Ранее, мы писали о составе договора МКД, а именно о тех моментах, на которые жильцам стоит обратить внимание. Сегодня же, мы затронем отдельный момент - обязанности управляющей компании и отделенные спорные моменты в её компетенции, с которыми сами встречались на практике.
Итак, как указывалось в нашей предыдущей статье, УК обязана осуществлять определённый набор мероприятий в целях поддержания общего имущества в должном состоянии. Полный функционал, выполняемый УК закреплён в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". В нём подробно перечислено буквально всё: организация технического обслуживания жилых зданий, порядок информирования собственников, правила содержания помещений и придомовой территории, организация уборки, санитарные нормы, озеленение и многое другое, вплоть до (и это важный момент!) указания сроков устранения неисправностей при выполнении внепланового ремонта отдельных частей в жилых домах. Данное постановление действительно очень подробно перечисляет все моменты и в таком случае возникает вопрос - в чём же проблема? Просто смотришь в закон, сверяешь с тем реальностью и всё, если есть расхождения, то начинаешь разбираться, если нет, то всё в порядке. Но, не смотря на такой массив и правовой инструментарий, всё же остаются спорные моменты. Чаще всего такие моменты касаются разграничения ответственности. Подробнее остановимся на некоторых часто всплывающих спорных моментах:
1. Домофон в многоквартирном доме.
Управляющие компании довольно часто настаивают, что домофон не относится к их ответственности. Свою позицию они обосновывают тем, что их установка производится по инициативе собственников и компания, которая отвечает за установку и функционирования такого оборудования и несёт ответственность.
Давайте разбираться. Автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов в многоквартирных домах входят в состав общедомового имущества, согласно п. 7 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Данный факт уже как бы "намекает", об обязательствах УК. Но это не всё.
Минстрой РФ выразил свою позицию в информационном письме Минстроя России от 11.04.2016 № 10686-АТ/04 "О содержании и ремонте общего имущества в МКД", где указал, что по общему правилу содержание домофонов относится к ведению УК, но при этом эта обязанность должна быть прописана в договоре МКД.
Помимо этого, важный момент отмечается Министерством регионального развития РФ, а именно вопрос оплаты.
В информационном письме Минрегиона России от 23.08.2010 № 30665-ИБ/14 "Об установлении и обслуживании домофонов" прямо указывается, что обслуживание домофона, как технической составляющей автоматически запирающегося устройства входной двери, входит в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества и является обязанностью управляющей организации. Управляющая организация обязана заключить договор на эксплуатацию данного устройства с соответствующей организацией. Предъявление управляющей организацией собственнику к оплате стоимости такой дополнительной услуги, как "Обслуживание домофона", является необоснованным и незаконным.
2. Балконы
Этот архитектурный элемент так же часто становится предметом споров между собственником и УК.
Вновь обратимся к Постановлению Правительства РФ № 290, а именно в в п. 9 как раз указаны балконы и обязанность УК производить контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов балкона.
Остановимся на фраза "отдельные элементы". Выходит не весь балкон, находится "под присмотром" УК? Всё верно, управляющая организация отвечает только за несущую стену и нижнюю плиту (пол) балкона, а вот все остальные элементы уже на совести собственника.
Таким образом в случае обнаружения полок или дефектов в вышеуказанных конструктивных элементах балкона сотрудниками управляющей организации должны быть оперативно принять меры по предупреждению дальнейшего ухудшения аварийного состояния.
3. Придомовая территория.
Обязанность УК по содержанию придомовой территории указана в Правилах содержания общего имущества, а именно:
"Содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества".
Обязанность имеется, но как определить объём ответственной территории?
Конечно в идеальном случае, такая информация должна быть прописана в договоре МКД, но если такой информации договор не содержит, тогда необходимо заказать выписку из ЕГРН. Чтобы самостоятельно убедиться в правильности расчётов можно воспользоваться формулами приведёнными в СП 30-101-98 "Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах".
Какие именно работы проводит УК, для исполнения возложенных на неё обязательств?
Согласно положениям Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" работы по содержанию придомовой территории в теплый период года включают:
- подметание и уборка придомовой территории;
- очистка от мусора и промывка урн, установленных возле подъездов, и уборка контейнерных площадок, расположенных на территории общего имущества многоквартирного дома;
- уборка и выкашивание газонов;
- прочистка ливневой канализации;
- уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решетки и приямка.
Приведенный выше минимальный перечень работ может быть дополнен по взаимному согласию собственников и УК в зависимости от конструктивных особенностей придомовой территории.
Например, ГОСТ Р 56195-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания придомовой территории, сбора и вывоза бытовых отходов. Общие требования» устанавливает широкий перечень видов работ, которые касаются содержания придомовой территории:
- ремонт покрытия тротуаров, дорог и дорожек, расположенных на придомовой территории
- содержание ограждений, въездов, стоянок и других строений, расположенных на придомовой территории
- обустройство мест (контейнерных площадок) для сбора и вывоза твердых и крупногабаритных бытовых отходов
- противопожарную безопасность придомовой территории и имущества расположенного на ней
- уборку придомовой территории
- работу дренажной системы придомовой территории по беспрепятственному отводу дождевой и талой воды
- установку урн для мусора у входов в подъезды и (или) около скамеек
- санитарно-гигиеническую уборку имущества
- безопасное движение пешеходов и транспорта
- сохранность и надлежащий уход за существующими зелеными насаждениями
- нормативное или работоспособное техническое состояние объектов благоустройства, расположенных на придомовой территории
- выполнение работ, направленных на снижение негативного воздействия на окружающую среду
- обустройство детских, игровых, спортивных и иных площадок.
Обязанностей у УК выходит много, но только от контроля собственников будет зависеть, будет ли компания их исполнять.
Если у Вас возникнут вопросы правового характера или Вы сталкивались с трудностями на практике, то можете поделится такими историями в комментариях или написать напрямую по любым из указанных контактов. Мы будем рады Вам помочь!
