Пока все гадают, продлят или не продлят программу льготной ипотеки, ЦБ, как я и предполагал ранее, начал действовать и «остужать» рынок жилья своими методами. Теперь по крайней мере частично ипотечные ставки все равно вырастут уже с 1 августа этого года.
Ипотечный бум в 2020- 2021 году в России имел свою специфику: значительная часть выдаваемых банками кредитов приходится на кредиты с минимальным первым взносом и высоким уровнем ПДН (показатель предельной долговой нагрузки заемщика). В первом квартале 2021 года на кредиты заемщикам с высоким уровнем ПДН (от 80% и более в долг) пришлось 24% объема предоставленных ипотечных кредитов.
Во втором квартале 2021 года, как сообщает ЦБ, на первичном рынке ипотеки доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% в общем объеме предоставленных кредитов выросла до 45%. На вторичном рынке ипотеки увеличение доли таких кредитов за указанный период незначительно — с 30% в начале года до 33% во втором квартале.
Повышение ставки рефинансирования пока не оказало особого эффекта на банковский сектор. И сами банки куда охотнее работают именно с ипотекой, закрывая глаза уже почти на любые риски. Между тем закредитованность россиян растет без особой надежды на улучшение благосостояния. В итоге ситуация выглядит весьма любопытно: банки охотно выдают деньги рисковым заемщикам, из последних сил покупающих неоправданно подорожавшую недвижимость.
Сказать, что это было предсказуемо, вообще-то не совсем верно. Тем не менее нельзя отрицать и тот факт, что во многом вина за такое положение лежит на самом ЦБ. Застройщикам нужно было разогнать спрос, а потом уже и «урвать свое» на росте цен, а банки легко давали наиболее рискованные, но при этом и самые дорогие в обслуживании кредиты. И именно этим объясняется их рост. Призрачное повышение ставки рефинансирования, по всей видимости, пока не позволяет банкам зарабатывать так же хорошо на вкладах, да и «несут» свои средства в банки россияне все меньше.
Теперь же пришло время экстренных мер. И вне зависимости от сохранения льгот по ипотеки малообеспеченные кредиты на жилье подорожают за счет увеличения надбавки к коэффициенту риска.
Как указывается в официальном сообщении ЦБ, для ограничения рисков ипотечного кредитования, связанных с низким первоначальным взносом, совет директоров Банка принял решение повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с соотношением "кредит/залог" от 80% до 85%. Новые значения надбавок составят от 50 до 100 процентных пунктов в зависимости от значения показателя долговой нагрузки заемщика и будут применяться к кредитам, предоставленным уже с 1 августа 2021 года. А после 1 августа, вероятнее всего, Банк России перейдет уже к повышению надбавок коэффициентов рисков и для ипотечных займов с первоначальным взносом выше 20 процентов, особенно при высоком показатели долговой нагрузки заемщика. Как следует из материалов ЦБ, за счет повышающих коэффициентов подорожает в конечном итоге вся ипотека с размером первоначального взноса менее 50 процентов.
Пока же по договору ипотечного кредитования при размере стартовой выплаты от 20 до 15 процентов:
- при отсутствии ПДН надбавка повышается с нынешних 50 до 70 процентных пунктов (п.п.),
- при соотношении кредит/залог 0/30 – с нынешних 20 до 50 п.п. и т.д.
Привожу внизу данные самого ЦБ. В целом можно говорить о повышении на 20 п.п. надбавки во всех случаях при стартовом платеже 20-15 процентов от стоимости. При этом только в случае с соотношением кредит/залог 0/30 рост составляет целвых 30 п.п., а не 20 п.п..
Новые надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам (займам), предоставленным с 1 августа 2021 года физическим лицам в рублях в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, по которым исполнение обязательств заемщика обеспечено залогом жилого и (или) нежилого помещения.
Для всех ипотечных займов со стартовым размером платежа не более 20-15 процентов :
► ПДН НЕТ - новая набавка 70 (вместо действующей 50 п.п.)
► ПДН 0/30 - новая надбавка 50 (вместо действующей 20 п.п.)
► ПДН 30/40 - новая надбавка 50 (вместо действующей 30 п.п.)
► ПДН 40/50 - новая надбавка 50 (вместо действующей 40 п.п.)
► ПДН 50/60 - новая надбавка 70 (вместо действующей 50 п.п.)
► ПДН 60/70 - новая надбавка 80 (вместо действующей 60 п.п.)
► ПДН 70/80 - новая надбавка 90 (вместо действующей 70 п.п.)
► ПДН +80 - новая надбавка 100 (вместо действующей 80 п.п.)
(*ПДН – соотношение кредитных выплат к ежемесячному доходу заемщика, которые рассчитывается самим банком-кредитором).
Аналогичная шкала будет применяться и к коэффициентам риска по кредитам (займам), предоставленным с 1 августа 2021 года физическим лицам в рублях на финансирование по договору долевого участия в строительстве.
Как сообщил ЦБ, во втором полугодии будут, вероятно, возвращены и ряд прежних требований к заемщику, «отмененных в связи с пандемией COVID-19». И тогда уже сохранение льготной ставки и вовсе станет не принципиальным. И при всей логичности действий регулятора все-таки нельзя не задаться вопросом: чьи интересы он защищает? Если в первый «ковидный год» смягчение условий ипотеки официально обосновывалось снижением платёжеспособности россиян, то что изменилось сейчас? По данным Росстата, за первые три месяца 2021 года реальные располагаемые доходы населения рухнули на 26,7 процентов по сравнению с четвертым кварталом 2020 года. Тем не менее ЦБ идет на ужесточение кредитной политики. Хотя льготирование ипотеки помогло многим семьям, получается, что заемщики просто выполнили свою функцию, обеспечив приток и в банковскую сферу, и в строительный сектор. Сейчас же, когда настало «время расплаты», а рост цен на рынке жилья обеспечил некоторую устойчивость застройщикам, льготирование ипотеки теряет свою актуальность. За него еще будут «сражаться» банки и строительные компании, но предпринимаемые ЦБ меры уже отражают начавшуюся смену тренда госрегулирования в этой области.
