, как и фонда, крипта, валюты, развал помидоров или сезонная продажа арбузов. Дефицит повышает цены, изобилие рушит их.
📍Следующий фактор роста - льготная ипотека.
Программа льготной ипотеки под 6,5% должна была закончиться 1 июля.
В реальности многие люди ничего не выигрывали, если взяли кредит не в самом начале программы. Потом получалось так, что ставка была маленькая, зато выросли цены на сами квартиры.
Государство хотело программу сворачивать, чтобы приостановить адский рост цен на жилье (просто терялся смысл льготной ипотеки, застройщики зарабатывали, инвесторы зарабатывали, поставщики всего и вся зарабатывали, а люди оплачивали банкет. Классика).
Потом стали обсуждать такой вариант: оставить ипотеку с господдержкой в тех регионах, где строят мало жилья и где цены несильно выросли. А в Москве, Питере и многих других регионах программу прикрыть.
📍В итоге был найден компромисс.
Программу оставили во всех регионах, но максимальная ставка повысилась с 1 июля для новых выдач с 6,5% до 7%, а максимальная сумма стала 3 млн рублей.
Раньше для Москвы и Питера был лимит 12 млн, для остальной России - 6 млн рублей.
При этом старые условия оставили для семей с детьми (если ребенок родился после 01.01.2018), там прежние 6% и лимиты по деньгам те же.
А теперь самое интересное🙂
Буквально пару лет назад можно было залетать с ипотечным плечом почти в любую новостройку и забирать оттуда 20-30% без особых усилий, благодаря продажам по ДДУ.
Кстати, по ДДУ продавали еще очень долго, даже после введения эскроу, т.к. там был придуман так называемый "переходный период", позволяющий продавать "по-старому", если выполнен ряд условий. Очевидно, что застройщики подсуетились и возвели монолит максимально оперативно.
Теперь уже такая "халява" не работает, выбирать объект нужно долго и муторно.
Вторая часть этого текста здесь. Читайте продолжение!)
Больше контента в моем Телеграм-канале!
Если этот формат вам заходит, подписывайтесь и ставьте палец вверх👍