Кто на самом деле может с твёрдой уверенностью сказать, за что он платит управляющей компании (УК)? Наверное некоторые смогут, но большинство как правило даже не подозревают об взаимном объёме прав и обязанностей, которые существуют между ними и УК.
Таковые права и обязанности в обязательном порядке прописываются в договоре управления многоквартирным домом (договор МКД), если мы говорим именно о городской многоэтажке. Так же существуют договоры по управлению в коттеджных посёлках, но об этом поговорим в другой раз.
Итак, если Вы как жилец и собственник задались целью выяснить на что же идут кровно заработанные, по крайней мере в теории, то необходимо внимательно ознакомится с договором МКД. Раздобыть договор можно на сайте управляющей компании. Он должен быть выложен там в обязательном порядке в свободном доступе. Или Вы можете истребовать копию договора у самой компании.
Минимальный перечень видов деятельности, которые обязана исполнять управляющая компания закреплён в постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Соответственно в договоре МКД может быть перечислен больший объём обязанностей, а вот меньший не может.
Нужно отметить, что перечень обязательств УК касается только общедомового имущества. Общедомовое имущество или иначе - общее имущество собственников многоквартирного дома должно так же прописываться в договоре МКД. Несмотря на то что перечень имущества, которое относится к общедомовому закреплено в ст. 36 Жилищного Кодекса и постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, конкретный перечень обязательно должен прописываться в договоре, так как состав такого имущества является одним из ключевых условий самого договора МКД. Поэтому, желательно в МКД прописать весь перечень такого имущества, чтобы в дальнейшем не возникало спорных моментов.
Так же Важно проверить, чтобы в таком договоре были отражены следующие положения:
- перечень общедомового имущества и состояние в котором оно должно поддерживаться силами УК,
- перечень услуг, которые обязана оказывать УК,
- цена работ, услуг, коммунальных тарифов, порядок и сроки внесения платы,
- периодичность оказания услуг.
Касательно пункта №3, представители УК могут возразить, что невозможно прописать конкретную стоимость за оказание услуг, так как тарифы устанавливаются органами муниципальной власти и периодически меняются, а помимо этого объём оказываемых услуг может меняться, в зависимости от необходимости. Звучит разумно не так ли? От части да. Но если не прописывать эти моменты, то это "развязывает руки" недобросовестным УК, так как это даёт весьма обширные перспективы для денежных махинаций, ведь выходит, что точной стоимости оказания услуг нет, подтверждения затраченных коммунальных ресурсов так же можно нарисовать и выходят при минимальном количестве затрат получаются весьма внушительные прибыли.
Итак, исходя из нашей практики предлагаем следующую возможность по оформлению договора МКД: Во-первых, прописать обязанность УК ежемесячно представлять собственникам отчёт о выполненных УК работах и затраченных для этого коммунальных ресурсах. Во-вторых, в виде доп-соглашения к МКД прописывать актуальный коэффициент для расчёта.
Так же наша позиция подтверждается положением из п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. № 22 “О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности” где указано что, управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления.
Помимо этого желательно внести в договор МКД оговорку о невозможности неисполнения УК, возложенных на неё обязательств по договору, из-за отдельных долгов собственников.
В связи с этим в договоре лучше указать что УК может приостановить оказание коммунальных услуг только лишь в части конкретного неплательщика. Отметить, что УК не вправе отказаться исполнять свои обязательства по содержанию всего общего имущества из-за неоплаты нескольких собственников. Такое возможно только в том случае, если УК в судебном порядке докажет факт того, что сумма долга и число неплательщиков-собственников велико настолько, что не позволяет исполнять возложенные обязательства. Так же необходимо указать, что УК обязана предварительно потребителя о факте ограничения или приостановления предоставления коммунальной услуги. В силу Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов".
Что касается пункта №1 нашего списка, стоит отметить, что необходимо прописать максимально подробно границы эксплуатационной ответственности (внутренние и внешние). Стоит отметить, что кроме ответственности УК и собственников существуют так называемые - бесхозяйные инженерные сети. Такие коммуникации необходимо передать компетентному органу муниципальной власти, путём отправления соответствующего запроса. После получения подтверждения, желательно так же прописать в договоре МКД, что такие коммуникации не находятся на балансе ни собственников, ни управляющей компании.
А какие у Вас возникают вопросы при взаимодействии с управляющими компаниями?
Если у Вас возникнут вопросы правового характера или Вы сталкивались с трудностями на практике, то можете поделится такими историями в комментариях или написать напрямую по любым из указанных контактов. Мы будем рады Вам помочь!
