Составила средневзвешенная цена за жилье в Москве, подсчитали аналитики консалтинговой компании Knight Frank.
Цены на новостройки в старых границах Москвы выросли за год практически на четверть.
За счет чего такой рост цен?
Многие переживают что это долгосрочный тренд, и строят личные прогнозы один неутешительнее другого.
Стоит ли волноваться что еще через 3 года цены вырастут еще в 2 раза и пытаться запрыгнуть в последний вагон?
Давайте разбираться. У роста цены всегда только две глобальные причины:
1. Снижение предложения
Может быть из-за пандемии встали стройки? Нет, всего падение составило 1,8% по сравнению с рекордным 2019 годом. Или жилье подверглось массовому разрушению? Нет, таких событий у нас не было.
Частая причина сокращения предложения - рост себестомости производства, из-за чего цены подстраиваются под возросшую себестоимость после того как сокращается производство. Но этого в строительстве не наблюдается - по крайней мере в московской аггломерации.
Застройщики могут столько угодно жаловаться на рост стоимости материалов. Но никто из-за увеличения стоимости материалов в 2020 не прекратил строительство и не обанкротился, как это было в 2014-2016 годах.
Таким образом сообщения в СМИ о росте стоимости арматуры - это просто вбросы, которые вообще не имеют отношения к увеличению стоимости жилья. В дальнейшем мы увидим, что другие данные это подтверждают.
2. Увеличение платежеспособного спроса
Вот тут самое интересное. Давайте посмотрим на спрос.
Может быть доходы людей увеличились? Нет, даже Росстат говорит о том что реальные располагаемые доходы людей не растут уже 7 лет.
Те кто знает как возникает необеспеченный спрос и инфляция, догадались, что дело в банковских кредитах.
Посмотрите на эти два ипотечных кредита, образца 2019 и 2020 года:
Видите что поменялось? Все, кроме размера ежемесячной выплаты по ипотеке.
Люди стали брать огромные кредиты на более долгий срок из-за низкой ставки и стали внезапно более платежеспособными в терминах того сколько они готовы вывалить за квартиру.
Застройщики просто подняли цены потому что увеличился платежеспособный спрос и все. Кстати что там по жалобам на себестоимость арматуры и прочих бакланов? А вот что:
Чистая прибыль девелопера ПИК по МСФО в 2020 году выросла на 91.7% до 86.5 млрд руб. Об этом говорится в сообщении компании.
Выручка увеличилась на 35.5% до 380.2 млрд руб.
Да, весь рост цены это льготная ипотека.
Как только ее свернут и вырастут ставки, цены выравняются по ежемесячному платежу по кредиту.
